ผ่อนคลาย LTV และ สินเชื่อบ้านสัญญาที่ 2

ภายหลังการประกาศไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายอัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย หรือ Loan-to-Value Ratio หรือ LTV จากธนาคารแห่งประเทศไทยประกาศ ซึ่งจะสิ้นสุดมาตรการผ่อนคลายในวันที่ 31 ธันวาคม พ.ศ. 2565 นี้ คำถามแรกๆ ที่เกิดขึ้นในกลุ่ม ผู้บริโภคที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัย แต่ยังไม่มีความพร้อมทางด้านเงินออมมากพอ คือ ต้องเร่งหาวิธี หรือทำอย่างไรให้มีความสามารถในการซื้อหรือขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ผ่าน ก่อนช่วงสินสุดอายุมาตรการดังกล่าว

อย่างไรก็ตาม คงเป็นเรื่องยากสำหรับผู้บริโภค ที่มีปัญหาเงินออมน้อย หรือ มีรายได้ไม่มากพอตามที่ธนาคารพาณิชย์กำหนด ซึ่งเป็นกลุ่มที่ถูกปฏิเสธสินเชื่อในอนาคต ขณะที่กลุ่มนักลงทุน ก็เป็นอีกกลุ่มที่ต้องเร่งตัดสินใจซื้อและลงทุนโครงการที่เป็นเปาหมายก่อนที่จะประสบกับปัญหาการปฏิเสธ สินเชื่อ ภายหลังการกลับมาบังคับใช้มาตรการ LTV เต็มรูปแบบเช่นก่อนหน้านี้ ซึ่งนั่นอาจทำให้มีผลต่อ การตัดสินใจค่อนข้างลำบากเนื่องจากปัจจุบันตลาดคอนโดมิเนียมยังอยู่ในภาวะซัปพลายสะสมเยอะ

ล่าสุด… คุณสุรเชษฐ กองชีพ กรรมการผู้จัดการบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด บริษัทที่ปรึกษาการลงทุนและบริหารการขายโครงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า ภายหลังจากประกาศเกี่ยวกับการไม่ต่ออายุมาตรการ LTV ออกมาคาดว่ากลุ่มของคนที่ต้องการ ขอสินเชื่อสัญญาที่ 2 เป็นต้นไป รวมไปถึงกลุ่มของ นักลงทุนอาจเร่งการตัดสินใจซื้อให้จบภายในสิ้น ปี พ.ศ. 2565 เพื่อที่จะได้รับผลประโยชน์จากมาตรการผ่อนคลายนี้ทันที  และ ไม่ต้องเตรียมเงินไว้จ่ายส่วนที่เกินจากเกณฑ์ที่มาตรการ LTV กำหนด

ช่วงตั้งแต่ที่มีการประกาศใช้อัตราส่วนสินเชื่อต่อราคาที่อยู่อาศัย หรือ LTV ของธนาคารแห่งประเทศไทยตั้งแต่ช่วงต้นปี พ.ศ. 2563 เป็นต้นมา เห็นได้ชัดเจนเลยว่าช่วงไตรมาส 1-2 ของ พ.ศ. 2563 จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่หรือที่ได้รับการอนุมัติใหม่ลดลงแบบชัดเจน แม้ว่าจะกลับมาเพิ่มขึ้นหลังจากนั้น แต่ช่วงเวลาก่อนที่จะมีการบังคับใช้ช่วงตั้งแต่ไตรมาส 3 พ.ศ. 2562 ต่อเนื่องไตรมาส 1 พ.ศ. 2563 จำนวนของสินเชื่อที่ผ่านการอนุมัติใหม่ลดลงชัดเจนจากก่อนหน้านี้ ยิ่งเมื่อมีการเปรียบเทียบกับช่วงปี พ.ศ. 2561 ซึ่งเป็นช่วงเวลาที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีการขยายตัวมากที่สุดในรอบหลายปี เพราะเศรษฐกิจเริ่มฟืนตัว ยิ่งเห็นความแตกต่าง

เมื่อมาตรการ LTV มีการบังคับใช้เดือนมีนาคม พ.ศ. 2563 อาจจะไม่ได้ส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อที่ต้องการที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดมิเนียมหลังแรก หรือ คนที่มีสัญญาสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับ ธนาคารมากกว่า 3 ปีไปแล้วแบบชัดเจน แต่กลุ่มคนที่มีความพร้อมและกำลังจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยหลังที่ 2 หรือมากกว่านั้นต้องชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปก่อนเพื่อเตรียมความพร้อมในเรื่องของเงินที่ต้องจ่ายเพิ่มเติมจากเงินดาวน์ เพื่อให้เข้ากับเกณฑ์ LTV หรือหลายคนเลือกที่จะยังไม่ซื้อ เพราะช่วงเวลานั้นเป็น ช่วงเวลาเดียวกับที่สถานการณ์โควิด-19 เริ่มรุนแรงในประเทศ และจากนั้นก็ส่งผลกระทบต่อเนื่องมายาวนานถึงปัจจุบัน

แม้ว่าช่วงเวลาหลังจากที่การประกาศใช้มาตรการ LTV จะตรงกับช่วงที่สถานการณ์โควิด-19 ในประเทศไทยรุนแรงขึ้นและมีผลต่อภาวะเศรษฐกิจ รวมไปถึงเรื่องของรายได้ของคนไทย แต่ถ้าพิจารณาในเรื่องของการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วจะเห็นได้ชัดเจนเลยว่ามีจำนวนเพิ่มขึ้น โดยเฉพาะในส่วนของบ้านประเภทต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรือนอกโครงการจัดสรรก็ตาม ที่มีทิศทางการขยายตัว มากขึ้นตามการเพิ่มสัดส่วนการเปิดขายโครงการ บ้านจัดสรรของผู้ประกอบการ แตกต่างจากคอนโดมิเนียม ที่จำนวนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่ผ่านการอนุมัติจากธนาคารลดลงแบบชัดเจน ซึ่งสะท้อนให้เห็นถึงความน่าสนใจของตลาดคอนโดมิเนียมลดลงในช่วงที่เศรษฐกิจชะลอตัว แตกต่างจากบ้านที่ผู้ซื้อเกือบ 100% เป็นผู้ซื้อที่ต้องการอยู่อาศัยเอง ไม่ใช่การซื้อเพื่อลงทุน

การไม่ต่ออายุมาตรการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV ที่จะหมดอายุสิ้นปีนี้ คาดว่าจะเร่งให้เกิดการตัดสินใจซื้อทั้งในกลุ่มของนักลงทุน และผู้ที่ต้องการซื้อจริง แต่ติดเงื่อนไข LTV แน่นอนในปีหน้า ซึ่งเป็นไปได้ที่อาจจะได้เห็นการเพิ่มขึ้นจำนวนของสินเชื่อคอนโดมิเนียมที่ผ่านการอนุมัติ เพราะกลุ่มของนักลงทุนที่ซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก่อนหน้านี้ และหลายโครงการมีกำหนดสร้างเสร็จและโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ ซึ่งบางส่วนของนักลงทุนต้องรีบโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้ และถ้าเงื่อนไขของการขอ สินเชื่อธนาคารน่าสนใจ พวกเขาก็จะเลือกการขอสินเชื่อธนาคาร รวมไปถึงกลุ่มของคนที่ต้องการบ้านหลังที่สอง เพื่อความสะดวกในการเดินทางหรือเรียนหนังสือของลูกหลาน การเร่งซื้อภายในปีนี้เป็นการดีที่สุด เพราะ ไม่เพียงไม่ติดเรื่องของ LTV แล้ว ยังได้ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์ และค่าจดจำนองด้วยในกรณีที่มูลค่าของที่อยู่อาศัยไม่ถึง 3 ล้านบาท ถ้าซื้อที่อยู่อาศัยจากโครงการของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์

ปี พ.ศ. 2566 เมื่อการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ภายใต้เกณฑ์ของมาตรการ LTV อีกครั้ง กลุ่มของคนที่มีความพร้อมหรือกลุ่มของนักลงทุนที่ต้องการลงทุนในคอนโดมิเนียมโดยการขอสินเชื่อธนาคารอาจต้องมีการเตรียมตัวในเรื่องของเงินส่วนที่ขาดไปมากขึ้น กลุ่มของคนที่ต้องการซื้อจริงเพื่ออยู่อาศัยเองก็เช่นกัน ที่จำเป็นต้องมีเงินมาจ่ายกับผู้ประกอบการในส่วนที่ขาดไปจากการขอสินเชื่อธนาคาร แต่คาดว่าผลกระทบคงไม่ได้มากมายเท่าไหร่ เพราะต้องไม่ลืมว่าเรื่องของ LTV มีการรับรู้กันมาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2563 แล้ว ผู้ประกอบการต่างๆ ก็คงมีการบอกกล่าวกับผู้ซื้อหรือมีการปรับเกณฑ์การวางเงินทำสัญญา เงินดาวน์ และการผ่อนดาวน์ให้สอดคล้องกับเรื่องของ LTV

กลุ่มของผู้ซื้อที่มีรายได้ปานกลางลงไปยังคงเป็นกลุ่มที่ต้องระวัง และผู้ประกอบการคงต้องให้ความรู้ รวมไปถึงการเข้าไปใกล้ชิดในขั้นตอนต่างๆ ตั้งแต่การซื้อที่อยู่อาศัย เพื่อที่จะได้ไม่ติดปัญหาในเรื่องของการขอสินเชื่อธนาคาร แม้ว่าเป็นการซื้อที่อยู่อาศัยที่ขอ สินเชื่อครั้งแรกก็ตาม เพราะธนาคารยังคงมีความเข้มงวดในการขอสินเชื่อธนาคารเช่นเดิม ไม่ว่าในช่วงภาวะเศรษฐกิจแบบใด และเป็นกลุ่มผู้ขอสินเชื่อธนาคาร ที่เข้าเกณฑ์ LTV หรือไม่ เพราะที่ผ่านมาตั้งแต่มีการประกาศในเรื่องของเกณฑ์ LTV ดูเหมือนธนาคารต่างๆ ใช้เกณฑ์ LTV กับทุกการขอสินเชื่อธนาคารแบบไม่ได้แยกแยะเลย

นักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยกลุ่ม Real demand ในสัญญาสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยสัญญาที่ 2 หรือ 3 เป็นต้นไป อาจชะลอซื้อที่อยู่อาศัยในปี 2023 จากการมีภาระทางการเงินที่เพิ่มขึ้นในการวางเงินดาวน์ถึง 10-30% ของราคาที่อยู่อาศัย EIC มองว่า คอนโดมิเนียมระดับราคาต่ำ-ปานกลางไม่เกิน 5 ล้านบาท ในกรุงเทพฯ และปริมณฑลมีแนวโน้มได้รับผลกระทบจากการไม่ต่ออายุมาตรการ เนื่องจากเป็น Segment ที่มักได้รับความนิยมในการซื้อเพื่อลงทุน ทั้งการปล่อยเช่า และเก็งกำไรมากกว่ากลุ่มอื่นๆ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมระดับราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ที่กำลังได้รับความสนใจจากนักลงทุนเพื่อปล่อยเช่ามากขึ้นในช่วงที่ผ่านมา เนื่องจากใช้เงินลงทุนไม่มากนัก และมีแนวโน้มได้รับความสนใจจากผู้เช่ามากขึ้นด้วยอัตราค่าเช่าที่ไม่สูงจนเกินไป โดยเฉพาะในทำเลที่เป็นแหล่งงาน และสถานศึกษาขนาดใหญ่ ซึ่งเป็นตัวเลือกที่เหมาะสมต่อทั้งผู้ลงทุนและผู้เช่า ในช่วงที่สถานการณ์เศรษฐกิจและกำลังซื้ออยู่ในระยะเริ่มฟืนตัว

ขอบคุณข้อมูลจาก… Reic.or.th  

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Solar Power

แผนพลังงานแห่งชาติ… เส้นทางและความคืบหน้า

รายงานข่าวจากสำนักงานนโยบายและแผนพลังงาน โดยคุณวัฒนพงษ์ คุโรวาท ผู้อำนวยการสำนักงานนโยบายและแผนพลังงาน ได้เปิดเผยถึงความคืบหน้าการจัดทำแผนพลังงานแห่งชาติ ตามมติคณะรัฐมนตรีเมื่อเดือนตุลาคม พ.ศ. 2563 ที่ผ่านมา โดยมีการมอบหมายให้กระทรวงพลังงานดำเนินการตามคำแนะนำของสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ ในการรวม 5 แผนหลักด้านพลังงาน

ไทยเที่ยวไทย

ไทยเที่ยวไทย… มีนาคม 2021

ททท. มีแผนจะเริ่มกลับมาปลุกบรรยากาศการท่องเที่ยวภายในประเทศกันอีกครั้ง นับตั้งแต่เดือนมีนาคม–เมษายนนี้เป็นต้นไป โดยได้ทยอยจัดกิจกรรมมาตั้งแต่กลางเดือนกุมภาพันธ์ที่ผ่านมา ซึ่งจะประเมินสถานการณ์ว่าสถานที่ไหน แหล่งท่องเที่ยวไหนที่มีความพร้อมในเรื่องของมาตรฐานและมาตรการด้านความปลอดภัยแล้ว ก็จะร่วมมือกันเดินหน้าขับเคลื่อนทันที

Digital Yuan Currency

China’s Digital Yuan และโอลิมปิกฤดูหนาว 2022

ประเด็นร้อนแรงในกำหนดการโอลิมปิกฤดูหนาวในปักกิ่งที่ถูกพูดถึงอย่างกว้างขวางตลอดสัปดาห์ที่ผ่านมา ไม่ใช่เรื่องกีฬาอย่างที่ควรจะเป็น เพราะมีนักวิเคราะห์จำนวนมากได้พูดถึงกำหนดการทดลองใช้งาน “ดิจิทัลหยวน หรือ E-CNY” เต็มรูปแบบโดยธนาคารกลางของจีนใน “ปักกิ่งเกมส์” คราวนี้ด้วย… ซึ่งสื่อตะวันตกส่วนใหญ่ต่างก็พูดถึงการสอดไส้ผลักดันให้เอกชนและภาคธุรกิจในประเทศ เข้าร่วมระบบชำระราคาด้วย หยวนดิจิทัล ทั้งกิจการสัญชาติจีน และ ธุรกิจต่างชาติ… ซึ่งส่วนใหญ่ระบุว่าถูกทางการจีนกดดันให้ยินยอมเปิดใช้งานระบบโดยไม่ประนีประนอม

Dr. Mae Jemison

Never Limit Yourself Because Of Others Limited Imagination~Mae Jemison

Mae C. Jemison เป็นแพทย์อาสาจากโครงการ  Peace Corps ในประเทศ ไลบีเรีย หรือ Liberia และ เซียร์ราลีโอน หรือ Sierra Leone ก่อนจะสมัครเป็นนักบินอวกาศ และ ได้ขึ้นบินในปี 1992 ก่อนจะลาออกจาก NASA เพื่อไปสอนหนังสือที่ Cornell University และผันตัวเองมาทำธุรกิจในนาม Jemison Group เพื่อเป็นที่ปรึกษาด้านเทคโนโลยีที่มุ่งเป้าบูรณาการประเด็นทางสังคมและวัฒนธรรมที่สำคัญ เข้ากับ การออกแบบโครงการด้านวิศวกรรมและวิทยาศาสตร์