Properea

อาคารชุดแนวราบ… โอกาสของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ!

เมื่อพูดถึงอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คนส่วนใหญ่ยังนึกถึงตึกขนาดใหญ่ ที่ใส่บ้านหลังเล็กๆ ไว้ข้างในหลายหลัง และถือกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และมีการแก้ไขเพิ่มเติมอีกหลายฉบับต่อมา

ปี 2553… สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเผยแพร่ผลการพิจารณาข้อหารือของกรมที่ดิน กรณีมีผู้ประกอบการหลายรายนำอาคารที่มีลักษณะแตกต่างจากอาคารชุดทั่วๆ ไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวมายื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด และจดทะเบียนให้ห้องชุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุดซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อห้องชุดได้กรรมสิทธิ์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร

กรมที่ดินได้หยิบยกกรณีบริษัท โอทูวิลล่าส์ จำกัด ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม” จังหวัดภูเก็ต ลักษณะเป็นอาคารสูง 2 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 16 ห้องชุด ประกอบด้วยอาคารเอและอาคารบี ลักษณะเป็นตึกแถว ส่วนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเป็นบ้านแฝด ซึ่งเห็นว่าอาจเป็นการอาศัยช่องว่างของกฎหมายอาคารชุดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างด้าว โดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลายอาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคาชุด ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่เป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในอาคารและที่ดินได้ และการยอมให้จดทะเบียนได้จะทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ให้ความหมายของ “อาคารชุด” ว่า “อาคารที่บุคคลสามารถแยกกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง” โดยไม่ได้มีการกำหนดลักษณะหรือรูปแบบของอาคารไว้ จึงขอหารือว่าอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแถว หรือบ้านแฝด จะสามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่ หรือควรมีลักษณะอย่างไร

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 5) ได้พิจารณาข้อหารือเห็นว่า กฎหมายได้กำหนดหลักฐานและรายละเอียดต่างๆ สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบเช่นใด ดังนั้น หากเจ้าหน้าที่เห็นว่าอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลอันได้แก่ ห้องชุด สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจจดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดได้โดยใช้ดุลพินิจพิจารณาข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี ว่าอาคารชุดที่จะนำมาจดทะเบียนนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยเฉพาะการแยกการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

นั่นคือปฐมบทของอาคารชุดแนวราบที่กำลังเกิดขึ้นในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีต่างชาติเข้ามามองหาที่อยู่อาศัยและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา

จากประเด็นเรื่องของอาคารชุดนี้ ทำให้กฎหมายไม่ได้ขีดข้อจำกัดอยู่ว่าต้องเป็นอาคารอยู่อาศัยแนวสูงหลายสิบชั้นเท่านั้น แต่เราสามารถใช้แนวคิดนี้มาปรับใช้โครงการประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ได้ การนำอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุดมีประโยชน์ตรงที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องพึ่งกฎหมายจัดสรรเพียงอย่างเดียว และเป็นการลดข้อจำกัดในเรื่องของการถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนไทยเท่านั้นอีกด้วย เนื่องจากการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในแต่ละโครงการได้ในสัดส่วนที่สูงถึง 49% ของทั้งโครงการ

ซึ่งเข้ามาช่วยแก้ปัญหาข้อกำหนดของกรมที่ดินซึ่งไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย จากเดิมที่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติได้ ปัจจุบันเราเห็นโครงการบ้านจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมอยู่บ้างพอสมควร โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวริมทะเลที่นักท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เช่น จังหวัดพัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

ส่วนใหญ่แล้วโครงการที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อต้องการเลี่ยงการห้ามให้ชาวต่างเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ประเด็นการจดทะเบียนอาคารชุดแนวราบในบางทัศนะ ก็ยังแสดงความห่วงใยเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในทุกๆ วงสนทนา

ส่วนตัวผม… ผมมองว่านี่คือโอกาสการลงทุนที่เปิดกว้างสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ ทั้งสินค้าและบริการที่เราจะหาได้จากชาวต่างชาติที่รักและอยากเข้ามาอยู่อาศัยหรือแม้แต่ทำมาหากินในบ้านเรา

… เห็นแย้งหรือเห็นด้วย ผมก็ยินดีพูดคุยแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ หรือสนใจลงทุนโครงการ “คอนโดมิเนียมแนวราบขายชาวต่างชาติ 49%” ผมก็มีข้อมูล ทำเลและแผนธุรกิจแบ่งปันศึกษาครับ Add Line id @properea แล้ว DM เข้ามาพูดคุยกันหลังไมค์ได้ครับ

 

ขอบคุณภาพประกอบจาก: klungbaan.com

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email