Properea

ที่ดินขนาด 21 ไร่ย่านบางกอกน้อยใกล้กับโรงพยาบาลศิริราช ถือว่าเป็นที่ดินแปลงใหญ่มากสำหรับการลงทุน… เมื่อรถไฟสามารถต่อเส้นทางสายสีแดงจากตลิ่งชันถึงศิริราช ที่ดินแปลงที่ใหญ่ที่สุดของย่านนั้นอย่างที่ดินสถานีธนบุรีย่อมน่าสนใจขึ้นมาทันที

การรถไฟแห่งประเทศไทย จึงได้จัดสัมมนารับฟังความคิดเห็นของนักลงทุน หรือ Market Sounding ในโครงการศึกษาความเหมาะสมและออกแบบเบื้องต้น การพัฒนาพื้นที่ย่านสถานีธนบุรี ตามพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2556

สถานีธนบุรีมีพื้นที่ทั้งหมดประมาณ 120 ไร่ แบ่งเป็น 4 โซน…โดยจะนำโซน 3 เนื้อที่ 21 ไร่ 3 งาน 65.22 ตารางวา เปิดประมูลก่อน โดยแนวคิดการพัฒนารูปแบบ Mixed User Project ธุรกิจที่เกี่ยวเนื่องกับโรงพยาบาล หรือ Health & Wellness และโรงแรมที่พักอาศัย ศูนย์สุขภาพ ร้านค้า เพราะพื้นที่รอบข้างมีศักยภาพสูง

ส่วนของการสรุปการศึกษา คาดว่าจะแล้วเสร็จในเดือนเมษายน และนำเสนอตามขั้นตอน PPP โดยมีเป้าหมาย เปิดให้บริการในปี 2565-2566 เพื่อให้พร้อมกับการเปิดเดินรถไฟสายสีแดง ช่วงตลิ่งชัน-ศิริราช และรถไฟฟ้าสายสีส้มช่วงศูนย์วัฒนธรรม-บางขุนนนท์

โครงการมี มูลค่าลงทุน 3,332 ล้านบาท พื้นที่พัฒนา 1.1 แสนตารางเมตร ระยะเวลาก่อสร้าง 4 ปี มีอายุสัญญา 30 ปี โดยที่ดินมีมูลค่าประมาณ 1,800 ล้านบาท หรือ 2.2 แสนบาท/ตารางวา โดยแบงชำระค่าธรรมเนียมการเช่าครั้งแรก 20% (198 ล้านบาท) และจ่ายค่าเช่ารายปี เริ่มต้นที่ 36 ล้านบาทในปีที่ 1 และปรับขึ้นทุกปีๆ ละ 5% โดยค่าเช่ารวมตลอดอายุสัญญา 30 ปี กว่า 2,400 ล้านบาท

เบื้องต้น มีผู้ประกอบการโรงแรม โรงพยาบาลให้ความสนใจโครงการ โดยแบ่งการพัฒนาเป็น 4 ส่วน คือ

  1. โรงแรมและร้านค้า เพื่อรองรับญาติผู้ป่วยที่มาใช้บริการรพ.ศิริราช เป็นโรงแรมระดับ 3 ดาว หรือ Budget Hotel ราคาห้องไม่เกิน 1,000บาท
  2. ศูนย์ด้านสุขภาพ รองรับผู้พักฟื้น ที่ต้องดูแลสุขภาพ ของรพ.ศิริราชและรพ.ธนบุรี
  3. ที่พัก( Serviced Apartment & Retirement) รองรับกลุ่มแพทย์ และผู้สูงวัย
  4. อาคารที่พักอาศัยพนักงานรถไฟ โดยทั้ง 4 ส่วน จะก่อสร้างเป็นอาคารสูง 13 ชั้น หรือความสูงไม่เกิน40 เมตร ตามข้อบัญญัติ กทม. โดยปัจจุบันพื้นที่ 21 ไร่ เป็นบ้านพักพนักงานรถไฟ จำนวน 305 ครอบครัว ดังนั้น เฟสแรก จะต้องพัฒนาในส่วนของอาคารที่พักพนักงานรถไฟก่อน เพื่อย้ายพนักงานจากพื้นราบขึ้นตึกสูง ซึ่งในส่วนนี้ ยังป็นสวัสดิการของรถไฟ ที่จะหักออกจากรายได้ของโครงการ

ในโครงการจะพื้นที่เชิงพาณิชย์ ร้านค้าต่างๆ ประมาณ 10,000 ตรม. มีพื้นที่สีเขียว ซึ่งพื้นที่มีศักยภาพแต่เนื่องจากเป็นจุดที่มีบุคลากรทางการแพทย์ ผู้ป่วย กลุ่มผู้สูงวัย ซึ่งมีรายได้ปานกลาง-สูง กำหนดรูปแบบบริการที่เหมาะสม เป็นโรงแรม 3 ดาว เพราะเก็บแพงมากจะขายไม่ออก อย่างไรก็ตาม ขณะนี้ภาครัฐอยู่ระหว่างปรับแก้ พระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2556 ซึ่งโครงการที่ให้เช่าพื้นที่ อาจจะไม่ต้องเข้าพระราชบัญญัติการร่วมลงทุนระหว่างรัฐและเอกชน พ.ศ. 2556 อันจะทำให้การดำเนินโครงการ ทำได้ได้เร็วขึ้น

ข้อความหลายส่วนผมคัดมาจาก mgronline.com ครับ… บังเอิญหลายวันก่อนมีโอกาสได้ตั้งประเด็นพูดคุยเรื่อง Senior Co-Living Spaces Model กับเพื่อนฝูงจนตกผลึกพอที่จะทำ Feasibility study ได้แล้วเหลือก็แต่… คำถามเรื่องทำเลที่เหมาะสม

ตอบผ่านตรงนี้เลยน๊ะครับทุกท่าน… ทำเลแบบสถานีธนบุรีนี่แหละครับ… เหมาะสมยิ่งแล้ว!