Property Flipping เป็นกลยุทธ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์แบบซื้อมาถูกขายต่อไม่แพง… สำหรับนักลงทุนอิสระ ที่รักชอบและมีเวลาทุ่มเท… ใจกล้า ทักษะสูง เครือข่ายแน่น สายสัมพันธ์ยอดเยี่ยม…
ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ใหญ่อย่างสหรัฐอเมริกาหรืออังกฤษ ออสเตรเลีย… นายหน้าอสังหามักจะมีทักษะในการ Flip และเป็น Flippers กันเป็นส่วนใหญ่
โดยหลักการก็ไม่มีอะไรยุ่งยาก… แต่วิธีการจะหาทรัพย์ถูกๆ มาขายต่อถูกๆ แต่เหลือกำไรเป็นกอบเป็นกำ… ก็ไม่ได้ง่าย… และถ้าต้องหาให้ได้เรื่อยๆ ทั้งซื้อเข้าและขายออก ก็ยิ่งไม่ง่ายเข้าไปใหญ่
กลยุทธ์การฟลิปบ้านยังเป็นเรื่องใหม่มากสำหรับคนไทย แต่ก็มีทำกันในวงแคบๆ ไม่ค่อยแชร์เรื่องราวเท่าไหร ตามประสาเคล็ดลับการทำมาหากิน ที่คนค้นพบเทคนิคและวิธีการที่เด็ดจริงๆ ก็มักจะทำกินเงียบๆ มากกว่าจะเอามาอวดกัน… ที่สำคัญกว่านั้น การฟลิปกับการเก็งกำไรที่เสี่ยงสูงก็ต่างกันน้อยมาก ที่แม้แต่นักลงทุนเงินหนา ส่วนใหญ่ก็ยังไม่ค่อยกล้าจะจับทำเป็นล่ำเป็นสัน
โดยข้อเท็จจริงๆ แล้ว… การฟลิปทำได้หลายลักษณะ โดยเฉพาะการฟลิปบ้าน หรือ House Flipping… ซึ่งจะใช้เทคนิคการทำสัญญาจะซื้อจะขาย… จากนั้นจะรีบหาทางขายต่อให้กับบุคคลที่สามอีกที
การฟลิปรูปแบบนี้ ขั้นตอนการดำเนินการจะเริ่มต้นจากการมองหาบ้านที่พร้อมขายต่ำกว่าราคาตลาด… โดยเน้นหาซื้อจากเจ้าของโดยตรง ที่มีปัญหาทางการเงินและเดือดร้อนจำเป็นต้องใช้เงินสดอย่างเร่งด่วน… ที่เหลือก็เช็คสภาพบ้านก่อนทำสัญญาจะซื้อจะขาย 30 วัน โดยเจรจาวางเงินมัดจำให้น้อยที่สุด… ประเด็นสำคัญอยู่ตรงที่ต้องหาคนซื้อให้ได้ใน 30 วัน และตรงนี้แหละที่เป็นเคล็ดลับของ Plippers เก่งๆ ที่ไม่บอกใครว่าต้องทำยังไงถึงจะไม่ติดมือ จนต้องซื้อบ้านหลังนั้นเสียเอง…
เวบไซต์ Baania.com ได้สรุปตัวแปรความสำเร็จในการใช้โมเดลฟลิปอสังหาให้ได้กำไร เผยแพร่ไว้ถึง 7 ตัวแปร… มาดูด้วยกันเลยครับว่ามีอะไรบ้าง
1. ต้องเลือกทรัพย์ให้เหมาะกับการฟลิป… ปกติต้องเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียม เนื่องจากเป็นที่อยู่อาศัยที่จำเป็นสำหรับทุกคน ซึ่งจะช่วยให้มีความต้องการอยู่ตลอดเวลา และมีสภาพคล่องค่อนข้างสูง… นอกจากนั้นควรต้องเป็นบ้านที่อยู่ใกล้กับที่ตัวเองอยู่อาศัย ไม่ไกลมาก เพื่อสะดวกในการทำธุรกรรมเกี่ยวกับการฟลิปได้อย่างเต็มที่และบ่อยเท่าที่ต้องการ… ทั้งนี้ควรเป็นบ้านที่มีโอกาสปล่อยเช่าได้ด้วยและให้ผลตอบแทนค่าเช่า (Rental Yield) ได้ค่อนข้างดี เพื่อใช้เป็นทางหนีทีไล่ กรณีฟลิปล้มเหลวและผิดพลาด และจำเป็นต้องถือรอเวลา
2. ทำเล หรือ Location ต้องใช่… ต้องเป็นบ้านที่อยู่ในย่านที่เป็นที่ต้องการ หรือในเมืองที่คนต้องการอยู่อาศัยเท่านั้น ทั้งนี้ในช่วงเศรษฐกิจซบเซา ตลาดอสังหาฯ ไม่ดี มักมีโอกาสที่จะเลือกทำเลดีๆ ได้… สำหรับวิธีเลือกทำเล สามารถทำได้โดยการลงพื้นที่สำรวจพื้นที่อย่างละเอียด เน้นเลือกเฉพาะพื้นที่ที่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์เติบโตเพิ่มขึ้น การจ้างงานเพิ่มขึ้น หรือมีสิ่งบ่งชี้ว่าเศรษฐกิจในย่านนี้กำลังจะฟื้นตัว โดยทั่วไปบ้านที่ตั้งอยู่ใกล้โรงเรียนดีๆ และมีชื่อเสียง มักขายง่ายและได้ราคากว่าที่อื่น
3. ต้องอุทิศเวลาให้อย่างจริงจัง การค้นพบบ้านและคอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่าตลาด จะหาได้ยากมากในช่วงตลาดฮ็อต ดังนั้นโอกาสความสำเร็จจะเกิดขึ้นมากน้อยเพียงใด ขึ้นอยู่กับเวลาที่อุทิศให้เป็นสำคัญ
4. ต้องค้นพบหรือมีคนที่จะสามารถขายต่อให้ได้ก่อน… ที่ต้องระลึกเสมอก็คือ เป้าหมายการฟลิปต้องการขายต่อให้กับผู้อื่นเพื่อทำกำไร ดังนั้นกุญแจความสำเร็จจึงขึ้นอยู่กับการมีหรือสร้างฐานข้อมูลลูกค้า หรือผู้ลงทุน ที่จะยอมจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ดีๆ ราคาถูกเหล่านี้อยู่กับมือให้ได้ก่อน… ซึ่งตรงนี้ต้องการทักษะทางการตลาด และการทำ Marketing Funel ที่ส่งมอบ Value Propotiotion ให้ได้อย่างแท้จริง
5. ซื้อบ้านในราคาไม่เกิน 70% ของราคาที่ควรจะเป็น ยิ่งต่ำกว่าเท่าไหร่ยิ่งดีเท่านั้น เพื่อจะได้มี Margin เพียงพอ ในการตั้งราคาขายบ้านที่ต่ำกว่าราคาตลาดได้… ปกติช่องทางในการซื้อบ้านราคาต่ำได้ มักมาจาก 2 ช่องทางหลักๆ คือ ช่องทางแรกซื้อต่อจากผู้ร้อนเงิน… ซึ่งระบบนิเวนศ์ในบ้านเราส่วนใหญ่จะผ่านธุรกรรมขายฝาก… หรือจำเป็นต้องรีบขาย และช่องทางที่สองคือบ้านเก่าทรุดโทรม นำมาซ่อมแซมปรับปรุงให้กลับมาดูดี โดยเน้นเลือกบ้านทรุดโทรมในสภาพแวดล้อมที่ดี แทนที่จะเลือกบ้านดีในสภาพแวดล้อมที่น่ารังเกียจ
6. ซ่อมและ Renovate อย่างเหมาะสม… เลือกทำเฉพาะที่เป็นตำหนิเท่านั้น งบประมาณซ่อมแซม กำหนดไว้เท่าไหร่ จะต้องเผื่อไว้ 20% เสมอ… ย้ำว่าสิ่งที่ควรทำจริงๆ ก็คือการปรับปรุงตกแต่งเสริมสวยให้บ้านเป็นที่ต้องการเท่านั้น เช่น ทาสี ปรับภูมิทัศน์ ขัดพื้นใหม่ เปลี่ยนชักโครกห้องน้ำ อ่างล้างหน้าและอ่างล้างจาน และอุปกรณ์ใช้ประจำในครัว ซ่อมส่วนที่เห็นเป็นรอยตำหนิ เพื่อชงขายให้กับผู้ซื้อบ้านที่เน้นเอาไปรีโนเวทใหม่ซ้ำ… และที่ต้องย้ำอีกเรื่องหนึ่งที่สำคัญก็คือ การซ่อมและปรับภูมิทัศน์ที่จำเป็น ต่างจากการพรางตำหนิเพื่อหลอกขายหรือการย้อมแมวมาก… การซ่อมคือการแก้ปัญหาไปเสร็จแล้ว แม้จะไม่ดีเลิศที่สุด แต่การอำพรางตำหนิหรือข้อบกพร่อง ด้วยการทำบางสิ่งไม่ให้ผู้ซื้อรู้เห็นจนตัดสินใจซื้อขายเสร็จเป็นเพียงเล่ท์เหลี่ยมกลโกง
7. เตรียมแหล่งเงินทุนไว้กรณีฉุกเฉิน… โดยอาจต้องมีเงินสำรองไว้หรือต้องสามารถกู้ยืมได้ง่าย นักลงทุนหลายคนสร้างเครือข่ายการลงทุนแบบนี้กันเป็นกลุ่ม และใช้ทรัพย์ในมือหมุนเงินทุนระหว่างกัน แน่นอนว่า… Flipper เกือบทุกคนล้วนเคยต้องซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมเองกันมาแล้วทั้งนั้น… การเตรียมแผนสำรองเอาไว้จึงจำเป็นสำหรับ Flipper ทุกคน
รายละเอียดคร่าวๆ ก็ประมาณนี้ครับ… สำหรับท่านที่เป็นเอเยนต์หรือนายหน้าอยู่แล้ว ก็คงเคยสัมผัสและเข้าใจระดับหนึ่งอยู่แล้วว่า… ถ้าหาคนซื้อเจอ!… อะไรๆ ก็เกิดขึ้นได้
ประเด็นย้อนแย้งอย่างต้องซื้อบ้านดีๆ ทำเลดีๆ ราคาถูกๆ ไม่ใช่เรื่องง่ายในปัจจุบัน… ผมกำลังจะบอกว่า… การ Flip ที่อยู่อาศัยแบบตรงไปตรงมาจึงเป็นเรื่องยากที่จะหาทรัพย์มาใส่พอร์ตลงทุนได้เรื่อยๆ… ส่วนกลยุทธ์อย่างการขายฝากหรือจำนองราคาต่ำอย่างที่เคยทำกันมาในอดีต… ปัจจุบันก็ยากแล้วที่จะลงทุนได้เป็นล่ำเป็นสันเหมือนในอดีต ทั้งจากกฏระเบียบที่เข้มงวดและข้อมูลธุรกรรมต่างๆ ก็ไหลแบบ Realtime จนหลบไม่ได้ซ่อนไม่มิดกันแล้ว
แต่รูปแบบการทำกำไรเร็วแบบมีอสังหาริมทรัพย์รองรับ… ก็เป็นอะไรที่ดึงดูดและมีที่ว่างเสมอสำหรับนักลงทุนที่ช่วยแก้ปัญหาอะไรบางอย่างให้ใครบางคน… วงการอสังหาได้ชื่อว่ามีเฉดขาวเทาดำให้สัมผัสและพบเจอเสมอ… แต่ความจริงก็คือ โลกใบนี้ดีขึ้นได้ในหลายๆ ด้าน และคนส่วนใหญ่มีส่วนทำให้โลกใบนี้ดีขึ้นทุกวัน… ผมชอบคำคมบทหนึ่งจาก Noam Chomsky ที่บอกว่า…
Optimism is a strategy for making a better future. Because unless you believe that the future can be better, you are unlikely to step up and take responsibility for making it so.
การมองโลกในแง่ดีคือกลยุทธ์เพื่อสร้างอนาคต เพราะถ้าคุณไม่เชื่อว่าวันหน้าจะดีกว่า คุณก็ไม่มีเหตุผลที่จะรับผิดชอบทำมันอีก…
