STO และ Token Based Real Estate… อสังหาริมทรัพย์ดิจิทัลเพื่อการลงทุน

Security Token Offering หรือ STO

อสังหาริมทรัพย์ในกระแสดิจิทัล ซึ่งสินทรัพย์ที่เก็บและถือครองในรูปดิจิทัล กำลังเป็นแนวโน้มสำคัญที่เกิดขึ้นชัดเจนแล้วว่า… ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ประโยชน์บนที่ดินทั้งหมด สามารถแปลงเป็นสินทรัพย์ดิจิทัล หรือ Digital Asset เพื่อให้ “ธุรกรรม” ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด สามารถจัดการและดำเนินการผ่านช่องทางดิจิทัลได้อย่างราบรื่น

ถ้าย้อนกลับไปในยุคเริ่มต้นของการกำหนดสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน ตั้งแต่ยุคการปกครองด้วยระบบเวียงวังคลังนา ที่พระมหากษัตริย์จะยกที่ดินให้ขุนศึกและข้าราชบริพาร พร้อมแรงงานไพร่ทาสให้ไปอยู่อาศัยปลูกพืชเลี้ยงสัตว์แบ่งผลผลิตเข้าคลังหลวง 

เมื่อถึงยุคเอกสารสิทธิ์แบบต่างๆ ตั้งแต่หนังสือแสดงสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุ ไปจนถึงโฉนดที่ดิน ก็เริ่มต้นโดยรัฐปักปันที่ดินให้ประชาชนได้ถือครอง และออกกฏหมายกำกับสิทธิ์ให้อย่างชัดเจน เพื่อให้ทรัพย์ตามเอกสารแสดงสิทธิ์ชัดเจนในการใช้สอยทั้งเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เป็นสิทธิ์ของตน รวมทั้งสิทธิ์ที่จะส่งมอบโอนย้ายเปลี่ยนแปลงหรือครอบครองสิทธิ์นั้นได้ด้วย

ประเด็นก็คือ… โลกใบนี้ไม่มีที่ดินมากพอที่จะแจกสิทธิ์ครอบครองสำหรับทุกคนมานานแล้ว ในขณะที่ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินกลับมีมากขึ้นมาก จนมูลค่าทางเศรษฐกิจของที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมาก จากวันแรกที่ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์ใช้นับตั้งแต่ พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 เสด็จประทับแรมอยู่ ณ พระราชวังบางปะอิน โดยมีพระยาประชาชีพบริบาล หรือผึ่ง ชูโต ข้าหลวงพิเศษจัดที่ดินรับเสด็จ และได้นำโฉนดที่ดินในท้องที่ตำบลบ้านแป้งของพระคลังข้างที่ 2 ฉบับ และของราษฎร 3 ฉบับ ขึ้นทูลเกล้าฯ ถวายเพื่อให้ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานแก่เจ้าของที่ดินนับเป็นปฐมฤกษ์… โดยโฉนดที่ดินฉบับแรกของประเทศไทยเป็นโฉนดที่ดิน ซึ่งมีพระนาม “สมเด็จพระปรมินทรมหาจุฬาลงกรณ์” ทรงถือกรรมสิทธิ์ เป็นโฉนดเลขที่ 1 หน้า 1 เลขที่ดิน 117 ระวาง 17 ต 3 อ ตำบลบ้านแป้ง อำเภอพระราชวัง แขวงเมืองกรุงเก่า หรือ จังหวัดพระนครศรีอยุธยาในปัจจุบัน เนื้อที่ 91 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา

เอกสารอย่างโฉนดที่ดิน รวมทั้งเอกสารสิทธิ์แบบต่างๆ นี่เองที่ช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนจากการรับรองสิทธิ์เหนืออสังริมทรัพย์ตามรายการที่ระบุนั้น… เมื่อทุกอย่างมาถึงยุคดิจิทัลอย่างในปัจจุบัน ท้ายที่สุดก็ถึงคราวที่จะต้องปฏิรูประบบเอกสารสิทธิ์ จากกระดาษไปเป็นดิจิทัลอย่างไม่ต้องสงสัย… ช้าเร็วเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

แต่ที่เร็วกว่านั้น… ในกรณีการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยหวังกำไรหรือส่วนต่างจากรูปแบบมูลค่าและราคา ซึ่งมีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยที่ “เล่นที่และซื้อทรัพย์เก็งกำไร” โดยไม่ได้คิดจะใช้ประโยชน์อื่นใดในที่ดินและทรัพย์ที่ครอบครองสิทธิ์นั้น… ซึ่งอีกไม่นานจากนี้เราจะได้เห็นการแปลงที่ดินเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลเพื่อการลงทุนโดยตรง ไม่ต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund หรือ PF และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท หรือ REIT ที่นักลงทุนส่วนหนึ่งรู้จักเป็นอย่างดีอยู่แล้ว 

Note: อ่านเพิ่มเติม รีท (REIT) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์… คืออะไร?

ข้อมูลจากเวบไซต์ Alphapoint.com อธิบายเรื่อง Real Estate Tokenization ซึ่งก็คือ สินทรัพย์ดิจิทัลรูปแบบหนึ่งที่อ้างอิงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยมี Blockchain Technology และการกำกับดูแลที่เหมาะสมอยู่เบื้องหลัง… ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นเพื่อการลงทุนโดยตรงเหมือน PF และ REIT โดยจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงๆ กลายเป็นสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ง่าย และสามารถกระจายการถือครองเพื่อลดความเสี่ยงให้นักลงทุนได้มาก ในขณะเดียวกัน สินทรัพย์ดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หนุนมูลค่าอยู่ ก็จะผันผวนน้อยและเสื่อมค่ายาก

โดยหลักการของการทำ Tokenization โดยมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันมูลค่าในประเทศไทย… ปัจจุบันจะมีหน่วยงานหลักคือ กลต. หรือ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เป็นหน่วยงานกำกับดูแล และออกใบอนุญาตต่างๆ โดยมีผู้รับใบอนุญาตแปลงหลักทรัพย์ไปเป็นโทเคนดิจิทัล ก่อนจะนำไปเสนอขายให้นักลงทุนในตลาดแรก ที่รู้จักกันในชื่อ Security Token Offerings หรือ STOs โดยนักลงทุนจะสามารถนำโทเคนที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่ เข้าสู่ตลาดรองเพื่อซื้อขายแลกเปลี่ยน หรือ เทรดได้ไม่ต่างจากการซื้อขายหุ้นหรือกองทุนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งการเทรดสินทรัพย์ดิจิทัลอย่างบิทคอยน์ด้วย

ในทางเทคนิค… ถ้าผมต้องการขายที่ดินซักร้อยไร่ใน EEC ด้วยการทำ STOs โดยหานักลงทุนมาซื้อโทเคน เพื่อเอามาจ่ายค่าโอนที่ดินจากผมไปก่อนชั้นหนึ่งก็ย่อมได้… ซึ่งนักลงทุนอาจจะเกร็งกำไรแค่ขอมีส่วนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่ รอราคาที่ดินปรับขึ้นสิบปียี่สิบปี ซึ่งราคาโทเคนน่าจะปรับตามราคาที่ดินที่หนุนหลัง เหมือนเข้าหุ้นกันซื้อที่ดินเก็งกำไร… หรือไม่ผมก็ทำโครงการพัฒนาที่ดินแปลงนั้นบนโมเดลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องให้อย่างยั่งยืน โดยการระดมทุนผ่าน STOs เพื่อเอาทุนมาวางท่อ ตัดถนน ขึ้นตึกหรือแม้แต่สร้างบ้านให้เซ้งหรือทำโรงแรมให้เช่า ซึ่งก็จะทำให้นักลงทุนที่ถือโทเคนเอาไว้ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มค่าของทรัพย์จริงที่หนุนราคาและมูลค่าอยู่

แต่ไม่ว่าจะอย่างไร… ประเทศไทยพร้อมแล้วกับการทำ STOs แม้ว่ารายละเอียดยังต้องสะสางกันอีกมาก แต่ผมว่าเราเรียนรู้ไปพร้อมๆ กันได้อยู่แล้ว… 

โดยส่วนตัวผมพอมีข้อมูลและคำแนะนำเบื้องต้นสำหรับท่านที่สนใจอยู่พอสมควรครับ… แต่รายละเอียดจะค่อนข้างมากและเฉพาะเจาะจงแบบเคสบายเคส ซึ่งคงต้องแลกเปลี่ยนข้อมูลเบื้องต้นกันก่อน ค่อยใส่รายละเอียดอื่นๆ ให้ได้… ถ้าท่านสนใจอยากได้เพื่อนคุยเรื่องนี้ผมขอให้ท่านทักเข้ามาทางไลน์ส่วนตัวได้ครับ… ID: dr.thum

References…

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Seth Godin

Big Ideas Are Little Ideas That No-One Killed Too Soon – Seth Godin

ลูกพี่ใหญ่ของทีมจะเปิดห้องประชุม เรียกทุกคนเข้ามาก่อนจะแจ้งปัญหาและเป้าหมายให้ทุกคนเข้าใจให้ได้มากที่สุด แล้วก็ถามว่า… ใครมีไอเดียอะไรให้เสนอออกมา!… แล้วที่ประชุมก็จะเงียบ… โดยเฉพาะทีมที่อยู่ในวัฒนธรรมองค์กรแบบ “เสนออะไรไปก็จะได้โง่ทำอะไรที่ว่านั้นอยู่คนเดียว” จะหนักหน่อย เพราะทุกคนจะเงียบและก้มหน้ารอถูกด่าให้เสร็จในห้องประชุมก็จบกันไป… แต่ถ้าเป็นทีมจากองค์กรที่กระตือรือร้นกับการพุ่งชนปัญหาร่วมกัน ข้อมูลและไอเดียจากหลายๆ คนก็จะถูกยิงออกมาเพื่อเปิดเป็นประเด็นพูดคุย… ซึ่งถ้าโชคดีมีฉันทามติจนไปถึงขั้นได้ฉันทานุมัติจากที่ประชุม ไอเดียและการประชุมระดมสมองคราวนั้นก็คงไม่เสียเปล่า…

Government Senior Complex

Senior Complex Project… กรณีศึกษาโครงการที่พักอาศัยผู้สูงอายุรามาฯ–ธนารักษ์

โครงการ “ศูนย์ที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุแบบครบวงจร” หรือ Senior Complex บนที่ราชพัสดุแปลงหมายเลขทะเบียนที่ สป.623 และ สป.646 ตำบลบางปลา อำเภอบางพลี จังหวัดสมุทรปราการ ฉบับที่ 1 / 2563… อ้างอิงมติคณะรัฐมนตรี วันที่ 8 พฤศจิกายน พ.ศ. 2559 ได้เห็นชอบมาตรการจัดสร้างที่พักอาศัยสำหรับผู้สูงอายุ หรือ Senior Complex บนที่ดินราชพัสดุ

Sustainable Architecture… สถาปัตยกรรมยั่งยืน

Sustainable Architecture ที่นับจากนี้ไป แนวคิดแบบนี้คงได้ยินและได้เห็นบ่อยขึ้นในช่วงอายุของพวกเรา… ซึ่งงานสถาปัตยกรรมที่คำนึงถึงระบบนิเวศน์ สิ่งแวดล้อม และมีการเน้นการออกแบบโดยคำนึงถึงความยั่งยืนของธรรมชาติ… มีเป้าหมายในการออกแบบที่ส่งผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุด… สร้างสภาพแวดล้อมที่น่าอยู่ส่งผลดีต่อสุขภาพของผู้อยู่อาศัย ซึ่งมีการออกแบบสถาปัตยกรรมทำให้เกิดความสมดุลขึ้น 3 ด้าน ได้แก่ สภาพแวดล้อม เศรษฐกิจ และสังคม เกิดเป็นแนวคิดของสถาปัตยกรรมยั่งยืน

CR400AF โครงการรถไฟความเร็วสูงในประเทศไทย

ความคืบหน้ารถไฟความเร็วสูงสายอิสาน และรถไฟความเร็วสูงสายตะวันออก

การรถไฟแห่งประเทศไทย หรือ รฟท. ลงพื้นที่เปิดเวทีรับฟังความคิดเห็นประชาชนและเอกชนในพื้นที่ หลังเดินหน้าโครงการรถไฟความเร็วสูง เฟส 2 เส้นทาง สายอีสานและตะวันออก เริ่มจากรถไฟไทย-จีนช่วงนครราชสีมา–หนองคาย ระยะทาง 356 กิโลเมตรมูลค่า มูลค่ากว่า 220,000 ล้านบาท และ แถลงข่าวเพิ่มส่วนต่อขยาย รถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบิน ดอนเมือง-สุวรรณภูมิ-อู่ตะเภา ช่วงจังหวัดระยอง–จันทบุรีและตราด ระยะทางกว่า 200 กิโลเมตร มูลค่า กว่า 100,000 ล้านบาท