สภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพปริมณฑล… ศูนย์วิจัยศุภาลัย

เวบไซต์ supalai.com ได้เผยแพร่ ข้อมูลจากรายงานการวิจัย โดย ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม  กรรมการที่ปรึกษา บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) เปิดรายงานผลการวิจัยสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์กรุงเทพและปริมณฑลปี 2562 ซึ่งศูนย์วิจัยศุภาลัยประมาณการว่า… ยอดขายที่อยู่อาศัยตลอดปีโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 100,000 หน่วย โดยประมาณการยอดขายสูงสุดที่เป็นไปได้หรือ Best Case อยู่ที่ 120,000 หน่วย และต่ำสุดที่อาจเป็นไปได้หรือ Worst Case อยู่ที่ 80,000 หน่วย

ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรม

ตัวเลขยอดขายประมาณการโดยเฉลี่ย 100,000 หน่วยนี้ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมชี้ว่า… หากมองย้อนกลับไปในรอบ 8 ปี (2554-2561) ถือเป็นยอดขายทรงตัว ไม่ต่ำกว่าปกติเท่าใดนัก เพราะแต่ละปีตลาดอสังหาริมทรัพย์ มียอดขายอยู่ระหว่าง 90,000-120,000 หน่วยอยู่แล้ว แต่เมื่อเปรียบเทียบกับปี 2561 ซึ่งมียอดขาย 113,508 หน่วย ถือว่ายอดขายลดลงกว่าปีก่อน โดยปีก่อนนี้มีตัวเลขยอดขายที่ดีเพราะมีกำลังซื้อชาวจีนเข้ามาเพิ่มดีมานด์ตลาด

อย่างไรก็ตาม หากคิดคำนวณสัดส่วนยอดขาย 100,000 หน่วยต่อหน่วยขายทั้งตลาดของปี 2562… จะคิดเป็นสัดส่วนการขายหรือ Take Up Rate เพียง 32.5% ซึ่งต่ำที่สุดในรอบ 8 ปีที่ผ่านมา ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มักจะมี Take Up Rate อยู่ระหว่าง 34.66% – 45.45%… ดังนั้น ปีนี้นับได้ว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ประสบภาวะขาลง

“แย่กว่าเดิมไหม?… ใช่! แต่ยังไม่วิกฤต ผมคาดว่าการลดลงเช่นนี้จะยังคงอยู่ไม่เกินปีหน้า”

สาเหตุที่มุมมองของ ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมมองว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ยังไม่ถึงขั้นวิกฤต เพราะแม้ว่าจะเกิดยอดขายแบบ Worst Case ได้เพียง 80,000 หน่วย ก็ยังคิดเป็น Take Up Rate ที่ 26% อยู่… นั่นหมายความว่า หากประเมินตลาดอสังหาริมทรัพย์เปรียบเสมือนโครงการที่อยู่อาศัยโครงการหนึ่ง จะสามารถขายหมดได้ภายใน 4 ปี

ปกติโครงการอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งๆ หากขายหมดได้ภายใน 4-5 ปีจะยังมีกำไร และ Gross Margin อยู่ราวๆ 20-25%… ซึ่งเป็นกำไรขั้นต้นปกติในธุรกิจนี้

ดังนั้น… ถ้าโครงการสามารถขายได้ปีละ 20% ขึ้นไป ก็ยังถือว่ามีสถานการณ์ที่ดีอยู่ แต่ถ้าหากเมื่อไหร่ที่ขายได้ต่ำกว่าปีละ 20% จะเกิดค่าใช้จ่ายพนักงานขายและการดูแลรักษาที่เพิ่มต้นทุนมากกว่าปกติ และทำให้กำไรลดลง

สถานการณ์ที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มี Take Up Rate ต่ำกว่า 20% ซึ่งถือว่าเข้าขั้นวิกฤตนั้น… เกิดขึ้นครั้งสุดท้ายในช่วงหลังปี 2540 วิกฤตต้มยำกุ้งและไม่เคยเกิดขึ้นอีกเลย… แม้กระทั่งปี 2554 ที่เกิดภัยพิบัติน้ำท่วมใหญ่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ขายได้ลดลงจนเหลือยอดขายเพียง 81,816 หน่วยในปีนั้น แต่ยังคิดเป็น Take Up Rate ถึง 37.86%

ส่วนปัจจัยสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ… ดร. ประศาสน์ ตั้งมติธรรมให้ความเห็นเพิ่มเติมว่า… สภาพเศรษฐกิจปัจจุบันเป็นผลบวกหรือลบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ไม่มาก เพราะที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัย 4 ซึ่งประชาชนจำเป็นต้องซื้อ โดยอัตราการขึ้นลงของ GDP ประเทศ 1 Basis Point จะส่งผลต่อยอดขายที่อยู่อาศัย 5,000 หน่วยโดยประมาณ

อ้างอิง

https://supalai.com/en/NewsActivities/Detail/ภาคเศรษฐกิจใดสำคัญต่อเศรษฐกิจโดยรวม%20ดร.%20ประศาสน์%20ตั้งมติธรรม%20ศูนย์วิจัย%20บมจ.ศุภาลัย

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

รถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือต่อขยาย คูคต-ลำลูกกา… ทบทวนและชะลอไปก่อน

เพื่อนจากไลน์ @properea ตั้งข้อสังเกตุว่า ผมไม่ค่อยเขียนอะไรถึงทำเลเมืองกรุงบ้างเลย… ก็ยอมรับครับว่าไม่ได้โฟกัสกรุงเทพปริมณฑลเท่าไหร่ ไม่ใช่ไม่สนใจหรือข้อมูลความรู้ไม่พอ… แต่ข้อมูลข่าวสารของกรุงเทพปริมณฑลในมิติอสังหาริมทรัพย์มีอยู่มากมาย… …คอนโดมิเนียม บ้านจัดสรร ที่ดินเปล่า ห้องเช่า ถนนหนทางและการคมนาคมในเมืองหลวง มีคนพูดถึง รีวิว วิเคราะห์ วิพากษ์ทุกตรอกซอกซอยก็ว่าได้

concrete canvas

Concrete Canvas… ผ้าใบคอนกรีต

Concrete Canvas ในขณะที่ยังไม่เข็งตัว จะมีลักษณะคล้ายผ้า มีความยืดหยุ่นสูง สามารถขึ้นรูป บิดโค้งงอ ตัดแต่งรูปทรง หรือนำไปปูคลุมบนพื้นที่ได้ตามต้องการ ใช้งานง่ายเพียงพรมน้ำให้เปียกทั้งแผ่น แล้วทิ้งให้ปูนคงตัวประมาณ 6-12 ชั่วโมง ก็จะได้คอนกรีตที่มีความแข็งแรง

Khon Kaen

TOD ที่สถานีรถไฟขอนแก่น

ขอนแก่นถูกเลือกให้เป็น 1 ใน 3 เมือง ที่ได้รับคัดเลือกเป็นเมืองต้นแบบการพัฒนา TOD หรือ Transit Oriented Development หรือ การพัฒนาพื้นที่โดยรอบสถานีขนส่งมวลชน เพื่อให้มีการใช้ประโยชน์ที่ดินแบบผสมผสาน มีความหนาแน่นสูง และส่งเสริมการใช้ระบบขนส่งมวลชน

รถไฟเชื่อมสามสนามบินและ The New S-Curves

ข่าวการเซ็นสัญญา PPP รถไฟความเร็วสูงเชื่อมสามสนามบินที่ลุ้นกันมาตั้งแต่ต้นปี จนในที่สุดก็เดินมาถึงวันประวัติศาสตร์อีกหนึ่งวันของคนไทยทุกคนก็ว่าได้ แม้ข้างหน้าอีกสี่ห้าปียังไม่มีอะไรแน่นอนอีกมาก… แต่อย่างที่ทราบ อีกสี่ห้าปีก็พอมีอะไรที่แน่นอนอยู่ไม่น้อยเหมือนกัน