หลังประกาศใช้ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับล่าสุด เมื่อวันที่ 1 มีนาคม พ.ศ. 2566 ที่ผ่านมา ได้มีความเคลื่อนไหวในวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ทั้งโครงการบ้านจัดสรร และ คอนโดมิเนียมในพื้นที่นนทบุรีตามบัญญัติในผังเมืองฉบับใหม่ ซึ่งผู้ประกอบการระบุว่าทำโครงการยากขึ้นกว่าเดิมภายใต้ข้อกำหนดใหม่… โดยจะไม่สามารถทำโครงการในซอยที่มีความกว้างไม่ถึง 10-12 เมตรได้อีก ทั้งๆ ที่ข้อบัญญัติไม่สอดคล้องกับสภาพข้อเท็จจริงเพราะสัดส่วนถนน 80-90% ของจังหวัดนนทบุรีมีความกว้างเพียง 6-8 เมตรเท่านั้น
คุณปรีชา กุลไพศาลธรรม นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า สมาคมได้ศึกษาข้อมูลผังเมืองใหม่ดังกล่าวร่วมกับธนาคารเกียรตินาคิน พบว่า… ผังเมืองใหม่มีผลกระทบต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ยากขึ้น เนื่องจากว่ามีการกำหนดขนาดของสาธารณูปโภคประเภทถนนสาธารณะที่ใช้ในการเชื่อมต่อกับโครงการหมู่บ้านให้มีขนาดกว้าง 10-12 เมตร ในความเป็นจริงโซนนนทบุรี ซอยที่มีขนาดถนนกว้างขนาดนั้นมีน้อยมาก ทำให้ที่ดินในหลายซอยส่วนใหญ่ไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ หรือ พัฒนาได้ยากขึ้น
เช่น จากเดิมที่อาจเคยพัฒนาเป็นทาวน์โฮมได้ จะไม่สามารถทำได้ เพราะต้องทำเป็นบ้านเดี่ยว ยิ่งไปกว่านั้นบางโซนไม่สามารถพัฒนาบ้านเดี่ยวได้เลย ซึ่งกระทบกับการพัฒนาจังหวัดนนทบุรีให้เป็นแหล่งที่อยู่อาศัยคนในพื้นที่ และ คนกรุงเทพ ทำให้เจ้าของที่ดินตามซอกซอยเหล่านั้น ไม่สามารถขายที่ดินให้ดีเวลลอปเปอร์ไปพัฒนาโครงการได้
คุณปรีชา กุลไพศาลธรรม เล่าว่า… ในฐานะนายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี ได้เตรียมทีมงานในการดำเนินการเรื่องนี้มาระยะหนึ่งแล้ว เนื่องจากข้อกำหนดบางอย่าง อาทิ ถนน เป็นปัญหาและอุปสรรคในการพัฒนาเมือง จึงมีความเห็นว่า หลังจากที่ผังเมืองประกาศใช้อย่างเป็นทางการ ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรีจะทำหนังสือไปยังกองผังเมืองจังหวัดนนทบุรีเพื่อชี้แจงเรื่องปัญหา และ ข้อจำกัดของผังเมืองที่ออกมาและขอให้มีการแก้ไข
คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด กล่าวว่า… เดิมผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีหมดอายุไปแล้วหลายปี เพราะฉบับสุดท้ายที่มีการบังคับใช้ก่อนที่จะหมดอายุไปนั้นประกาศใช้ปี พ.ศ. 2548 มีผลบังคับใช้ 5 ปีต่ออายุได้ 2 ครั้งๆ ละ 1 ปีรวมแล้วก็ 7 ปี แม้ว่าจะรวมช่วงเวลาของการต่ออายุการบังคับใช้ได้ แต่ถ้านับถึงฉบับปัจจุบันที่เพิ่งประกาศบังคับใช้ไป ผังเมืองรวมนนทบุรีก็หมดอายุไปหลายปีมากแล้ว ทำให้เกิดสุญญากาศในการบังคับใช้ผังเมืองของจังหวัดนนทุบรีไปนานเป็น 10 ปี
ประกอบกับช่วงเวลาที่ผังเมืองนนทบุรีหมดอายุนั้น… เป็นช่วงเวลาที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงกำลังก่อสร้างจึงเร่งให้เกิดการขออนุญาตก่อสร้างอาคารสูง และ อาคารขนาดใหญ่ในช่วงระหว่างปี พ.ศ. 2555 – 2559 โดยเฉพาะโครงการคอนโดมิเนียมทั้งในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และ ในซอยย่อยต่างๆ รวมไปถึงโครงการบ้านจัดสรรจำนวนมากที่เปิดขายใหม่ในช่วงเวลานั้น
จากนั้น… เมื่อร่างผังเมืองจังหวัดนนทบุรีมีการเปิดเผยออกมาเมื่อช่วงปี พ.ศ. 2560 มีการคัดค้านแสดงความไม่เห็นด้วยจากผู้ประกอบการ และ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ เยอะเลย เพราะข้อกำหนดในร่างผังเมืองนนทบุรีที่ประกาศออกมานั้น ออกไปในแนวทางที่สอดคล้อง หรือ เป็นไปในทิศทางเดียวกับผังเมืองของกรุงเทพมหานครซึ่งเน้นการกระจายความหนาแน่นออกไปจากพื้นที่ส่วนกลาง หรือ ส่วนที่เจริญแล้ว แต่ด้วยศักยภาพ การเดินทาง และ ปัจจัยหลายๆ อย่างของนนทบุรีไม่เหมือนกรุงเทพมหานคร ทำให้เกิดข้อจำกัดในการพัฒนา และ เหมือนเป็นการบีบบังคับให้การพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยต้องกระจายออกไปจากชุมชน หรือ พื้นที่ที่มีความเจริญมากขึ้น เช่น การห้ามสร้างคอนโดมิเนียมความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือโครงการจัดสรรในซอยที่มีความกว้างน้อยกว่า 12 เมตร ในพื้นที่ผังเมืองสีเหลือง หรือ การห้ามการพัฒนาโครงการจัดสรรในพื้นที่ผังเมืองสีเขียว FAR หรือ พื้นที่อาคารต่อพื้นที่ที่ดินทั้งหมดก็ลดน้อยลงจากเดิม เป็นต้น
การคัดค้าน หรือ ความพยายามในการขอให้มีการเปลี่ยนแปลงในร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีในช่วงเวลานั้นไม่ได้ผล แต่ก็ยังไม่การประกาศใช้ ยังคงปล่อยให้จังหวัดนนทบุรีไม่มีผังเมืองควบคุม หรือ กำหนดทิศทางมาอีกหลายปี จนวันที่ 8 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2566 ผังเมืองรวมนนทบุรี 2566 ก็มีการประกาศบังคับใช้ออกมา และ ข้อจำกัดต่างๆ รวมไปถึงข้อกำหนดในการพัฒนาก็ยังเป็นไปในแนวทางเดียวกับที่ร่างผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีเคยออกมาก่อนหน้านี้
คุณประวีรัตน์ เทวอักษร ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท วิลล่า คุณาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรีฉบับใหม่ ที่ประกาศใช้เมื่อวันที่ 1 มีนาคมไม่ได้ส่งผลกระทบต่อการดำเนินธุรกิจของบริษัทซึ่งได้วางแผนไว้ล่วงหน้าตามผังเมืองใหม่ แต่หากพิจารณาในเรื่องราคาที่ดินจังหวัดนนทบุรีซึ่งอยู่ในอันดับต้นๆ ก็เป็นรองเพียงกรุงเทพ และ ปทุมธานี ส่วนใหญ่เป็นพื้นที่อยู่อาศัยของคนกรุงเทพ ทำให้ที่ดินเป็นที่ต้องการในทุกทำเล โดยช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา… บริษัทอสังหาริมทรัพย์ทุกค่ายรุกเข้ามาทำตลาด เพราะเป็นเมืองที่มีความพร้อมทั้งโครงข่ายคมนาคมต่างๆ
คุณประวีรัตน์ เทวอักษรชี้ว่า… ผังเมืองใหม่มีข้อดีอย่างหนึ่งคือมีความชัดเจนในการตัดสินใจ ดำเนินธุรกิจต่อไปได้ง่ายขึ้นไม่ต้องคาดเดาว่าจะวางแผนไปอย่างไรต่อ ทำให้ความหวังกับความจริงกลายเป็นภาพเดียวกัน… ในขณะเดียวกันก็ต้องยอมรับว่า ทำเลบางทำเลในพื้นที่นนทบุรี มีการปรับราคาขึ้นสูงมากกว่า 5-10% ต่อปี อาทิ ทำเลบางกรวย–ไทรน้อย ราคาขึ้นแน่นอน จากเดิมราคาไร่ละ 6-10 ล้านบาท อาจขยับขึ้นไปถึง 15% ส่งผลให้แนวทางการพัฒนาโครงการปรับจากทาวน์เฮ้าส์ กลายเป็นคอนโดมิเนียมแทน เป็นต้น
References…
