ตัวเลขและสถิติภาคอสังหาริมทรัพย์ในมือผม ซึ่งได้จากหลายแหล่งตลอดหลายเดือนที่ผ่านมา ต้องเรียนว่าไม่มีอะไรให้น่าพูดถึง และหลายท่านก็คงทราบว่า ผมละเว้นที่จะไม่พูดถึงมานานหลายเดือน แม้จะแอบเชียร์มิตรสหายหลายๆ ท่านที่ยังต้องพยายามเรียนรู้อะไรใหม่ เพื่อเปิดทางไปให้ภาระและความรับผิดชอบในมือ
เมื่อช่วงกลางตุลาคมที่ผ่านมาศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC ได้รายงานตัวเลขจากการสำรวจโครงการที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างการขาย ในกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ในช่วงครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2563 ซึ่งเป็นการสำรวจโครงการบ้านจัดสรรและอาคารชุด ที่มีหน่วยเหลือขายไม่ต่ำกว่า 6 หน่วย โดยในช่วงที่ทำการสำรวจ พบว่ามีจำนวนหน่วยที่อยู่อาศัยที่อยู่ระหว่างขาย ณ ครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2563 หรือ Total Supply… 1,692 โครงการ จำนวน 205,851 หน่วย มูลค่ารวม 1,037,865 ล้านบาท… แบ่งเป็น
โครงการบ้านจัดสรร 1,167 โครงการ 120,341 หน่วย มูลค่า 642,816 ล้านบาท โครงการอาคารชุด 525 โครงการ 85,510 หน่วย มูลค่า 395,048 ล้านบาท
ในจำนวนดังกล่าวมีหน่วยเหลือขายจำนวน 173,093 หน่วย และในช่วงครึ่งแรกของปี 2563 มีที่อยู่อาศัยขายได้ใหม่จำนวน 32,758 หน่วย
ตัวเลขรายละเอียดว่าบ้านเดี่ยวแบบไหนขายได้เท่าไหร่ที่ทำเลไหนผมขอข้ามและไม่พูดถึงแล้วน๊ะครับ แต่อยากเอาข้อสังเกตุเชิงวิเคราะห์มาเล่าไว้แบ่งปันมากกว่า…
โดยเฉพาะประมาณการทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ปี พ.ศ. 2563 และแนวโน้มปี พ.ศ. 2564 โดยคาดว่า… ครึ่งหลังปี พ.ศ. 2563 จะมีที่อยู่อาศัยรอการขายจำนวน 185,993 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขาย 937,703 ล้านบาท และเพิ่มขึ้นเป็น 193,415 หน่วย มีมูลค่าหน่วยเหลือขายประมาณ 956,086 ล้านบาท ในครึ่งแรกปี 2564
– อัตราดูดซับต่อเดือนของบ้านจัดสรร… คาดว่าจะลดลงมาอยู่ที่ 2.0% ในครึ่งหลังปี พ.ศ. 2563 และเพิ่มขึ้นเป็น 2.4% ในครึ่งแรกปี 2564
– อัตราดูดซับต่อเดือนของอาคารชุด… คาดว่าจะลดลงมาอยูที่ 1.7% ในครึ่งหลังปี พ.ศ. 2563 และเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเป็น 1.8% ในครึ่งแรกปี พ.ศ. 2564
– สำหรับการเคลื่อนไหวการเปิดตัวโครงการใหม่… ประมาณการว่าจะยังคงลดลงต่อเนื่องโดยคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ประมาณ 23,116 หน่วย ในครึ่งหลังปี พ.ศ. 2563 และเปิดใหม่อีก 26,124 หน่วยในครึ่งแรกปี พ.ศ. 2564
– จำนวนหน่วยการโอนกรรมสิทธิ์ ณ ครึ่งหลังปี พ.ศ. 2563… คาดว่าจะมีจำนวนประมาณ 75,752 หน่วย มูลค่า 187,971 ล้านบาท และหน่วยโอนกรรมสิทธิ์จะลดลงมาเหลือ 56,774 หน่วย มูลค่า 228,024 ล้านบาท ในครึ่งแรก ปี พ.ศ. 2564… ภายใต้ตัวแปรที่ยังไม่มีเหตุการณ์การชุมนุมทางการเมืองร้ายแรง
และความเชื่อมั่นของ Developer ต่อสถานการณ์ตลาดในครึ่งปีหลัง เพิ่มขึ้น
ซึ่ง Current Situation Index หรือสถานการณ์ปัจจุบัน ของไตรมาส 3 ปี พ.ศ. 2563 มีค่าเท่ากับ 42.8 เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อนหน้า หรือ Quarter on Quarter หรือ QoQ ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 42.6 แต่ต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0… และเป็นค่าดัชนีต่ำกว่า 50.0 ต่อเนื่องมา 4 ไตรมาส ตั้งแต่ไตรมาส 4 ปี พ.ศ. 2562
Current Situation Index แสดงให้เห็นว่า ผู้ประกอบการยังมีมุมมองเชิงลบต่อสถานการณ์ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน แต่มีการปรับตัวดีขึ้นเล็กน้อยจากไตรมาสก่อน เป็นผลมาจากการป้องกันการแพร่ระบาดของ COVID19 ระลอกสองของไทยได้อย่างมีประสิทธิภาพในระดับหนึ่ง แต่ยังมีความเสี่ยงจากการชะลอตัวของเศรษฐกิจอย่างต่อเนื่อง
เมื่อแยกวิเคราะห์กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ตามประเภทบริษัทพบว่า… ความเชื่อมั่นในภาวะปัจจุบันของผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies หรือบริษัทมหาชนที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ มีค่าดัชนีเท่ากับ 43.1 ลดลงจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีอยู่ที่ 45.7 ขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 42.4 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าที่มีค่าดัชนีอยู่ที่ 38.0 แต่ยังต่ำกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0 ทั้งสองกลุ่ม
สำหรับดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้า หรือ Expectations Index มีค่าเท่ากับ 52.9 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งอยู่ที่ระดับ 51.8 ปรับตัวดีขึ้นและสูงกว่าค่ากลางที่ระดับ 50.0… ซึ่งสะท้อนให้เห็นว่า ความคาดหวังของผู้ประกอบการในอีก 6 เดือนข้างหน้า หรือ ในช่วงไตรมาส 1 ปี พ.ศ. 2564 ธุรกิจพัฒนาที่อยู่อาศัยจะปรับตัวดีขึ้น และอาจมีวัคซีนป้องกันเชื้อไวรัส COVID19 และกำลังซื้อที่อยู่อาศัยกลับมาใกล้เคียงกับสถานการณ์ปกติ รวมทั้งคาดหวังว่ารัฐบาลจะต่ออายุมาตรการกระตุ้นธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ต่อไป
ทั้งนี้ผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มีค่าดัชนีความเชื่อมั่นในอีก 6 เดือนข้างหน้าเท่ากับ 58.0 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนซึ่งอยู่ที่ระดับ 57.0 และผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีค่าดัชนีเท่ากับ 45.2 เพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อนหน้าซึ่งอยู่ที่ระดับ 44.1
ซึ่งการปรับเพิ่มขึ้นของความเชื่อมั่นของผู้ประกอบการกลุ่ม Listed Companies มาจากความมั่นใจว่ายอดขายจะปรับเพิ่มขึ้นในอีก 6 เดือนข้างหน้า รวมทั้งคาดว่าจะมีการเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง… ในขณะที่ผู้ประกอบการกลุ่ม Non-listed Companies มีความเชื่อมั่นว่ายอดขายจะเพิ่มมากขึ้นในอีก 6 เดือนข้างหน้า และผลประกอบการจะดีขึ้น แต่มีแนวโน้มจะลดการเปิดตัวโครงการใหม่ลง
อ้างอิง
