พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. ….

ข่าวการ “มอบคืนโฉนดที่ดิน คืนความสุขให้ประชาชน ลดความเหลื่อมล้ำของสังคม” ที่รัฐบาลพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชา ใช้กลไกความมั่นคงและกฏหมาย เข้าไปจัดการวงการเงินกู้นอกระบบกลุ่มสัญญาจำนองขายฝากที่ไม่เป็นธรรมและฉ้อโกง จนกลายเป็นผลงานโดดเด่นชิ้นหนึ่งของรัฐบาลชุดนี้ ซึ่งดาบสุดท้ายของการจัดการปัญหาหนี้สินที่เกิดจากสัญญาขายฝากที่อาศัยช่องว่างตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เดิม ก็คือ “พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. ….” ฉบับนี้นี่เอง

…ซึ่งเจตนารมณ์ของร่างพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. …. ฉบับนี้ มีไว้เพื่อดูแลกรณีขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัยเท่านั้น โดยมีเหตุผลที่ทำเป็นใบปะหน้าร่างฯ ฉบับรับฟังความคิดเห็นฯ ไว้ว่า

โดยที่บทบัญญัติว่าด้วยขายฝากตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์อยู่ภายใต้หลักของความศักดิ์สิทธิ์และเสรีภาพในการแสดงเจตนาระหว่างคู่สัญญาซึ่งเป็นเอกชนที่มีสถานะเท่าเทียมกันแต่ในการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยซึ่งเป็นเครื่องมือในการเข้าถึงแหล่งเงินทุนของประชาชนจำนวนมากได้ปรากฏว่าผู้ขายฝากมีอำนาจต่อรองน้อยกว่าผู้ซื้อฝากอันเนื่องมาจากสถานะทางเศรษฐกิจที่แตกต่างกันและผู้ขายฝากอาจได้รับความเดือดร้อนจากการสูญเสียที่ดินทำกินหรือที่อยู่อาศัยสมควรกำหนดให้มีการควบคุมสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัยและอำนวยความสะดวกแก่ประชาชนในการวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่โดยกำหนดให้ผู้ขายฝากสามารถดำเนินการได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝากและให้ข้าราชการสังกัดกรมที่ดินซึ่งปฏิบัติหน้าที่ที่อาเภอมีหน้าที่และอำนาจรับการวางทรัพย์ได้ด้วยทั้งนี้เพื่อขจัดความเหลื่อมล้ำและสร้างเสริมความเป็นธรรมในสังคมจึงจำเป็นต้องตราพระราชบัญญัตินี้

ส่วนสาระสำคัญของตัวร่าง พอสรุปได้ดังนี้ครับ…

ใช้บังคับกรณีขายฝาก

  1. ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่อยู่อาศัย 

ลักษณะสัญญา 

  1. ให้ถือว่าเป็นธุรกิจที่ต้องควบคุมสัญญาตามกฎหมายว่าด้วยคุ้มครองผู้บริโภค
  2. ต้องทำเป็นหนังสือและต้องได้รับการตรวจสอบเนื้อหาของสัญญาโดยพนักงานอัยการหรือพนักงานที่ดินก่อนนำไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน รวมถึงการแก้ไขเพิ่มเติมสัญญาในภายหลังด้วย 

เงื่อนไขข้อห้ามในสัญญา 

  1. ข้อสัญญาที่ตกลงให้ผู้ขายฝากยินยอมให้ผู้ซื้อฝาก ขายทรัพย์สินที่ขายฝากก่อนครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาขายฝาก ให้เป็นโมฆะ 
  2. การทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยจะกำหนดระยะเวลาไถ่ ต่ำกว่าหนึ่งปี มิได้ 

การใช้สิทธิไถ่

  1. หน้าที่ผู้ซื้อฝาก
    1. ก่อนที่สัญญาขายฝากจะครบกำหนดไม่น้อยกว่าหกเดือน ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ใช้สิทธิไถ่ ในกรณีไม่ได้มีหนังสือแจ้งดังกล่าวให้ถือว่า ยินยอมขยายระยะเวลาตามสัญญาขายฝากออกไปอีกหกเดือน 
  2. สิทธิผู้ขายฝาก 
    1. ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิซื้อที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยซึ่งพ้นกำหนดระยะเวลาไถ่ทรัพย์สินตามสัญญาไปแล้วคืนได้ภายในระยะเวลาหนึ่งปี นับแต่วัน พ้นกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก 
    2. ถ้าผู้ขายฝากได้แสดงเจตนาไถ่ทรัพย์สินต่อผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ แต่ผู้ซื้อฝากบอกปัดหรือหลีกเลี่ยง หรือมีเหตุขัดข้องไม่อาจรับไถ่ได้ ให้ผู้ขายฝาก วางสินไถ่ไว้ ณ สานักงานวางทรัพย์ อันได้แก่ที่ทำการองค์การบริหารส่วนตำบล และให้ถือว่าผู้ขายได้ใช้สิทธิไถ่คืนภายในกำหนดเวลาไถ่ 
  3. การไถ่ถอนและชำระเงิน
    1. ให้ไถ่ตามราคาที่แท้จริง และหรือรวมกับผลประโยชน์ตอบแทนอื่น ซึ่งเมื่อคำนวณแล้วต้องไม่เกินอัตราดอกเบี้ยร้อยละสิบห้าต่อปีของราคาที่ขายฝาก หรือไม่เกินดอกเบี้ยที่กำหนดไว้สาหรับการกู้ยืม
    2. การชำระเงินตามสัญญาขายฝาก ให้ผู้ซื้อฝากชำระเงินให้แก่ผู้ขายฝากต่อหน้าพนักงานอัยการหรือเจ้าพนักงานที่ดิน 

ท่านที่สนใจ ร่างพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมหรือท่ีอยู่อาศัย พ.ศ. …. คลิกที่นี่ครับ!

อ่ออ… คุณคำนูณ สิทธิสมาน กรรมการปฏิรูปกฏหมาย สนช. แจ้งว่า… ร่างฯ จะเข้าพิจารณาในกรรมมาธิการยกร่าง เพื่อทบทวนครั้งสุดท้ายวันที่ 14 มกราคม 2562 นี้แล้วครับ… ก็วันนี้แล้ว!

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

SCG HEIM… เมื่อ SCG ลุยตลาดรับสร้างบ้าน

เมื่อช่วงกลางเดือนมกราคมที่ผ่านมา นายกสมาคมไทยรับสร้างบ้าน คุณสิทธิพร สุวรรณสุต ได้ออกมาบอกตัวเลข “บ้านเดี่ยวสร้างเอง” ของปี 2561 ว่า… มูลค่าตลาดรวมอยู่ราว 1.4 แสนล้านบาท

Real Estate Big Data

Automated Valuation Models… ตัวแปรขับเคลื่อนข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่กำลัง Digitized ตั้งแต่ข้อมูลกรรมสิทธ์ไปจนถึงข้อมูลการลงทุน ข้อมูลการก่อสร้าง ข้อมูลการใช้ประโยชน์ ข้อมูลธุรกรรมและกิจกรรมทางเศรษฐกิจแวดล้อมและในพื้นที่ใกล้กัน หรือแม้แต่ข้อมูลทางธรรมชาติหรือภัยพิบัติ และข้อมูลหยุมหยิมอีกมาก… กำลังถูกบันทึกไว้ต่อๆ กันไปเป็นข้อมูลอ้างอิงสำคัญ เหมือนรายการเดินบัญชีธนาคาร ที่สามารถสะสมไว้ได้ไม่จำกัด และ AI จะดึงมาใช้ได้ทั้งหมดเมื่อต้องการ

Design Technologists for Real Estate

ตั้งแต่ช่วงหลังสงกรานต์ที่ผ่านมา ผมมีเพื่อนทั้งใหม่เก่า ที่เข้ามาคุยกับผมบน Line Chat @properea และในไลน์ส่วนตัวสำหรับเพื่อนๆ ที่รู้จักและแลกเปลี่ยนไลน์ส่วนตัวกันไว้… ขอบคุณทุกท่านครับ ที่สละเวลาอ่านสิ่งที่ผมเขียน และแลกเปลี่ยนสิ่งที่ผมไม่รู้อีกมากมาย มีอยู่ท่านหนึ่งครับ ถามผมเข้ามาเรื่อง Desing Thinking ในเซกเตอร์อสังหาริมทรัพย์เพื่อหนีคลื่น Digital Disruption และพัฒนานวัตกรรมใส่สินค้าและบริการที่มีอสังหาริมทรัพย์เป็นทุนหนุนหลัง… วันนั้นเริ่มที่ส่งข้อความถามตอบแลกเปลี่ยน… ไม่จบครับ… แลกเบอร์โทรคุย… ระหว่างคุย เราสองคนผลิตสิ่งที่เรียกว่า “Why

Sulphur - Sulfur

Sulfur Concrete… วัสดุก่อสร้างสูตรชาวอังคาร

ดาวอังคารไม่มีน้ำและหินปูนเหมือนโลก การตั้งอาณานิคมบนดาวอังคาร ที่นับวันจะใกล้ความเป็นจริงเข้าไปทุกที จึงหาคอนกรีตสำหรับสร้างเมืองเหมือนบนโลกไม่ได้ ซึ่งการขนปูนซีเมนต์กับน้ำจากโลกไปดาวอังคารก็เป็นไม่ได้เช่นกัน… ทางเดียวที่จะทำได้ก็คือ การใช้ทรัพยากรและแร่ธาตุบนดาวแดง สร้างคอนกรีตสูตรมาร์เชียลโดยเฉพาะขึ้นมา