อสังหาริมทรัพย์ในกระแสดิจิทัล ซึ่งสินทรัพย์ที่เก็บและถือครองในรูปดิจิทัล กำลังเป็นแนวโน้มสำคัญที่เกิดขึ้นชัดเจนแล้วว่า… ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเพื่อใช้ประโยชน์บนที่ดินทั้งหมด สามารถแปลงเป็นสินทรัพย์ดิจิทัล หรือ Digital Asset เพื่อให้ “ธุรกรรม” ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทั้งหมด สามารถจัดการและดำเนินการผ่านช่องทางดิจิทัลได้อย่างราบรื่น
ถ้าย้อนกลับไปในยุคเริ่มต้นของการกำหนดสิทธิ์ในการถือครองที่ดิน ตั้งแต่ยุคการปกครองด้วยระบบเวียงวังคลังนา ที่พระมหากษัตริย์จะยกที่ดินให้ขุนศึกและข้าราชบริพาร พร้อมแรงงานไพร่ทาสให้ไปอยู่อาศัยปลูกพืชเลี้ยงสัตว์แบ่งผลผลิตเข้าคลังหลวง
เมื่อถึงยุคเอกสารสิทธิ์แบบต่างๆ ตั้งแต่หนังสือแสดงสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุ ไปจนถึงโฉนดที่ดิน ก็เริ่มต้นโดยรัฐปักปันที่ดินให้ประชาชนได้ถือครอง และออกกฏหมายกำกับสิทธิ์ให้อย่างชัดเจน เพื่อให้ทรัพย์ตามเอกสารแสดงสิทธิ์ชัดเจนในการใช้สอยทั้งเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่เป็นสิทธิ์ของตน รวมทั้งสิทธิ์ที่จะส่งมอบโอนย้ายเปลี่ยนแปลงหรือครอบครองสิทธิ์นั้นได้ด้วย
ประเด็นก็คือ… โลกใบนี้ไม่มีที่ดินมากพอที่จะแจกสิทธิ์ครอบครองสำหรับทุกคนมานานแล้ว ในขณะที่ความต้องการใช้ประโยชน์จากที่ดินกลับมีมากขึ้นมาก จนมูลค่าทางเศรษฐกิจของที่ดินปรับสูงขึ้นอย่างมาก จากวันแรกที่ประเทศไทยมีเอกสารสิทธิ์ใช้นับตั้งแต่ พระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 เสด็จประทับแรมอยู่ ณ พระราชวังบางปะอิน โดยมีพระยาประชาชีพบริบาล หรือผึ่ง ชูโต ข้าหลวงพิเศษจัดที่ดินรับเสด็จ และได้นำโฉนดที่ดินในท้องที่ตำบลบ้านแป้งของพระคลังข้างที่ 2 ฉบับ และของราษฎร 3 ฉบับ ขึ้นทูลเกล้าฯ ถวายเพื่อให้ทรงพระกรุณาโปรดเกล้าฯ พระราชทานแก่เจ้าของที่ดินนับเป็นปฐมฤกษ์… โดยโฉนดที่ดินฉบับแรกของประเทศไทยเป็นโฉนดที่ดิน ซึ่งมีพระนาม “สมเด็จพระปรมินทรมหาจุฬาลงกรณ์” ทรงถือกรรมสิทธิ์ เป็นโฉนดเลขที่ 1 หน้า 1 เลขที่ดิน 117 ระวาง 17 ต 3 อ ตำบลบ้านแป้ง อำเภอพระราชวัง แขวงเมืองกรุงเก่า หรือ จังหวัดพระนครศรีอยุธยาในปัจจุบัน เนื้อที่ 91 ไร่ 1 งาน 52 ตารางวา
เอกสารอย่างโฉนดที่ดิน รวมทั้งเอกสารสิทธิ์แบบต่างๆ นี่เองที่ช่วยให้อสังหาริมทรัพย์ทั้งที่ดินเปล่าและที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง มีมูลค่าทางเศรษฐกิจที่ชัดเจนจากการรับรองสิทธิ์เหนืออสังริมทรัพย์ตามรายการที่ระบุนั้น… เมื่อทุกอย่างมาถึงยุคดิจิทัลอย่างในปัจจุบัน ท้ายที่สุดก็ถึงคราวที่จะต้องปฏิรูประบบเอกสารสิทธิ์ จากกระดาษไปเป็นดิจิทัลอย่างไม่ต้องสงสัย… ช้าเร็วเป็นอีกเรื่องหนึ่ง
แต่ที่เร็วกว่านั้น… ในกรณีการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุน โดยหวังกำไรหรือส่วนต่างจากรูปแบบมูลค่าและราคา ซึ่งมีนักลงทุนจำนวนไม่น้อยที่ “เล่นที่และซื้อทรัพย์เก็งกำไร” โดยไม่ได้คิดจะใช้ประโยชน์อื่นใดในที่ดินและทรัพย์ที่ครอบครองสิทธิ์นั้น… ซึ่งอีกไม่นานจากนี้เราจะได้เห็นการแปลงที่ดินเป็นสินทรัพย์ดิจิทัลเพื่อการลงทุนโดยตรง ไม่ต่างจากกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund หรือ PF และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือกองรีท หรือ REIT ที่นักลงทุนส่วนหนึ่งรู้จักเป็นอย่างดีอยู่แล้ว
Note: อ่านเพิ่มเติม รีท (REIT) กองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์… คืออะไร?
ข้อมูลจากเวบไซต์ Alphapoint.com อธิบายเรื่อง Real Estate Tokenization ซึ่งก็คือ สินทรัพย์ดิจิทัลรูปแบบหนึ่งที่อ้างอิงมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ โดยมี Blockchain Technology และการกำกับดูแลที่เหมาะสมอยู่เบื้องหลัง… ซึ่งถูกพัฒนาขึ้นเพื่อการลงทุนโดยตรงเหมือน PF และ REIT โดยจะทำให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงๆ กลายเป็นสินทรัพย์ที่ลงทุนได้ง่าย และสามารถกระจายการถือครองเพื่อลดความเสี่ยงให้นักลงทุนได้มาก ในขณะเดียวกัน สินทรัพย์ดิจิทัลที่มีอสังหาริมทรัพย์หนุนมูลค่าอยู่ ก็จะผันผวนน้อยและเสื่อมค่ายาก
โดยหลักการของการทำ Tokenization โดยมีอสังหาริมทรัพย์ค้ำประกันมูลค่าในประเทศไทย… ปัจจุบันจะมีหน่วยงานหลักคือ กลต. หรือ คณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์เป็นหน่วยงานกำกับดูแล และออกใบอนุญาตต่างๆ โดยมีผู้รับใบอนุญาตแปลงหลักทรัพย์ไปเป็นโทเคนดิจิทัล ก่อนจะนำไปเสนอขายให้นักลงทุนในตลาดแรก ที่รู้จักกันในชื่อ Security Token Offerings หรือ STOs โดยนักลงทุนจะสามารถนำโทเคนที่ถือกรรมสิทธิ์อยู่ เข้าสู่ตลาดรองเพื่อซื้อขายแลกเปลี่ยน หรือ เทรดได้ไม่ต่างจากการซื้อขายหุ้นหรือกองทุนในตลาดหลักทรัพย์ รวมทั้งการเทรดสินทรัพย์ดิจิทัลอย่างบิทคอยน์ด้วย
ในทางเทคนิค… ถ้าผมต้องการขายที่ดินซักร้อยไร่ใน EEC ด้วยการทำ STOs โดยหานักลงทุนมาซื้อโทเคน เพื่อเอามาจ่ายค่าโอนที่ดินจากผมไปก่อนชั้นหนึ่งก็ย่อมได้… ซึ่งนักลงทุนอาจจะเกร็งกำไรแค่ขอมีส่วนถือกรรมสิทธิ์ที่ดินแปลงใหญ่ รอราคาที่ดินปรับขึ้นสิบปียี่สิบปี ซึ่งราคาโทเคนน่าจะปรับตามราคาที่ดินที่หนุนหลัง เหมือนเข้าหุ้นกันซื้อที่ดินเก็งกำไร… หรือไม่ผมก็ทำโครงการพัฒนาที่ดินแปลงนั้นบนโมเดลการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่จะสร้างรายได้ต่อเนื่องให้อย่างยั่งยืน โดยการระดมทุนผ่าน STOs เพื่อเอาทุนมาวางท่อ ตัดถนน ขึ้นตึกหรือแม้แต่สร้างบ้านให้เซ้งหรือทำโรงแรมให้เช่า ซึ่งก็จะทำให้นักลงทุนที่ถือโทเคนเอาไว้ มีมูลค่าเพิ่มขึ้นจากการเพิ่มค่าของทรัพย์จริงที่หนุนราคาและมูลค่าอยู่
แต่ไม่ว่าจะอย่างไร… ประเทศไทยพร้อมแล้วกับการทำ STOs แม้ว่ารายละเอียดยังต้องสะสางกันอีกมาก แต่ผมว่าเราเรียนรู้ไปพร้อมๆ กันได้อยู่แล้ว…
โดยส่วนตัวผมพอมีข้อมูลและคำแนะนำเบื้องต้นสำหรับท่านที่สนใจอยู่พอสมควรครับ… แต่รายละเอียดจะค่อนข้างมากและเฉพาะเจาะจงแบบเคสบายเคส ซึ่งคงต้องแลกเปลี่ยนข้อมูลเบื้องต้นกันก่อน ค่อยใส่รายละเอียดอื่นๆ ให้ได้… ถ้าท่านสนใจอยากได้เพื่อนคุยเรื่องนี้ผมขอให้ท่านทักเข้ามาทางไลน์ส่วนตัวได้ครับ… ID: dr.thum
References…
