สินเชื่อบ้านในมือธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

Bonds

ตัวเลขการปฏิเสธสินเชื่อบ้านในพอร์ตของการเคหะแห่งชาติ ที่มีเผยแพร่ออกมาล่าสุดนั้น… สูงถึง 70 กว่าเปอร์เซ็นต์ที่แปลซ้ำอีกทีจะหมายถึง… การเคหะแห่งชาติขายบ้านได้เพียง 30% เท่านั้นเพียงเพราะธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อให้ลูกค้าของการเคหะแห่งชาติ

หลายฝ่ายจึงไม่แปลกใจที่มีข่าวว่า… การเคหะแห่งชาติเตรียมออกโซเชียลบอนด์ หรือ Social Bond หรือ SB ซึ่งเป็นตราสารหนี้ที่มุ่งเน้นระดมทุนเพื่อนำไปพัฒนาสังคมและคุณภาพชีวิตของคนให้ดีขึ้น โดยระดมเงินทุนจากตราสารหนี้เพื่อสร้างระบบนิเวศน์ด้านสินเชื่อของตัวเอง

เดิมทีการเคหะแห่งชาติก็มีกลยุทธ์การแปลงค่าเช่าเป็นเงินดาวน์มาระยะหนึ่งอยู่แล้ว เพื่อช่วยเหลือลูกค้าของการเคหะ ซึ่งเป็นกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและอาชีพไม่มั่นคง และไม่อยู่ในเกณฑ์ที่ธนาคารทั่วไปจะพิจารณาสินเชื่อให้ได้… นั่นเท่ากับเป็นการจำกัดขีดความสามารถในการทำธุรกิจของการเคหะแห่งชาติอย่างมากมาตลอด

ดร.ธัชพล กาญจนกูล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติได้เปิดภาพรวมตลาดกลุ่มที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย ซึ่งปัญหาอัตราการเพิ่มขึ้นของรายได้ ไม่สอดคล้องกับราคาที่อยู่อาศัยที่สูงขึ้น ทำให้ในช่วงปีที่ผ่านมา… ผู้มีรายได้น้อยยื่นขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารพาณิชย์แต่ถูกปฏิเสธสินเชื่อ หรือ Reject ด้วยสัดส่วนสูงถึง 70% จากเดิมเฉลี่ยอยู่ที่ 30-40% เท่านั้น… โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 7 แสนบาทต่อยูนิต 

ประเด็นก็คือ การเคหะแห่งชาติมีพันธกิจดำเนินงานตามนโยบายของภาครัฐในการส่งเสริมให้ประชาชนเข้าเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัย ตามกรอบแผนแม่บทการพัฒนา 20 ปี ระหว่างปี 2560-2579… ภายใต้กระทรวงพัฒนาสังคมและความมั่นคงของมนุษย์ เพื่อลดความเหลื่อมล้ำ จึงต้องมีการหามาตรการเสริมเพื่ออำนวยความสะดวกให้ประชาชนได้เข้าถึงสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

เบื้องต้น… การเคหะแห่งชาติได้ยื่นขอยืมงบประมาณจากภาครัฐมูลค่า 5,207 ล้านบาท เพื่อมาช่วยเป็นเงินทุนหมุนเวียนปล่อยกู้ให้กับกลุ่มผู้ซื้อบ้าน ในช่วงสภาพเศรษฐกิจชะลอตัว ก่อนส่งต่อให้ธนาคารเมื่อผู้กู้มีศักยภาพ… แต่ทางคณะรัฐมนตรีสามารถจัดสรรงบประมาณช่วยได้เพียง  346 ล้านบาท ซึ่งไม่เพียงพอกับความต้องการของกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ถูกรีเจ็คสินเชื่อ

ดังนั้นทางการเคหะแห่งชาติ จึงได้หามาตรการเสริมหลากหลายด้านเพื่อส่งเสรมให้ตลาดกลุ่มผู้มีรายได้น้อยที่ปัจจุบันได้รับผลกระทบจากสภาพเศรษฐกิจได้ซื้อที่อยู่อาศัย ประกอบด้วย การศึกษาการออกพันธบัตรเพื่อพัฒนาสังคม หรือ Social Bond ตั้งเป้าหมายวงเงินประมาณ 6,900 ล้านบาท คาดว่าจะเกิดขึ้นภายในปีนี้ โดยมีวัตถุประสงค์เพื่อพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อผู้มีรายได้น้อย และเพื่อเป็นเงินหมุนเวียนให้สินเชื่อกับประชาชนที่ถูกปฏิเสธิสินเชื่อ โดยที่ผู้กู้นั้นยังถือว่ามีความสามารถในการผ่อนชำระเป็นการแก้ไขปัญหาสินเชื่อชั่วคราว เมื่อผู้กู้มีศักยภาพพร้อมผ่อนชำระจากธนาคารชัดเจนจึงส่งต่อให้กับธนาคารพาณิชย์

โดยเป้าหมายการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยของการเคหะในปี 2563 กว่า 20,000 ยูนิต โดยเป็นโครงการพร้อมโอนประมาณ 6,700 ยูนิต และโครงการเริ่มสร้าง 4,300 ยูนิต เป็นโครงการเช่า อีกราว 10,000 ยูนิต

ผมยกประเด็นนี้มาเล่าซ้ำข่าวที่เผยแพร่จากการเคหะแห่งชาติอีกทีก็เพราะว่า… นี่เป็นแนวโน้มการพัฒนาระบบนิเวศน์ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ที่หาทางช่วยลูกค้าให้มีบ้าน โดยไม่ผลักลูกค้าและยอดขายไปให้คนนอกอย่างธนาคารตัดสินว่า เราควรจะขายบ้านหลังไหนให้ใครเมื่อไหร่… ในเมื่อตัวธุรกิจจัดสรรบ้านเองรู้ดีว่า มีแนวทางมากมายให้คนมีบ้านอยู่ โดยไม่จำกัดอยู่แต่กับเกณฑ์การประเมินสามัญ ที่มีธนาคารเป็นศูนย์กลาง

ที่จะบอกไม่ใช่ให้ธุรกิจจัดสรรตั้งตัวเป็นดาวฤกษ์ให้ตัวแปรอื่นๆ ในระบบได้หมุนรอบชีพจรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์หรอกน๊ะครับ… แต่อยากให้เอาลูกค้าเป็นศูนย์กลาง และดึงโจทย์ปัญหาของลูกค้ามาแก้ไข

กรณีการออกโซเชี่ยลบอนด์ของการเคหะแห่งชาติ จึงถือเป็นอีกขั้นของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ที่เลิกง้อธนาคารแต่ยอมบริการลูกค้าทุกคนโดยไม่เลือกฐานะ!… ซึ่งผมเชื่อว่า หากการเคหะแห่งชาติสามารถออกโซเชี่ยลบอนด์ได้สำเร็จ… เราคงได้เห็นอะไรที่น่าตื่นใจจากรัฐวิสาหกิจยักษ์ใหญ่ที่ป่วยมานานอย่างการเคหะแห่งชาติแน่นอน

ที่น่าสนใจก็คือ… แนวทางการปล่อยสินเชื่อเอง โดยการระดมทุนจากตลาดทุนมาใช้กับสินเชื่อในโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์โดยตัดธนาคารออกจากระบบนิเวศน์ทางตรงของวงจรธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ในวันที่ตลาดทุนไม่ได้มีตัวเลือกน้อยนิดอย่างในอดีตอีกแล้ว… และเราคงจะได้เห็นผู้ประกอบการส่วนหนึ่ง ถือพอร์ตการลงทุนสินเชื่อที่อยู่อาศัยและอสังหาริมทรัพย์แข่งกับธนาคารแน่นอน

Welcome to The Age of Disruption!

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email

Recent Posts