Properea

ทำเลร้านอาหาร 

Restaurante-location

ถ้าท่านตามอ่านแนวคิดผ่านงานเขียนของผมมาบ้าง จะทราบดีว่าผมจัดให้ธุรกิจร้านอาหารเป็นส่วนหนึ่งของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และสนับสนุนให้แยกบัญชีธุรกิจออกจากกันเป็นอย่างน้อย… วันนี้ผมจึงเอาแนวคิดการเลือกทำเลร้านอาหารมาฝาก ซึ่งผมคิดว่าใช้ได้ทั้งที่กำลังมองหาทำเลใหม่ และสามารถปรับใช้กับโมเดลร้านอาหารที่มีทำเลอยู่แล้วได้ด้วย… มาดูด้วยกันเลยครับว่า มีประเด็นไหนให้พิจารณาบ้าง

1. ลูกค้าคือใคร?

อาหารของท่านขายใครครับ คนเหล่านั้นผ่านไปผ่านมาในทำเลที่ท่านสนใจแค่ไหน และจะแวะกินของที่ท่านขายแค่ไหน… จริงอยู่ว่า ร้านอาหารเด็ดๆ ไม่น้อยไม่ได้เปิดในทำเลที่คนผ่านไปผ่านมาก็มีคนขับรถดั้นด้นไปกินมากมาย ซึ่งท่านก็ต้องเข้าใจก่อนว่า ทำเลไม่ดี การตลาดและเมนูก็ต้องดี… วิธีหาว่าลูกค้าของท่านคือใคร… ง่ายที่สุดที่ผมแนะนำคือ ไปดูลูกค้าร้านที่ขายเมนูแบบเดียวกับโมเดลร้านท่านเลยครับ พวกเขาหน้าตายังไง อายุรายได้และใช้จ่ายกับอาหารแค่ไหนเวลาไหน และแกะข้อมูล Personars มาให้ครบๆ แล้วมาเทียบดูว่าทำเลร้านท่านจะดึงคนแบบนั้นเข้าร้านได้ยังไง… ซึ่งต้องรู้ให้ได้ว่าพวกเขาจะมาถึงร้านท่านได้อย่างไร?

2. ที่จอดรถ

ที่จอดรถสำคัญกับร้านอาหารทุกที่ เว้นแต่จะเป็นทำเลเดินเท้าและพลุกพล่านจริงๆ เช่น อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรืออยู่ในศูนย์การค้าที่ลูกค้าจอดรถและเดินมาที่ร้านของท่านได้… ซึ่งจริงๆ แล้วโจทย์เรื่องที่จอดรถเป็นเรื่อง Customer Journey ของการมาและกลับออกจากร้านของท่านมากกว่าจะต้องคำนึงเรื่องที่ทางจอดในมิติเดียว… หาทางให้ลูกค้าที่อยากมาที่ร้าน มาง่ายกลับสะดวกที่สุดก่อน ถ้าทำเลที่เลือกให้สิ่งนี้ไม่ได้ หรือเพิ่มการลงทุนมากเกินไป ก็ต้องถอยจากทำเลนั้น

3. สังเกตุและพบเห็นง่าย

การเปิดร้านรับลูกค้า โดยเฉพาะร้านอาหารที่คนแวะมาเพราะหิว… นอกจากจะเลือกทำเลที่มีลูกค้าหนาแน่นเพียงพอแล้ว ยังต้องเป็นทำเลที่สะดุดตา สังเกตุเห็นได้ไม่ยาก ถึงแม้ในปัจจุบันจะมีระบบนำทางอย่าง Google Maps ช่วยลูกค้าหาร้านจนเจอ แต่การทำให้ร้านเด่นและเห็นชัดบนทำเลที่เลือก มีความจำเป็นมากเช่นเดิม

4. เพื่อนบ้านและสถานที่ข้างเคียง

ทำเลที่ดีจะมีธุรกิจอื่นใช้ทำเลเดียวกันประกอบการอยู่เสมอ การลงพื้นที่เก็บรายละเอียดการใช้อาคารและที่ดินละแวกนั้น เป็นเรื่องจำเป็นมากเช่นกัน… และเน้นว่าเก็บข้อมูลอย่างละเอียด เพื่อจะประเมินได้ว่า สิ่งแวดล้อมทำเลร้านท่านในปัจจุบันที่เห็น และอีกห้าปีข้างหน้าจะเปลี่ยนไปอย่างไร โอกาสเกิดคู่แข่งมีมั๊ยแค่ไหน… รวมทั้งแนวโน้มการเปลี่ยนแปลงที่คาดว่าจะเกิดขึ้น และส่งผลต่อกิจการร้านอาหารและมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ของท่านในอนาคตด้วย

5. พื้นที่และขนาดของร้าน

ขนาดของพื้นที่ร้านอาหารต้องเหมาะสมกับโมเดลธุรกิจ เพราะถ้าพื้นที่น้อยเกินไป ร้านอาหารจะขายอาหารได้น้อย เพราะมีข้อจำกัดเรื่องที่นั่งของลูกค้า… ซึ่งอย่างน้อยต้องมีที่นั่งเพียงพอต่อสัดส่วนการทำกำไรตามแผนธุรกิจ… รวมทั้งพื้นที่ในครัวและพื้นที่สำหรับจัดเก็บและพักวัตถุดิบต่างๆ ด้วย… แต่ถ้าขนาดพื้นที่ร้านกว้างขวางใหญ่โตเกินไป ก็อาจจะกระทบกับค่าใช้จ่ายหรือแม้แต่ค่าดูแลจัดการร้านได้เช่นกัน… ดังนั้น ร้านทำเลดีจึงควรรวมเอาขนาดพื้นที่ๆ เหมาะสมพิจารณาร่วมด้วย

6. ค่าใช้จ่ายก่อนเปิดกิจการและค่าบำรุงรักษา

แน่นอนว่า การ Setup ร้านอาหารหนึ่งร้านต้องเทเงินลงทุนไปกับการเตรียมร้านมากมายหลายอย่าง โดยเฉพาะค่าใช้จ่ายใหญ่ๆ อย่างค่าก่อสร้างและต่อเติม ค่าตกแต่งร้านและเฟอร์นิเจอร์… ซึ่งหลายกรณีควรรอบคอบและปรึกษาผู้รู้เพื่อประเมินค่าใช้จ่ายที่ใกล้เคียงกับข้อเท็จจริงที่สุด… และต้องไม่ลืมประเมินค่าใช้จ่ายประจำที่เกี่ยวกับการดูแลร้านและพื้นที่ต่างๆ ในร้านด้วย…

คร่าวๆ ก็คงประมาณนี้ครับ… ที่เหลือก็เป็นประเด็นเฉพาะรายกรณี ซึ่งผมเชื่อว่า เจ้าของโมเดลธุรกิจต้องเห็นแนวทางที่ชัดเจนด้วยตัวเองอยู่แล้วว่าจะต้องลงทุนกับอะไรแค่ไหน… สิ่งที่จะบอกก็คือ ส่วนที่ท่านต้องลงทุนกับสิ่งปลูกสร้างคืออสังหาริมทรัพย์ ท่านแค่ไม่ไปทำลายมูลค่าเพิ่มที่ส่วนใหญ่จะเพิ่มขึ้นเองโดยธรรมชาติอยู่แล้ว เว้นแต่จะเป็นพื้นที่เช่าเปล่าที่ไม่มีสิทธิ์เช่าควบหรือเซ้งมาเท่านั้นเอง ที่มูลค่าเพิ่มของอสังหาริมทรัพย์จะหายไปจากโมเดลร้านอาหารที่ไม่มีอสังหาริมทรัพย์หนุนหลัง… ที่เหลือ ก็ปรับไปตามบริบทครับ!

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email

Recent Posts