สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพปริมณฑล… ศูนย์วิจัยศุภาลัย

เวบไซต์ supalai.com ได้เผยแพร่ ข้อมูลจากรายงานการวิจัย โดย ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม  กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดรายงานผลการวิจัยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและปริมณฑลปี 2562 ซึ่งศูนย์วิจัยศุภาลัยประมาณการว่า… ยอดขายที่อยู่อาศัยตลอดปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 หน่วย โดยประมาณการยอดขายสูงสุดที่เป็นไปได้หรือ Best Case อยู่ที่ 120,000 หน่วย และต่ำสุดที่อาจเป็นไปได้หรือ Worst Case อยู่ที่ 80,000 หน่วย

ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

ตัวเลขยอดขายประมาณการโดยเฉลี่ย 100,000 หน่วยนี้ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมชี้ว่า… หากมองย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (2554-2561) ถือเป็นยอดขายทรงตัว ไม่ต่ำกว่าปกติเท่าใดนัก เพราะแต่ละปีตลาดอสังหาริมทรัพย์ มียอดขายอยู่ระหว่าง 90,000-120,000 หน่วยอยู่แล้ว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งมียอดขาย 113,508 หน่วย ถือว่ายอดขายลดลงกว่าปีก่อน โดยปีก่อนนี้มีตัวเลขยอดขายที่ดีเพราะมีกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาเพิ่มดีมานด์ตลาด

อย่างไรก็ตาม หากคิดคำนวณสัดส่วนยอดขาย 100,000 หน่วยต่อหน่วยขายทั้งตลาดของปี 2562… จะคิดเป็นสัดส่วนการขายหรือ Take Up Rate เพียง 32.5% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะมี Take Up Rate อยู่ระหว่าง 34.66% – 45.45%… ดังนั้น ปีนี้นับได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาลง

“แย่กว่าเดิมไหม?… ใช่! แต่ยังไม่วิกฤต ผมคาดว่าการลดลงเช่นนี้จะยังคงอยู่ไม่เกินปีหน้า”

สาเหตุที่มุมมองของ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะแม้ว่าจะเกิดยอดขายแบบ Worst Case ได้เพียง 80,000 หน่วย ก็ยังคิดเป็น Take Up Rate ที่ 26% อยู่… นั่นหมายความว่า หากประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนโครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่ง จะสามารถขายหมดได้ภายใน 4 ปี

ปกติโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งๆ หากขายหมดได้ภายใน 4-5 ปีจะยังมีกำไร และ Gross Margin อยู่ราวๆ 20-25%… ซึ่งเป็นกำไรขั้นต้นปกติในธุรกิจนี้

ดังนั้น… ถ้าโครงการสามารถขายได้ปีละ 20% ขึ้นไป ก็ยังถือว่ามีสถานการณ์ที่ดีอยู่ แต่ถ้าหากเมื่อไหร่ที่ขายได้ต่ำกว่าปีละ 20% จะเกิดค่าใช้จ่ายพนักงานขายและการดูแลรักษาที่เพิ่มต้นทุนมากกว่าปกติ และทำให้กำไรลดลง

สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี Take Up Rate ต่ำกว่า 20% ซึ่งถือว่าเข้าขั้นวิกฤตนั้น… เกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในช่วงหลังปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งและไม่เคยเกิดขึ้นอีกเลย… แม้กระทั่งปี 2554 ที่เกิดภัยพิบัติน้ำท่วมใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขายได้ลดลงจนเหลือยอดขายเพียง 81,816 หน่วยในปีนั้น แต่ยังคิดเป็น Take Up Rate ถึง 37.86%

ส่วนปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ… ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า… สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นผลบวกหรือลบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งประชาชนจำเป็นต้องซื้อ โดยอัตราการขึ้นลงของ GDP ประเทศ 1 Basis Point จะส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัย 5,000 หน่วยโดยประมาณ

อ้างอิง

https://supalai.com/en/NewsActivities/Detail/ภาคเศรษฐกิจใดสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม%20ดร.%20ประศาสน์%20ตั้งมติธรรม%20ศูนย์วิจัย%20บมจ.ศุภาลัย

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

แรงงานต่างด้าวกับโอกาส?

ผมเคยมีประสบการณ์การกับข้อมูลแรงงานต่างด้าวเชิงลึกอยู่ช่วงเวลาหนึ่ง ซักสองสามปีที่ผ่านมานี่เอง ที่มีโอกาสได้ไปร่วมทีมข้อมูลแรงงานต่างด้าว ที่เป็นส่วนหนึ่งระดับนโยบาย วันนี้ก็เลยจะเอาตัวเลขแรงงานต่างด้าวที่สำนักบริหารแรงงานต่างด้าวดูแลอยู่ กับตัวเลข 3.216 ล้านคน มาเปิดประเด็นกับทุกท่านดูหน่อยครับ…

รายละเอียดภาษีที่ดินใหม่… สั้นๆ ชัดๆ

จากข้อมูลในปี 2561 ของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติพบว่า… ประชากรที่มีฐานะทางเศรษฐกิจสูงสุด 10 เปอร์เซนต์ถือครองที่ดิน 94,860,000 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนมากถึง 61.5 เปอร์เซนต์… ขณะที่ประชากรที่ยากจนที่สุด 10 เปอร์เซนต์ของประเทศ… ถือครองที่ดินรวมกันเพียง 68,330 ไร่ คิดเป็นสัดส่วนเพียง 0.1 เปอร์เซนต์… โดยมีตัวเลขช่องว่างแตกต่างกันกว่า 853.6 เท่า

Innovation Capital

หลายวันก่อนผมได้ฟัง Podcast ช่อง Mission to the Moon ที่คุณแทป รวิศ หาญอุตสาหะ ซีอีโอศรีจันทร์ และคนเขียนหนังสือขายดีชื่อ “จะไปดวงจันทร์อย่าหยุดแค่ปากซอย” พูดถึง Innovation Capital หรือแปลเป็นไทยว่า “ทุนนวัตกรรม”… โดยยกเรื่องเล่าของนักประดิษฐ์ ที่เป็นตำนานของโลกสองคนมาเปรียบเทียบกันเป็นกรณีศึกษา

Protean360+ and ProteanDrive… มอเตอร์ติดล้อกำลังสูงสำหรับ EV ยุคถัดไป

Hub Motor หรือ มอเตอร์ติดดุมล้อ ถือเป็นเทคโนโลยีเก่าแก่ที่เคยถูกออกแบบใช้กับยานพาหนะไฟฟ้ามาตั้งแต่ช่วงปลายศตวรรษที่ 19 โดยมีสิ่งประดิษฐ์ของ Ferdinand Porsche กับผลงานรถยนต์ไฮบริดโมเดลแรกของโลก รุ่น Lohner-Porsche Semper Vivus ที่มาพร้อม Hub Motor ในดุมล้อมคู่หน้า… นอกจากนั้น ก็ยังมีสิ่งประดิษฐ์ของพี่น้อง Ledwinka…  Hans Ledwinka และ Joseph Ledwinka ซึ่งเป็นญาติห่างๆ กับ Ferdinand Porsche โดยทั้งสองได้อพยพมาอยู่ชิคาโก ก็ได้พัฒนายานพาหนะไฟฟ้าที่ขับเคลื่อนด้วย Hub Motor ขึ้นหลายรุ่นจนกลายเป็นตำนานของ EV ที่นักออกแบบยานยนต์ไฟฟ้ารุ่นปัจจุบันล้วนกลับไปศึกษาแนวคิดยุคคลาสสิคอันล้ำสมัยเหล่านี้