นับถอยหลังสู่… ภาษีที่ดินใหม่ ที่อะไร ๆ คงไม่เหมือนเดิม!

หลังจากที่… สภานิติบัญญัติแห่งชาติได้ผ่านร่างภาษีที่ดินเมื่อช่วงกลางเดือนพฤษจิกายนที่ผ่านมา ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป โดยที่ดินที่ได้รับผลกระทบมากที่สุด ได้แก่ ที่ดินประเภทรกร้าง…

จากการสำรวจของสำนักงานเศรษฐกิจการคลังพบว่า มีที่ดินที่ถูกเอกชนปล่อยทิ้งไม่ทำประโยชน์มากถึงกว่า 8 ล้านไร่ ทั่วประเทศ แยกเป็นนาร้าง 1.2 แสนไร่ ที่เหลือเป็นที่ดินซื้อสะสมเก็งกำไรและมรดก เชื่อว่าก่อนภาษีใช้บังคับ น่าจะมีความเคลื่อนไหวนำที่ดินออกทำประโยชน์รูปแบบต่าง ๆ

หลังจากนี้อาจได้เห็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวนมากเคลื่อนไหว นำที่ดินเปล่าออกขาย เช่า และทำประโยชน์ อย่างแน่นอน

คุณวิชัย วิรัตกพันธ์ รักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กล่าวว่า หลังจากนี้อาจได้เห็นเจ้าของที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินจำนวนมาก นำที่ดินเปล่าออกขายเปลี่ยนมือ ขณะเดียวกันผู้ประกอบการที่สะสมแลนด์แบงก์จำนวนมาก ต้องนำที่ดินเหล่านั้นมาเร่งพัฒนาโครงการต่างๆ ซึ่งทำให้ภาพรวมตลาดมีซัพพลายที่ดินเพิ่มขึ้น ไม่ขาดแคลน ช่วยกดให้ราคาที่ดินปรับตัวอย่างช้าๆ แตกต่างจากปัจจุบันที่ราคาที่ดินวิ่งอย่างรวดเร็วในทุกทำเล กลายเป็นต้นทุนหลักที่จะส่งผลต่อราคาที่อยู่อาศัยที่เปิดขาย ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกลง จะมีผลต่อแนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยที่ถูกลงด้วย หลังจากปัจจุบัน ราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยปรับขึ้นปีละ 3-5%

ผศ.ดวงมณี เลาวกุล อาจารย์ประจำคณะเศรษฐศาสตร์ มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ ระบุว่า ภาษีที่ดินมีการยกเว้นและปรับลดอัตราหลายระดับ ทำให้แลนด์ลอร์ดที่ถือครองที่ดินจำนวนมากและเป็นนักลงทุนรายใหญ่ไม่ได้รับผลกระทบมากนัก

ส่วนคุณสืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย ผู้อำนวยการฝ่ายพัฒนาโครงการ บริษัท สยามสินธร จำกัด ในเครือสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ กล่าวว่า ปัจจุบันบริษัทมีที่ดินรอการพัฒนาโครงการต่างๆ อีกหลายแปลงในหลายทำเล รวมถึงพื้นที่อีกประมาณกว่า 10 ไร่ ที่อยู่ในแผนพัฒนาต่อเนื่อง ภายใต้โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ “สินธร วิจเลจ” ย่านหลังสวน รวมมูลค่าโครงการ 5.5 หมื่นล้านบาท ซึ่งกรณี สนช. ผ่านร่างภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จ่อบังคับใช้ ช่วง ม.ค. 2563 และเรียกเก็บภาษีในส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่านั้น ไม่มีผลกระทบในการเร่งนำที่ดินดังกล่าวออกมาพัฒนาแต่อย่างใด เนื่องจากต้องเดินหน้าตามแผนงานที่วางไว้

อย่างไรก็ตาม คุณสืบพงษ์ เกียรติวิศาลชัย มองว่า ภาษีที่ดินที่ออกมา น่าจะส่งผลต่อแผนพัฒนาโครงการของบริษัทต่างๆ ไม่มากก็น้อย แต่เงื่อนไขสำคัญ คาดว่ายังต้องอ้างอิงตามแผนการลงทุนของบริษัทนั้น ๆ มากกว่า เนื่องจากในการทำธุรกิจอสังหาฯ นอกจากภาษีที่ดินแล้ว ยังมีภาษีอื่นๆ ที่เกี่ยวเนื่องเป็นค่าใช้จ่ายเช่นกัน ซึ่งถือเป็นต้นทุนในการพัฒนาโครงการทั้งหมด การหลีกเลี่ยงต้นทุน แต่ละเลยกลยุทธ์ เป้าหมาย และผลงานที่มีคุณภาพของบริษัทนั้น คิดว่าทำให้เกิดผลเสียมากกว่า แต่มองว่าอาจจะมีผลบางส่วนต่อดีเวลอปเปอร์รายเล็กๆ ในตลาด

ปิดท้ายครับ… โดยส่วนตัวมองว่า ภาษีที่ดินใหม่คงสร้างแรงกระเพื่อมในวงการอสังหาริมทรัพย์ตลอดปี 2562 อย่างแน่นอนไม่มากก็น้อย… Properea เองได้พัฒนาเครื่องมือทางสถิติเพื่อวิเคราะห์และติดตามสถานการณ์นี้โดยเฉพาะ เรากำลังพัฒนาบ๊อทจำนวนหนึ่งเพื่อตามเก็บข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตและโซเซียลมีเดีย และดีเดย์ที่บ๊อทจะเริ่มทำงานคือ 0.01 น. วันที่ 1 มกราคม 2562 ครับ ข้อมูลที่ได้จะใช้ร่วมกับตัวแปรอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องเพื่อพยากรณ์แนวโน้มต่างๆ

…ใช่ละครับ! Properea มี AI Platform สำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์ครับ! ติดตามกันต่อไปคงได้ยินเสียงกระซิบจากทีม Properea ในประเด็นต่างๆ อีกมากตลอดปี 2562 ครับผม!

 

ขอบคุณภาพสวยๆ จาก https://pxhere.com

Share this post

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

สินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้สูงวัย (Reverse Mortgage)

ไทยเป็นอีกหนึ่งในหลายๆ ประเทศที่เข้าสู่สังคมผู้สูงอายุ มีหลายมิติหลายวงสนทนาที่ผู้สูงอายุเป็นโจทย์ใหญ่ที่แต่ละภาคส่วนต้องเกี่ยวข้อง… วงการสินเชื่อและอสังหาริมทรัพย์เองก็มีการเคลื่อนไหวกันคึกคัก โดยเฉพาะสินเชื่อแบบ Reverse Mortgage

Stablecoin Economy

สถิติการแลกเปลี่ยนโยกย้าย Stablecoin ทั้งกลุ่มที่อ้างอิง USD หรือ ดอลลาร์สหรัฐ และ กลุ่มที่อ้างอิง Euro Dollar และ ทองคำ… ซึ่งเป็น Stablecoin กลุ่มหลัก โดยพบความเคลื่อนไหวเชิงปริมาณ หรือ จำนวนครั้งของการทำธุรกรรม และ ความเคลื่อนไหวเชิงมูลค่า… พบอัตราการเพิ่มขึ้นของ Market Capitalization เพิ่มขึ้นอีก 1.65%

Financial Analysis for Startups… จาก Yonsei University เกาหลีใต้

Financial Analysis for Startups เป็นคอร์สลำดับที่ 3 ในโมเดลด้านการเงินสำหรับสตาร์ทอัพ ซึ่ง Professor Dr.Hyun Han Shin ทำไว้เป็นชุด 3 คอร์ส โดยมีคอร์ส  Valuation and Financial Analysis For Startups Specialization และ Valuation for Startups Using Discounted Cash Flows Approach ที่ไม่ควรพลาดที่จะเรียนต่อเนื่องกัน… ซึ่งถ้าไม่มีพื้นฐานจริงๆ ก็ควรกลับไปเรียน Valuation และ Cash Flows มาก่อนก็ดี