อาคารชุดแนวราบ… โอกาสของอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ!

เมื่อพูดถึงอาคารชุดหรือคอนโดมิเนียม คนส่วนใหญ่ยังนึกถึงตึกขนาดใหญ่ ที่ใส่บ้านหลังเล็กๆ ไว้ข้างในหลายหลัง และถือกรรมสิทธิ์ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2522 และมีการแก้ไขเพิ่มเติมอีกหลายฉบับต่อมา

ปี 2553… สำนักงานคณะกรรมการกฤษฎีกาเผยแพร่ผลการพิจารณาข้อหารือของกรมที่ดิน กรณีมีผู้ประกอบการหลายรายนำอาคารที่มีลักษณะแตกต่างจากอาคารชุดทั่วๆ ไป เช่น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถวมายื่นขอจดทะเบียนอาคารชุด และจดทะเบียนให้ห้องชุดมีที่ดินเป็นทรัพย์ส่วนบุคคลนอกห้องชุดซึ่งอาจทำให้ผู้ซื้อห้องชุดได้กรรมสิทธิ์ที่เป็นทรัพย์ส่วนบุคคลไปทั้งที่ดินและอาคาร

กรมที่ดินได้หยิบยกกรณีบริษัท โอทูวิลล่าส์ จำกัด ยื่นคำขอจดทะเบียนอาคารชุด “ออกซิเจน คอนโดมิเนียม” จังหวัดภูเก็ต ลักษณะเป็นอาคารสูง 2 ชั้น 5 อาคาร จำนวน 16 ห้องชุด ประกอบด้วยอาคารเอและอาคารบี ลักษณะเป็นตึกแถว ส่วนอาคารซี ดี และอี ลักษณะเป็นบ้านแฝด ซึ่งเห็นว่าอาจเป็นการอาศัยช่องว่างของกฎหมายอาคารชุดเพื่อถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินของคนต่างด้าว โดยการนำอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยวหลายอาคารมาจดทะเบียนเป็นอาคาชุด ซึ่งจะทำให้ผู้ซื้อที่เป็นคนต่างด้าวสามารถมีสิทธิในอาคารและที่ดินได้ และการยอมให้จดทะเบียนได้จะทำให้เกิดการหลีกเลี่ยงกฎหมายว่าด้วยการควบคุมการจัดสรรที่ดินอีกด้วย

อย่างไรก็ตาม ตามมาตรา 4 แห่ง พ.ร.บ.อาคารชุด 2522 ให้ความหมายของ “อาคารชุด” ว่า “อาคารที่บุคคลสามารถแยกกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง” โดยไม่ได้มีการกำหนดลักษณะหรือรูปแบบของอาคารไว้ จึงขอหารือว่าอาคารที่มีลักษณะเป็นบ้านเดี่ยว บ้านแถว หรือบ้านแฝด จะสามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้หรือไม่ หรือควรมีลักษณะอย่างไร

คณะกรรมการกฤษฎีกา (คณะที่ 5) ได้พิจารณาข้อหารือเห็นว่า กฎหมายได้กำหนดหลักฐานและรายละเอียดต่างๆ สำหรับการยื่นขอจดทะเบียนอาคารชุดแต่ไม่ได้กำหนดหลักเกณฑ์ไว้ว่าอาคารชุดต้องมีลักษณะหรือรูปแบบเช่นใด ดังนั้น หากเจ้าหน้าที่เห็นว่าอาคารใดสามารถแยกการถือกรรมสิทธิ์ออกได้เป็นส่วนๆ โดยแต่ละส่วนประกอบด้วยกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลอันได้แก่ ห้องชุด สิ่งปลูกสร้างหรือที่ดินที่จัดให้เจ้าของห้องชุดแต่ละราย และกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง และเจ้าของโครงการได้ดำเนินการถูกต้องตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ พนักงานเจ้าหน้าที่ก็มีอำนาจจดทะเบียนอาคารนั้นเป็นอาคารชุดได้โดยใช้ดุลพินิจพิจารณาข้อเท็จจริงในแต่ละกรณี ว่าอาคารชุดที่จะนำมาจดทะเบียนนั้นเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนดหรือไม่ โดยเฉพาะการแยกการถือกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนบุคคลและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

นั่นคือปฐมบทของอาคารชุดแนวราบที่กำลังเกิดขึ้นในวันที่ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ มีต่างชาติเข้ามามองหาที่อยู่อาศัยและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเรา

จากประเด็นเรื่องของอาคารชุดนี้ ทำให้กฎหมายไม่ได้ขีดข้อจำกัดอยู่ว่าต้องเป็นอาคารอยู่อาศัยแนวสูงหลายสิบชั้นเท่านั้น แต่เราสามารถใช้แนวคิดนี้มาปรับใช้โครงการประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮ้าส์ ได้ การนำอสังหาริมทรัพย์ประเภทบ้านมาจดทะเบียนเป็นอาคารชุดมีประโยชน์ตรงที่การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ไม่จำเป็นต้องพึ่งกฎหมายจัดสรรเพียงอย่างเดียว และเป็นการลดข้อจำกัดในเรื่องของการถือครองกรรมสิทธิ์โดยคนไทยเท่านั้นอีกด้วย เนื่องจากการจดทะเบียนเป็นอาคารชุดจะอนุญาตให้ชาวต่างชาติ สามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในแต่ละโครงการได้ในสัดส่วนที่สูงถึง 49% ของทั้งโครงการ

ซึ่งเข้ามาช่วยแก้ปัญหาข้อกำหนดของกรมที่ดินซึ่งไม่ให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศไทย จากเดิมที่บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ จะไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์โดยชาวต่างชาติได้ ปัจจุบันเราเห็นโครงการบ้านจดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมอยู่บ้างพอสมควร โดยเฉพาะเมืองท่องเที่ยวริมทะเลที่นักท่องเที่ยวที่ชาวต่างชาติอาศัยอยู่เป็นจำนวนมาก เช่น จังหวัดพัทยา ภูเก็ต เป็นต้น

ส่วนใหญ่แล้วโครงการที่จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียมเพื่อต้องการเลี่ยงการห้ามให้ชาวต่างเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก ประเด็นการจดทะเบียนอาคารชุดแนวราบในบางทัศนะ ก็ยังแสดงความห่วงใยเรื่องการถือกรรมสิทธิ์ของชาวต่างชาติในทุกๆ วงสนทนา

ส่วนตัวผม… ผมมองว่านี่คือโอกาสการลงทุนที่เปิดกว้างสำหรับวงการอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจอื่นๆ ทั้งสินค้าและบริการที่เราจะหาได้จากชาวต่างชาติที่รักและอยากเข้ามาอยู่อาศัยหรือแม้แต่ทำมาหากินในบ้านเรา

… เห็นแย้งหรือเห็นด้วย ผมก็ยินดีพูดคุยแลกเปลี่ยนกับทุกท่านครับ หรือสนใจลงทุนโครงการ “คอนโดมิเนียมแนวราบขายชาวต่างชาติ 49%” ผมก็มีข้อมูล ทำเลและแผนธุรกิจแบ่งปันศึกษาครับ Add Line id @properea แล้ว DM เข้ามาพูดคุยกันหลังไมค์ได้ครับ

 

ขอบคุณภาพประกอบจาก: klungbaan.com

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

McDonalds

McDonald’s… ไม่ใช่แค่ร้านอาหาร

ปี 1954 Ray Kroc เซลล์ขายเครื่องปั่นมิลค์เชคแบบหลายหัวยี่ห้อ Prince Castle ได้พบกับสองพี่น้อง McDonald คือ Dick และ Mac หรือ Richard McDonald และ Maurice McDonald เจ้าของร้านแฮมเบอร์เกอร์ ที่สั่งซื้อเครื่องปั่นมิลค์เชคแบบหลายหัวถึง 8 เครื่อง… และ Ray

IoTs Smart Farming

AgTech IoTs… หัวใจของ Smart Farming

AgTech Key Drivers หรือกุญแจสำคัญในการขับเคลื่อนเกษตรอัจฉริยะ หรือ Smart Farm ออกมาก่อน เพื่อให้เห็นภาพรวมของระบบนิเวศน์ของคำว่า Smart Farming

คืบหน้า… รถไฟทางคู่บ้านไผ่ – นครพนม

ข่าวจากกระทรวงคมนาคมว่าด้วยโครงสร้างด้านขนส่งและการจราจรทั่วประเทศ ยังคงไหลออกมาจากแหล่งข่าวอย่างต่อเนื่อง เพราะถนนหนทาง รถไฟ ท่าเรือ สนามบิน และอะไรอีกมากมายที่จะทำให้ การเดินทางขนส่งสามารถผลักดันความก้าวหน้าทั้งด้านเศรษฐกิจและสังคมเพื่อทุกคน

แนวคิดเกี่ยวกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุ

เมื่อช่วงกลางปีที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดแผนการลงทุนโครงการชุมชนอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุหรือ Retirement Community ขนาดใหญ่ น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุน ระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท และหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยสามารถแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563 จากในปัจจุบันที่อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท …ประเด็นก็คือ ใครทำอะไรที่ไหนอย่างไร???