เวบไซต์ supalai.com ได้เผยแพร่ ข้อมูลจากรายงานการวิจัย โดย ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดรายงานผลการวิจัยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและปริมณฑลปี 2562 ซึ่งศูนย์วิจัยศุภาลัยประมาณการว่า… ยอดขายที่อยู่อาศัยตลอดปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 หน่วย โดยประมาณการยอดขายสูงสุดที่เป็นไปได้หรือ Best Case อยู่ที่ 120,000 หน่วย และต่ำสุดที่อาจเป็นไปได้หรือ Worst Case อยู่ที่ 80,000 หน่วย
ตัวเลขยอดขายประมาณการโดยเฉลี่ย 100,000 หน่วยนี้ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมชี้ว่า… หากมองย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (2554-2561) ถือเป็นยอดขายทรงตัว ไม่ต่ำกว่าปกติเท่าใดนัก เพราะแต่ละปีตลาดอสังหาริมทรัพย์ มียอดขายอยู่ระหว่าง 90,000-120,000 หน่วยอยู่แล้ว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งมียอดขาย 113,508 หน่วย ถือว่ายอดขายลดลงกว่าปีก่อน โดยปีก่อนนี้มีตัวเลขยอดขายที่ดีเพราะมีกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาเพิ่มดีมานด์ตลาด
อย่างไรก็ตาม หากคิดคำนวณสัดส่วนยอดขาย 100,000 หน่วยต่อหน่วยขายทั้งตลาดของปี 2562… จะคิดเป็นสัดส่วนการขายหรือ Take Up Rate เพียง 32.5% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะมี Take Up Rate อยู่ระหว่าง 34.66% – 45.45%… ดังนั้น ปีนี้นับได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาลง
“แย่กว่าเดิมไหม?… ใช่! แต่ยังไม่วิกฤต ผมคาดว่าการลดลงเช่นนี้จะยังคงอยู่ไม่เกินปีหน้า”
สาเหตุที่มุมมองของ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะแม้ว่าจะเกิดยอดขายแบบ Worst Case ได้เพียง 80,000 หน่วย ก็ยังคิดเป็น Take Up Rate ที่ 26% อยู่… นั่นหมายความว่า หากประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนโครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่ง จะสามารถขายหมดได้ภายใน 4 ปี
ปกติโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งๆ หากขายหมดได้ภายใน 4-5 ปีจะยังมีกำไร และ Gross Margin อยู่ราวๆ 20-25%… ซึ่งเป็นกำไรขั้นต้นปกติในธุรกิจนี้
ดังนั้น… ถ้าโครงการสามารถขายได้ปีละ 20% ขึ้นไป ก็ยังถือว่ามีสถานการณ์ที่ดีอยู่ แต่ถ้าหากเมื่อไหร่ที่ขายได้ต่ำกว่าปีละ 20% จะเกิดค่าใช้จ่ายพนักงานขายและการดูแลรักษาที่เพิ่มต้นทุนมากกว่าปกติ และทำให้กำไรลดลง
สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี Take Up Rate ต่ำกว่า 20% ซึ่งถือว่าเข้าขั้นวิกฤตนั้น… เกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในช่วงหลังปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งและไม่เคยเกิดขึ้นอีกเลย… แม้กระทั่งปี 2554 ที่เกิดภัยพิบัติน้ำท่วมใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขายได้ลดลงจนเหลือยอดขายเพียง 81,816 หน่วยในปีนั้น แต่ยังคิดเป็น Take Up Rate ถึง 37.86%
ส่วนปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ… ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า… สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นผลบวกหรือลบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งประชาชนจำเป็นต้องซื้อ โดยอัตราการขึ้นลงของ GDP ประเทศ 1 Basis Point จะส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัย 5,000 หน่วยโดยประมาณ
อ้างอิง
