LTV… เหนื่อยยาว เผาจริง

เสียงบ่นจากคนขายบ้าน ทุกการพูดคุยที่ผ่านมาตั้งแต่หลังสงกรานต์… คีเวิร์ด LTV กับ เผาจริง เป็นคำที่ผมได้ยินจากทุกการสนทนาเรื่องบ้านและอสังหาริมทรัพย์… 

ผม bookmark ข่าวไว้ตั้งแต่หลายสัปดาห์ก่อนหน้านี้ จากเวบไซต์ข่าวยักษ์ใหญ่อย่างฐานเศรษฐกิจ… วันนี้ผมขอลอกมาแปะซ้ำอีกทีก็แล้วกันน๊ะครับ

เนื้อข่าวครับ… 

ธปท. ขอเวลาสิ้น พ.ค. ประเมินผลกระทบ LTV ดูยอดสินเชื่อที่ตกตรงวัตถุประสงค์หรือไม่ แบงก์มองสินเชื่อบ้านปี 62 หดตัวทั้งระบบ 5-10% เผยไตรมาส 2 ชะลอตัวตามฤดูกาล ผลมาตรการ LTV ดันยอดเร่งโอน

หลังจากที่ธนาคาร อาคารสงเคราะห์ ออกมาระบุว่า ธนาคารได้รับผลกระทบจากมาตรการคุมสินเชื่อ (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทยอย่างรุนแรง โดยเฉพาะเดือนเมษายน หลังมาตรการมีผลบังคับใช้ สามารถปล่อยสินเชื่อได้เพียง 9 พันล้านบาท จากทุกปีเฉลี่ยจะอยู่ที่ 1.3-1.5 หมื่นล้านบาทลดลงเกือบ 30% 

ซึ่งที่ผ่านมาสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง ได้เรียกธนาคารอาคารสงเคราะห์และธนาคารออมสิน ให้ข้อมูลเพื่อดูผลกระทบมาตรการ LTV เพื่อนำไปหารือกับ ธปท. ให้ผ่อนผัน ไม่บังคับใช้มาตรการ  LTV กับธนาคารรัฐ เพราะถือว่าเป็นธนาคารเฉพาะกิจ ที่เน้นปล่อยกู้ให้กับผู้มีรายได้น้อย

นายพรชัย ฐีระเวช ที่ปรึกษาด้านเศรษฐกิจการเงิน ในฐานะโฆษกสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง เปิดเผยกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า สศค. เชิญธนาคารรัฐมาหารือ เพื่อรับทราบถึงปัญหาและผลกระทบจากมาตรการ LTV แต่ไม่ได้รับปากว่าจะต้องไปหารือกับ ธปท. ในการปลดล็อกแต่อย่างใด เพราะเห็นว่า มาตรการเพิ่งจะบังคับใช้ต้องรอสักระยะหนึ่งก่อน

อย่างไรก็ตาม นายวิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการ  ธปท. กล่าวยืนยันว่า เร็วเกินไปที่จะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ LTV เนื่องจากก่อนหน้าที่มาตรการ LTV จะมีผลบังคับใช้ มีการเร่งโอนไปเยอะ โดยจะเห็นว่ายอดการโอนในช่วง 3 เดือนก่อนหน้าคือ มกราคมถึงมีนาคมนั้น มีการโอนที่สูงผิดปกติ ซึ่งสถาบันการเงินก็ได้อานิสงส์จากมาตรการไปแล้ว 

ดังนั้นเมื่อมาตรการมีผลเดือนเมษายน ยอดการขอสินเชื่ออาจจะลดลงบ้างเป็นเรื่องธรรมชาติ จึงขอเวลาจนถึงสิ้นเดือนพฤษภาคม เพื่อประเมินว่า ยอดสินเชื่อที่ลดลงนั้นมาจากความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเทียม ซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือซื้อเพื่อต้องการเงินทอน เพื่อนำเงินไปใช้จ่ายในด้านอื่นๆหรือไม่

“ขณะนี้เร็วเกินไปที่จะบอกว่า จะผ่อนเกณฑ์ ธปท. ขอดูไปสักระยะหนึ่งก่อน เพื่อดูว่า ยอดที่ตกลงมานั้น เกิดจากอะไร ถ้าเป็นจากส่วนของความต้องการเทียม ซื้อเพื่อเก็งกำไร หรือต้องการเงินทอน ก็ถือว่ามาตรการ ธปท. ประสบความสำเร็จ เพราะต้องการให้เกิดเสถียรภาพในระบบ แต่ถ้าหากตัวที่ตกลงนั้น เป็นความต้องการของคนที่ต้องการบ้านจริงๆ ก็ค่อยมาดูอีกที เพราะยอมรับว่ายังมีที่อยู่ในพื้นที่สีเทาอย่าง คนที่ทำงานชานเมือง ต้องการคอนโดฯ ราคาไม่สูงมากเพื่อพักอาศัยในระหว่างเข้ามาทำงานในเมือง แต่เมื่อเจอมาตรการ LTV ทำให้ไม่สามารถกู้ได้ ซึ่งอันนี้ยอมรับว่ากระทบจริงๆ แต่ถ้าคนทั่วไป ที่ต้องการมีบ้านหลังแรก LTV ไม่ครอบคลุมอยู่แล้ว จะยึดที่สัญญาที่ 2 เป็นหลัก”

ทั้งนี้ ธปท. ได้ทำหนังสือชี้แจงว่า ได้ผ่อนผันให้กับธนาคารรัฐที่ยื่นขอผ่อนการปฏิบัติตามเกณฑ์ LTV ซึ่งรวมถึงโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยที่เป็นนโยบายภาครัฐ ซึ่ง ธปท. ผ่อนผันให้จนกว่าจะสิ้นสุดโครงการ เพราะเห็นว่าเป็นโครงการรัฐ ดำเนินการตามมติ ครม. เพื่อช่วยเหลือผู้มีรายได้น้อยให้มีบ้านและเป็นโครงการตามนโยบายรัฐ(PSA)

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “ฐานเศรษฐกิจ” ว่า… แนวโน้มสินเชื่อที่อยู่อาศัยไตรมาส 2 น่าจะเห็นการเติบโตชะลอลง เนื่องจากลูกค้าได้ตัดสินใจซื้อและโอนไปแล้วในไตรมาสแรก ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากเกณฑ์ LTV ประกอบกับ ไตรมาส 2 เป็นช่วงที่ยอดความต้องการค่อนข้างน้อยเป็นปกติอยู่แล้ว เนื่องจากเดือนเมษายนจะเป็นเดือนที่มีวันหยุดเยอะ ทำให้ปริมาณธุรกรรมเกิดขึ้นน้อย ไม่ใช่ผลของ LTV อย่างเดียว

ทั้งนี้ หากดูภาพรวมตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประเมินว่าปีนี้จะเป็นปีปรับฐาน เนื่องจากสินเชื่อเติบโตค่อนข้างสูงช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ทำให้การเติบโตปีนี้อาจจะหดตัวลงราว 5-10% หรือใกล้เคียงกับปีก่อน ที่มียอดสินเชื่อปล่อยใหม่ราว 7 แสนล้านบาท ซึ่งการเติบโตในช่วงครึ่งปีแรก จะอยู่ในสัดส่วนราว 40% ของยอดปล่อยสินเชื่อรวมทั้งปีและจะโตในกลุ่มบ้านแนวราบค่อนข้างสูง ซึ่งเป็นบ้านพร้อมอยู่ ลูกค้าซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ส่วนครึ่งปีหลังจะเห็นการเติบโตเพิ่มขึ้นในสัดส่วน 60% ของยอดทั้งปีและจะเห็นตลาดคอนโดมิเนียมกลับมาขยายตัว

นายสุรัตน์ ลีลาทวีวัฒน์ รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาคารกสิกรไทย กล่าวว่า แนวโน้มธุรกิจที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่องในปี 2562 จากความท้าทายต่างๆ เช่น กำลังซื้อที่ยังไม่ฟื้นตัวอย่างทั่วถึง และยังมีจำนวนยูนิตค้างขายสะสมในตลาดจำนวนสูงมากและนโยบายการกำกับดูแลสินเชื่อของ ธปท. รวมไปถึงพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ได้ประกาศไปเมื่อปลายปี 2561 และจะเริ่มจัดเก็บในปี 2563… ส่งผลทำให้สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยชะลอตัวต่อเนื่องมาถึงปี 2562 ปัจจัยต่างๆ เหล่านี้อาจทำให้การแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัยมีความรุนแรงมากขึ้นอีกจากการเร่งออกแคมเปญในช่วงไตรมาสแรกของปีของผู้ประกอบการเพื่อระบายโครงการค้างขายที่มีเหลืออยู่”

ตามข่าวครับ…

สำหรับผม… ก็ยังเชื่ออยู่เหมือนเดิมว่า อสังหาริมทรัพย์จะยังมีคุณค่าและมูลค่า คุ้มต่อการถือไว้รอโอกาส… ส่วนวิธีและกลยุทธ์เพื่อผ่านช่วงเวลายากลำบาก… ผมคิดว่าถึงวันนี้ หลายท่านคงวางมาตรการดูแลตัวเองไปกันหมดแล้ว

ให้กำลังใจทุกท่านครับ!

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

automation park

EEC Automation Park

EEC Automation Park เป็นโครงการขับเคลื่อนร่วมกันระหว่างเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC และ มหาวิทยาลัยบูรพา กับ Mitsubishi Electric Factory Automation Thailand หรือ MELFT โดยมุ่งเป้าเป็นศูนย์เครือข่ายความร่วมมือระบบอัตโนมัติ หุ่นยนต์ และ ดิจิทัล ที่จะเป็นฐานสำคัญเพื่อการขับเคลื่อนพัฒนาอุตสาหกรรมในพื้นที่ EEC  ให้ก้าวสู่โรงงานอัจฉริยะ

Financial Analysis for Startups… จาก Yonsei University เกาหลีใต้

Financial Analysis for Startups เป็นคอร์สลำดับที่ 3 ในโมเดลด้านการเงินสำหรับสตาร์ทอัพ ซึ่ง Professor Dr.Hyun Han Shin ทำไว้เป็นชุด 3 คอร์ส โดยมีคอร์ส  Valuation and Financial Analysis For Startups Specialization และ Valuation for Startups Using Discounted Cash Flows Approach ที่ไม่ควรพลาดที่จะเรียนต่อเนื่องกัน… ซึ่งถ้าไม่มีพื้นฐานจริงๆ ก็ควรกลับไปเรียน Valuation และ Cash Flows มาก่อนก็ดี

Covid-19

ที่อยู่อาศัยในสถานการณ์โรคระบาด ภัยธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม

บ้านแบบไหนที่เราจะกลับไปอยู่อาศัยได้จนพ้นช่วงยากลำบากอย่างโรคระบาด ภัยธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ที่การใช้ชีวิตปกติแบบไปไหนมาไหนเหมือนเดิมก็ยากลำบาก หรือแม้แต่การที่ชีวิตยังต้องทำมาหากิน ไปทำงาน ส่งลูกไปโรงเรียน หรือป่วยไข้ก็ต้องไปรวมกับคนป่วยรายอื่นที่โรงพยาบาล…

Trimble MR

Mixed Reality for Construction Technology และ HoloLens

ปัญหาหนึ่งในวงการก่อสร้างคือการเคลียร์แบบระหว่างผู้รับเหมากับวิศวกรโครงการ รวมทั้งงานติดตั้งระบบต่างๆ ในอาคารตามแบบแปลนที่ส่วนใหญ่ จะมีผู้รับเหมาและช่างติดตั้งหลายชุดเข้ามาดำเนินการ โดยเฉพาะอาคารใหญ่ๆ หรือโรงงานที่งานระบบภายในซับซ้อน และมีแบบแปลนหลายชุด ที่วิศวกรโครงการจะปวดหัวในการบริหารตารางงาน สเปคงานและอะไรอีกมากมาย บ่อยครั้งที่งานติดตั้งต้องรื้อย้ายแก้ไขซ้ำซาก จนหลายโครงการล่าช้าและสิ้นเปลืองต้นทุนจนงบประมาณบานปลายกันบ่อยๆ… ที่ผ่านมาผู้รับเหมาและวิศวกรควบคุมโครงการจะใช้แบบแปลนสื่อสารกัน แต่ความผิดพลาดก็ไม่ได้ลดน้อยลงเท่าใดนัก กระทั่งมีการเปิดตัวอุปกรณ์ MR หรือ Mixed Reality นาม HoloLens จาก MicroSoft Hololens เป็นแว่นตาที่พัฒนาขึ้นจากความร่วมมือของ NASA