ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังต่อทิศทางตลาดที่อยู่อาศัยในปี พ.ศ. 2566 จากปัจจัยหนุนเริ่มเบาบาง เมื่อธนาคารแห่งประเทศไทยต่ออายุมาตรการผ่อนคลาย LTV ที่จะสิ้นสุดวันที่ 31 ธันวาคม 2565 โดยตลาดต้องติดตามว่าทางการจะต่ออายุมาตรการลดค่าธรรมเนียมในการซื้อที่อยู่อาศัยหรือไม่ ขณะที่การฟื้นตัวของเศรษฐกิจที่มีความไม่แน่นอนสูง กำลังซื้อยังเปราะบาง อัตราดอกเบี้ยอยู่ในทิศทางขาขึ้น การแข่งขันในธุรกิจที่สูงและจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมสูง ล้วนยังเป็นแรงกดดันต่อกิจกรรมการซื้อและการลงทุนที่อยู่อาศัยในระยะข้างหน้า
ข้อมูลจากศูนย์วิจัยกสิกรไทยชี้ว่า… ในปี พ.ศ. 2566 ยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล… รวมนิติบุคคลและบุคคลธรรมดา น่าจะอยู่ที่ประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หรือ หดตัว 2.8% ถึงขยายตัว 1.1 % เมื่อเทียบกับที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565
จากข้อมูลของศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย หรือ AREA พบว่า… ในช่วง 9 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2565 มีการเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลด้วยอัตราการเติบโตสูงถึง 110% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันปีก่อน หรือ มีจำนวนกว่า 7.7 หมื่นหน่วย
แต่การเปิดตัวที่อยู่อาศัยใหม่ที่เร่งตัวขึ้นน่าจะมาจากปัจจัยเฉพาะทางธุรกิจด้วย เนื่องจาก Backlog ของผู้ประกอบการบางรายลดลง จากที่มีการเร่งระบายที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในพอร์ตไปในช่วงที่ผ่านมา ทำให้มีผลต่อการรับรู้รายได้ทางธุรกิจในระยะข้างหน้า ดังนั้น ผู้ประกอบการยังคงต้องลงทุนอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมที่ใช้ระยะต้นทุนทางการเงินที่อยู่ในช่วงขาขึ้น
สำหรับที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ในปี พ.ศ. 2555 นี้มากกว่าครึ่งมาจากการเปิดตัวคอนโดมิเนียม และ ส่วนใหญ่ที่เปิดตัวเป็นกลุ่มระดับราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนประมาณ 55% ของจำนวนที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล ทั้งหมด… ซึ่งเป็นผลมาจากโครงการบ้านล้านหลัง ซึ่งสนับสนุนสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำสำหรับผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยระดับราคาต่ำกว่า 1.5 ล้านบาท
ในปี พ.ศ. 2565… ตลาดได้รับปัจจัยหนุนสำคัญจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ และ การจดจำนองที่อยู่อาศัย รวมถึง การผ่อนคลายมาตรการ LTV โดยจากข้อมูลของ REIC พบว่า… ในช่วง 3 เดือนแรกของปี พ.ศ. 2565 มีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเติบโตขึ้นจากปีก่อนราว 8.5% แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า การโอนกรรมสิทธิ์จากนิติบุคคลหรือเป็นการโอนที่อยู่อาศัยใหม่ปรับตัวลดลงจากปีก่อนราว 5.3% ในขณะที่การโอนการรมสิทธิ์จากบุคคลธรรมดา หรือ การ อนที่อยู่อาศัยมือสองเติบโตสูงจากปีก่อนถึง 26.5% ซึ่งมาจากหลายสาเหตุ… ส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ผู้ประกอบการชะลอการเปิดโครงการใหม่ ซึ่งมีผลต่อจำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเข้าสู่ตลาดในปี พ.ศ. 2565 และ ยอดการจองซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก็อยู่ระดับต่ำ จึงมีผลต่อยอดการโอนกรรมสิทธิ์ในปีนี้… รวมทั้งที่อยู่อาศัยใหม่มีราคาเฉลี่ยต่อหน่วยที่สูงเมื่อเทียบกับพื้นที่ใช้สอย แม้จะมีโปรโมชั่นกระตุ้นยอดขายจากผู้ประกอบการ แต่ผู้บริโภคบางกลุ่มหันไปเลือกซื้อที่อยู่อาศัยมือสองที่ที่มีการประกาศขายมากขึ้นด้วยแทน
อย่างไรก็ตาม… ในช่วง 2 เดือนสุดท้ายของปี พ.ศ. 2565 อาจจะเห็นการเร่งตัวของยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยมากขึ้น หลังจากที่มาตรการผ่อนปรน LTV จะสิ้นสุดลงสิ้นปีนี้ แต่ก็ยังคงต้องขึ้นอยู่กับความสามารถและคุณสมบัติของผู้ซื้อที่อาศัย
สาวนสถานการณ์ในปี พ.ศ. 2556… ความต่อเนื่องในการฟื้นตัวของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และ ที่อยู่อาศัยยังขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทยมีมุมมองที่ระมัดระวังมากขึ้น แม้คาดว่ากิจกรรมเศรษฐกิจของประเทศและรายได้ของประชาชนน่าจะทยอยปรับตัวดีขึ้น ทำให้กลุ่มที่มีความพร้อมก็อาจจะตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยเช่นเกี่ยวกับทิศทางการซื้อที่อยู่อาศัยอย่างอาคารชุดของชาวต่างชาติที่น่าจะทรงตัวใกล้เคียงกับปี 2565 จากการเปิดประเทศและมาตรการดึงดูดชาวต่างชาติศักยภาพสูง
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยจึงประเมินว่า… ในปี พ.ศ. 2566 การโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยเป็นยอดรวมนิติบุคคล และ บุคคลธรรมดา… น่าจะมีจำนวนประมาณ 1.75-1.82 แสนหน่วย หดตัว 2.8% ถึง ขยายตัว 1.1 % จากที่คาดว่าจะขยายตัว 7.5% ในปี 2565 ทั้งนี้ กรอบประมาณการนี้ได้คำนึงถึงกรณีที่ทางการต่ออายุ มาตรการลดค่าธรรมเนียมแล้ว
ศูนย์วิจัยกสิกรไทยเห็นว่า… การเปิดตัวโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในปี พ.ศ. 2566 อาจลดลงเป็น 8.9-9.6 หมื่นหน่วย หรือ หดตัว 6.3% โดยการเปิดตัวคอนโดมิเนียมน่าจะชะลอลงจากที่เปิดตัวจำนวนมากในปี พ.ศ. 2565 ซึ่งพื้นที่โครงการใหม่จะเน้นไปยังพื้นที่ กรุงเทพชั้นกลาง และ พื้นที่ชั้นนอกต่อขยายจังหวัดปริมณฑล เนื่องจากราคาที่ดินในพื้นที่กรุงเทพมหานครชั้นในปรับสูงขึ้น บวกกับการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานรถไฟฟ้าขยายไปยังพื้นที่รอบนอกกรุงเทพมหานคร
References…
