ข่าวการ “มอบคืนโฉนดที่ดิน คืนความสุขให้ประชาชน ลดความเหลื่อมล้ำของสังคม” ที่รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ใช้กลไกความมั่นคงและกฏหมาย เข้าไปจัดการวงการเงินกู้นอกระบบกลุ่มสัญญาจำนองขายฝากที่ไม่เป็นธรรมและฉ้อโกง จนกลายเป็นผลงานโดดเด่นชิ้นหนึ่งของรัฐบาลชุดนี้ ซึ่งดาบสุดท้ายของการจัดการปัญหาหนี้สินที่เกิดจากสัญญาขายฝากที่อาศัยช่องว่างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เดิม ก็คือ “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. ….” ฉบับนี้นี่เอง
…ซึ่งเจตนารมณ์ของร่างพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. …. ฉบับนี้ มีไว้เพื่อดูแลกรณีขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัยเท่านั้น โดยมีเหตุผลที่ทำเป็นใบปะหน้าร่างฯ ฉบับรับฟังความคิดเห็นฯ ไว้ว่า
“โดยที่บทบัญญัติว่าด้วยขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อยู่ภายใต้หลักของความศักดิ์สิทธิ์และเสรีภาพในการแสดงเจตนาระหว่างคู่สัญญาซึ่งเป็นเอกชนที่มีสถานะเท่าเทียมกันแต่ในการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมากได้ปรากฏว่าผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝากอันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกันและผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัยสมควรกำหนดให้มีการควบคุมสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยและอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่โดยกำหนดให้ผู้ขายฝากสามารถดำเนินการได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากและให้ข้าราชการสังกัดกรมที่ดินซึ่งปฏิบัติหน้าที่ที่อาเภอมีหน้าที่และอำนาจรับการวางทรัพย์ได้ด้วยทั้งนี้เพื่อขจัดความเหลื่อมล้ำและสร้างเสริมความเป็นธรรมในสังคมจึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้ “
ส่วนสาระสำคัญของตัวร่าง พอสรุปได้ดังนี้ครับ…
ใช้บังคับกรณีขายฝาก
- ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย
ลักษณะสัญญา
- ให้ถือว่าเป็นธุรกิจที่ต้องควบคุมสัญญาตามกฎหมายว่าด้วยคุ้มครองผู้บริโภค
- ต้องทำเป็นหนังสือและต้องได้รับการตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาโดยพนักงานอัยการหรือพนักงานที่ดินก่อนนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาในภายหลังด้วย
เงื่อนไขข้อห้ามในสัญญา
- ข้อสัญญาที่ตกลงให้ผู้ขายฝากยินยอมให้ผู้ซื้อฝาก ขายทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาขายฝาก ให้เป็นโมฆะ
- การทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยจะกำหนดระยะเวลาไถ่ ต่ำกว่าหนึ่งปี มิได้
การใช้สิทธิไถ่
- หน้าที่ผู้ซื้อฝาก
- ก่อนที่สัญญาขายฝากจะครบกำหนดไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ใช้สิทธิไถ่ ในกรณีไม่ได้มีหนังสือแจ้งดังกล่าวให้ถือว่า ยินยอมขยายระยะเวลาตามสัญญาขายฝากออกไปอีกหกเดือน
- สิทธิผู้ขายฝาก
- ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามสัญญาไปแล้วคืนได้ภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับแต่วัน พ้นกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก
- ถ้าผู้ขายฝากได้แสดงเจตนาไถ่ทรัพย์สินต่อผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ แต่ผู้ซื้อฝากบอกปัดหรือหลีกเลี่ยง หรือมีเหตุขัดข้องไม่อาจรับไถ่ได้ ให้ผู้ขายฝาก วางสินไถ่ไว้ ณ สานักงานวางทรัพย์ อันได้แก่ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล และให้ถือว่าผู้ขายได้ใช้สิทธิไถ่คืนภายในกำหนดเวลาไถ่
- การไถ่ถอนและชำระเงิน
- ให้ไถ่ตามราคาที่แท้จริง และหรือรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนอื่น ซึ่งเมื่อคำนวณแล้วต้องไม่เกินอัตราดอกเบี้ยร้อยละสิบห้าต่อปีของราคาที่ขายฝาก หรือไม่เกินดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สาหรับการกู้ยืม
- การชำระเงินตามสัญญาขายฝาก ให้ผู้ซื้อฝากชำระเงินให้แก่ผู้ขายฝากต่อหน้าพนักงานอัยการหรือเจ้าพนักงานที่ดิน
ท่านที่สนใจ ร่างพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. …. คลิกที่นี่ครับ!
อ่ออ… คุณคำนูณ สิทธิสมาน กรรมการปฏิรูปกฏหมาย สนช. แจ้งว่า… ร่างฯ จะเข้าพิจารณาในกรรมมาธิการยกร่าง เพื่อทบทวนครั้งสุดท้ายวันที่ 14 มกราคม 2562 นี้แล้วครับ… ก็วันนี้แล้ว!
