สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพปริมณฑล… ศูนย์วิจัยศุภาลัย

เวบไซต์ supalai.com ได้เผยแพร่ ข้อมูลจากรายงานการวิจัย โดย ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม  กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดรายงานผลการวิจัยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและปริมณฑลปี 2562 ซึ่งศูนย์วิจัยศุภาลัยประมาณการว่า… ยอดขายที่อยู่อาศัยตลอดปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 หน่วย โดยประมาณการยอดขายสูงสุดที่เป็นไปได้หรือ Best Case อยู่ที่ 120,000 หน่วย และต่ำสุดที่อาจเป็นไปได้หรือ Worst Case อยู่ที่ 80,000 หน่วย

ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

ตัวเลขยอดขายประมาณการโดยเฉลี่ย 100,000 หน่วยนี้ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมชี้ว่า… หากมองย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (2554-2561) ถือเป็นยอดขายทรงตัว ไม่ต่ำกว่าปกติเท่าใดนัก เพราะแต่ละปีตลาดอสังหาริมทรัพย์ มียอดขายอยู่ระหว่าง 90,000-120,000 หน่วยอยู่แล้ว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งมียอดขาย 113,508 หน่วย ถือว่ายอดขายลดลงกว่าปีก่อน โดยปีก่อนนี้มีตัวเลขยอดขายที่ดีเพราะมีกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาเพิ่มดีมานด์ตลาด

อย่างไรก็ตาม หากคิดคำนวณสัดส่วนยอดขาย 100,000 หน่วยต่อหน่วยขายทั้งตลาดของปี 2562… จะคิดเป็นสัดส่วนการขายหรือ Take Up Rate เพียง 32.5% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะมี Take Up Rate อยู่ระหว่าง 34.66% – 45.45%… ดังนั้น ปีนี้นับได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาลง

“แย่กว่าเดิมไหม?… ใช่! แต่ยังไม่วิกฤต ผมคาดว่าการลดลงเช่นนี้จะยังคงอยู่ไม่เกินปีหน้า”

สาเหตุที่มุมมองของ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะแม้ว่าจะเกิดยอดขายแบบ Worst Case ได้เพียง 80,000 หน่วย ก็ยังคิดเป็น Take Up Rate ที่ 26% อยู่… นั่นหมายความว่า หากประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนโครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่ง จะสามารถขายหมดได้ภายใน 4 ปี

ปกติโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งๆ หากขายหมดได้ภายใน 4-5 ปีจะยังมีกำไร และ Gross Margin อยู่ราวๆ 20-25%… ซึ่งเป็นกำไรขั้นต้นปกติในธุรกิจนี้

ดังนั้น… ถ้าโครงการสามารถขายได้ปีละ 20% ขึ้นไป ก็ยังถือว่ามีสถานการณ์ที่ดีอยู่ แต่ถ้าหากเมื่อไหร่ที่ขายได้ต่ำกว่าปีละ 20% จะเกิดค่าใช้จ่ายพนักงานขายและการดูแลรักษาที่เพิ่มต้นทุนมากกว่าปกติ และทำให้กำไรลดลง

สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี Take Up Rate ต่ำกว่า 20% ซึ่งถือว่าเข้าขั้นวิกฤตนั้น… เกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในช่วงหลังปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งและไม่เคยเกิดขึ้นอีกเลย… แม้กระทั่งปี 2554 ที่เกิดภัยพิบัติน้ำท่วมใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขายได้ลดลงจนเหลือยอดขายเพียง 81,816 หน่วยในปีนั้น แต่ยังคิดเป็น Take Up Rate ถึง 37.86%

ส่วนปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ… ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า… สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นผลบวกหรือลบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งประชาชนจำเป็นต้องซื้อ โดยอัตราการขึ้นลงของ GDP ประเทศ 1 Basis Point จะส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัย 5,000 หน่วยโดยประมาณ

อ้างอิง

https://supalai.com/en/NewsActivities/Detail/ภาคเศรษฐกิจใดสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม%20ดร.%20ประศาสน์%20ตั้งมติธรรม%20ศูนย์วิจัย%20บมจ.ศุภาลัย

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

Stellar Lumens

Stellar Lumens และ Jed McCaleb

ความโดดเด่นของ Stellar Lumens นอกจากจะทำงาน และ ใช้งานแบบ Decentralized Exchange บน Hybrid Server แล้ว… ระบบยังถูกออกแบบเหมือนระบบการโอนเงินแบบดั้งเดิมของธนาคาร แต่ทำได้ดีกว่า เร็วกว่า และ แม่นยำเชื่อถือได้มากกว่า ในขณะที่ทุกคนในระบบนิเวศของ Stellar Lumens ล้วนมีส่วนร่วมในการดูแลความโปร่งใสเท่าเทียมกัน

Railway

รถไฟทางคู่สายใต้… ช่วงนครปฐม – ชุมพร

โครงการรถไฟทางคู่สายใต้เฟสแรกเส้นทางรถไฟจากกรุงเทพฯ – ชุมพร ซึ่งเดิมเป็นการเดินรถทางเดียว ใช้เวลาเดินทางราว 8 ชั่วโมง… หากการก่อสร้างเมื่อรถไฟทางคู่เสร็จจะใช้เวลาเดินทางลดลงเหลือ 6 ชั่วโมง และสามารถรองรับขบวนรถเพิ่มขึ้นได้ไม่น้อยกว่า 2 เท่าตัว รวมทั้ง เป็นการแก้ไขปัญหาจุดตัดทางรถไฟโดยใช้แนวทางการก่อสร้างสะพานรถยนต์ข้ามทางรถไฟ หรือ Overpass หรือทางลอดใต้ทางรถไฟ หรือ Underpass ช่วยเพิ่มความเร็วและความปลอดภัยในการขนส่งผู้โดยสารและสินค้าเพิ่มขึ้น ลดอุบัติเหตุบริเวณจุดตัดทางรถไฟได้อย่างมีประสิทธิภาพ

Digital Lending

Decentralized Finance… การล่มสลายของกลไกการกู้ยืมผ่านธนาคาร

Defi Platform จะเป็นแอพที่สร้างขึ้นเพื่อให้บริการรับฝากสินทรัพย์ดิจิทัล ซึ่งก็คือคริปโตที่ผู้ฝากถือครองอยู่… แต่ละแอพหรือแต่ละแพลตฟอร์มก็จะมีโมเดลการเสนอ “ดอกเบี้ยตอบแทน” ให้กับผู้ฝากเช่นเดียวกับธนาคาร… ในขณะเดียวกันก็มีโมเดลเสนอให้กู้ยืมสินทรัพย์ดิจิทัลหรือคริปโต โดยผู้กู้จะต้องทำตามเงื่อนไขการกู้ยืม ซึ่งส่วนใหญ่จะมีทั้งการวางหลักประกัน รวมทั้ง “ดอกเบี้ยจ่าย” ตามที่แพลตฟอร์มออกแบบโมเดลไว้

The Asia Food Challenge Harvesting the Future

Agri-Food Technology และ Asia Food Challenges Report

เว็บไซต์ asiafoodchallenge.com ได้เผยแพร่รายงานชื่อ The Asia Food Challenge Harvesting the Future ซึ่งเป็นรายงานทำนายแนวโน้มความต้องการอาหารในช่วงปี 2020-2030 ที่คาดการณ์กันว่าจะมีความต้องการอาหารเพิ่มขึ้นจนอาจจะเกิดวิกฤตอาหารขาดแคลน