ทำเลร้านอาหาร 

Restaurante-location

ถ้าท่านตามอ่านแนวคิดผ่านงานเขียนของผมมาบ้าง จะทราบดีว่าผมจัดให้ธุรกิจร้านอาหารเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนให้แยกบัญชีธุรกิจออกจากกันเป็นอย่างน้อย… วันนี้ผมจึงเอาแนวคิดการเลือกทำเลร้านอาหารมาฝาก ซึ่งผมคิดว่าใช้ได้ทั้งที่กำลังมองหาทำเลใหม่ และสามารถปรับใช้กับโมเดลร้านอาหารที่มีทำเลอยู่แล้วได้ด้วย… มาดูด้วยกันเลยครับว่า มีประเด็นไหนให้พิจารณาบ้าง

1. ลูกค้าคือใคร?

อาหารของท่านขายใครครับ คนเหล่านั้นผ่านไปผ่านมาในทำเลที่ท่านสนใจแค่ไหน และจะแวะกินของที่ท่านขายแค่ไหน… จริงอยู่ว่า ร้านอาหารเด็ดๆ ไม่น้อยไม่ได้เปิดในทำเลที่คนผ่านไปผ่านมาก็มีคนขับรถดั้นด้นไปกินมากมาย ซึ่งท่านก็ต้องเข้าใจก่อนว่า ทำเลไม่ดี การตลาดและเมนูก็ต้องดี… วิธีหาว่าลูกค้าของท่านคือใคร… ง่ายที่สุดที่ผมแนะนำคือ ไปดูลูกค้าร้านที่ขายเมนูแบบเดียวกับโมเดลร้านท่านเลยครับ พวกเขาหน้าตายังไง อายุรายได้และใช้จ่ายกับอาหารแค่ไหนเวลาไหน และแกะข้อมูล Personars มาให้ครบๆ แล้วมาเทียบดูว่าทำเลร้านท่านจะดึงคนแบบนั้นเข้าร้านได้ยังไง… ซึ่งต้องรู้ให้ได้ว่าพวกเขาจะมาถึงร้านท่านได้อย่างไร?

2. ที่จอดรถ

ที่จอดรถสำคัญกับร้านอาหารทุกที่ เว้นแต่จะเป็นทำเลเดินเท้าและพลุกพล่านจริงๆ เช่น อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในศูนย์การค้าที่ลูกค้าจอดรถและเดินมาที่ร้านของท่านได้… ซึ่งจริงๆ แล้วโจทย์เรื่องที่จอดรถเป็นเรื่อง Customer Journey ของการมาและกลับออกจากร้านของท่านมากกว่าจะต้องคำนึงเรื่องที่ทางจอดในมิติเดียว… หาทางให้ลูกค้าที่อยากมาที่ร้าน มาง่ายกลับสะดวกที่สุดก่อน ถ้าทำเลที่เลือกให้สิ่งนี้ไม่ได้ หรือเพิ่มการลงทุนมากเกินไป ก็ต้องถอยจากทำเลนั้น

3. สังเกตุและพบเห็นง่าย

การเปิดร้านรับลูกค้า โดยเฉพาะร้านอาหารที่คนแวะมาเพราะหิว… นอกจากจะเลือกทำเลที่มีลูกค้าหนาแน่นเพียงพอแล้ว ยังต้องเป็นทำเลที่สะดุดตา สังเกตุเห็นได้ไม่ยาก ถึงแม้ในปัจจุบันจะมีระบบนำทางอย่าง Google Maps ช่วยลูกค้าหาร้านจนเจอ แต่การทำให้ร้านเด่นและเห็นชัดบนทำเลที่เลือก มีความจำเป็นมากเช่นเดิม

4. เพื่อนบ้านและสถานที่ข้างเคียง

ทำเลที่ดีจะมีธุรกิจอื่นใช้ทำเลเดียวกันประกอบการอยู่เสมอ การลงพื้นที่เก็บรายละเอียดการใช้อาคารและที่ดินละแวกนั้น เป็นเรื่องจำเป็นมากเช่นกัน… และเน้นว่าเก็บข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อจะประเมินได้ว่า สิ่งแวดล้อมทำเลร้านท่านในปัจจุบันที่เห็น และอีกห้าปีข้างหน้าจะเปลี่ยนไปอย่างไร โอกาสเกิดคู่แข่งมีมั๊ยแค่ไหน… รวมทั้งแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้น และส่งผลต่อกิจการร้านอาหารและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของท่านในอนาคตด้วย

5. พื้นที่และขนาดของร้าน

ขนาดของพื้นที่ร้านอาหารต้องเหมาะสมกับโมเดลธุรกิจ เพราะถ้าพื้นที่น้อยเกินไป ร้านอาหารจะขายอาหารได้น้อย เพราะมีข้อจำกัดเรื่องที่นั่งของลูกค้า… ซึ่งอย่างน้อยต้องมีที่นั่งเพียงพอต่อสัดส่วนการทำกำไรตามแผนธุรกิจ… รวมทั้งพื้นที่ในครัวและพื้นที่สำหรับจัดเก็บและพักวัตถุดิบต่างๆ ด้วย… แต่ถ้าขนาดพื้นที่ร้านกว้างขวางใหญ่โตเกินไป ก็อาจจะกระทบกับค่าใช้จ่ายหรือแม้แต่ค่าดูแลจัดการร้านได้เช่นกัน… ดังนั้น ร้านทำเลดีจึงควรรวมเอาขนาดพื้นที่ๆ เหมาะสมพิจารณาร่วมด้วย

6. ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดกิจการและค่าบำรุงรักษา

แน่นอนว่า การ Setup ร้านอาหารหนึ่งร้านต้องเทเงินลงทุนไปกับการเตรียมร้านมากมายหลายอย่าง โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายใหญ่ๆ อย่างค่าก่อสร้างและต่อเติม ค่าตกแต่งร้านและเฟอร์นิเจอร์… ซึ่งหลายกรณีควรรอบคอบและปรึกษาผู้รู้เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกับข้อเท็จจริงที่สุด… และต้องไม่ลืมประเมินค่าใช้จ่ายประจำที่เกี่ยวกับการดูแลร้านและพื้นที่ต่างๆ ในร้านด้วย…

คร่าวๆ ก็คงประมาณนี้ครับ… ที่เหลือก็เป็นประเด็นเฉพาะรายกรณี ซึ่งผมเชื่อว่า เจ้าของโมเดลธุรกิจต้องเห็นแนวทางที่ชัดเจนด้วยตัวเองอยู่แล้วว่าจะต้องลงทุนกับอะไรแค่ไหน… สิ่งที่จะบอกก็คือ ส่วนที่ท่านต้องลงทุนกับสิ่งปลูกสร้างคืออสังหาริมทรัพย์ ท่านแค่ไม่ไปทำลายมูลค่าเพิ่มที่ส่วนใหญ่จะเพิ่มขึ้นเองโดยธรรมชาติอยู่แล้ว เว้นแต่จะเป็นพื้นที่เช่าเปล่าที่ไม่มีสิทธิ์เช่าควบหรือเซ้งมาเท่านั้นเอง ที่มูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์จะหายไปจากโมเดลร้านอาหารที่ไม่มีอสังหาริมทรัพย์หนุนหลัง… ที่เหลือ ก็ปรับไปตามบริบทครับ!

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

COVID Tourism

สถิติท่องเที่ยวล่าสุดจาก EIC

EIC วิเคราะห์สถานการณ์ล่าสุดของภาคการท่องเที่ยวไทยโดยใช้ข้อมูลด้านการท่องเที่ยวของทางการ และ High Frequency Data พบว่า… การท่องเที่ยวในประเทศเริ่มฟื้นตัวได้บ้างโดยเฉพาะจังหวัดท่องเที่ยวที่ใกล้กรุงเทพมหานคร แต่ในภาพรวมยังคงต่ำกว่าระดับช่วงก่อนการ Lockdown อยู่มาก และยังมีแนวโน้มอ่อนไหวต่อความเสี่ยงของการระบาดระลอกที่ 2 ของ COVID19

Lazada, Finaxar, Big Data Loan และวันชื่นคืนสุขของวงการจำนองขายฝาก!

ผมตามข่าว Lazada จับมือกับสตาร์ทอัพด้านฟินเทคอย่าง Finaxar และเริ่มให้บริการสินเชื่อแก่ผู้ค้าออนไลน์ของ Lazada ในสิงคโปร์ อย่างใกล้ชิด ข่าวครึกโครมนี้มีขึ้นเมื่อช่วงไตรมาส 3 ที่ผ่านมาของปีนี้เอง และ Lazada ประกาศว่า ระบบสินเชื่อจาก Big Data ของพวกเขา จะใช้ทั่วอาเซียน… 

archinaut fully deployed

Archinaut, Made In Space และ On-Orbit Construction

MIS เจ้าของเทคโนโลยี On-Orbit Construction ก็ได้ทดสอบ Extended Structure Additive Manufacturing Machine หรือ ESAMM ซึ่งเป็นเทคโนโลยีการพิมพ์สามมิติเพื่อสร้างโครงสร้างขนาดใหญ่ในสภาวะจำลอง ซึ่งชุดเทคโนโลยีการพิมพ์โครงสร้างสามมิติจากเครื่อง ESAMM ถือเป็นความสำเร็จแรกของการพิมพ์สามมิติขนาดยาว 37 เมตรภายใต้สภาวะแวดล้อมในอวกาศจนได้รับการบันทึกลง Guinness Book of World Record

concrete canvas

Concrete Canvas… ผ้าใบคอนกรีต

Concrete Canvas ในขณะที่ยังไม่เข็งตัว จะมีลักษณะคล้ายผ้า มีความยืดหยุ่นสูง สามารถขึ้นรูป บิดโค้งงอ ตัดแต่งรูปทรง หรือนำไปปูคลุมบนพื้นที่ได้ตามต้องการ ใช้งานง่ายเพียงพรมน้ำให้เปียกทั้งแผ่น แล้วทิ้งให้ปูนคงตัวประมาณ 6-12 ชั่วโมง ก็จะได้คอนกรีตที่มีความแข็งแรง