การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

ประเทศไทยมีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ในฐานะที่ Properea จะเป็นศูนย์กลางการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ ผมคิดว่าผมควรทำเนื้อหาเรื่องการซื้อขายและถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ แบ่งปันเอาไว้ตรงนี้ด้วยครับ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถึงแม้ว่าจะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมากเพียงใด แต่ประเทศไทยก็ไม่ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติ เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี โดยมีการออกกฎหมายขึ้นมาเพื่อจำกัดสิทธิการถือครอง ไม่ว่าจะเป็นการถือครองที่ดิน อาคารชุด หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์

  1. การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขคือ
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
    • ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้
      • การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
      • การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์
      • การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
      • การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
    • การได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยการรับมรดก คนต่างด้าวสามารถรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยชอบธรรมได้ โดยการรับมรดกนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและที่ดินที่รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฏหมายกำหนดไว้ สิทธิการรับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินเดิมแล้วจะต้องไม่เกินสิทธิจะพึงมีได้ ดังนี้
      • ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่
    • การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
    • การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ , สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน
  2. การถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าว อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัดพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6หมายความว่า คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ  ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด
  3. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว
    1. การเช่าระยะสั้น  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะสั้นคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น
    2. การเช่าระยะยาว  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะยาวคือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีเป็นต้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฏหมายแล้วสัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

ถึงตรงนี้… ต้องบอกว่ารายละเอียดปลีกย่อยยังมีอีกมากมาย… หลายประเด็นผมก็จงใจข้ามไป เพราะต้องการเพียงปูพื้นความเข้าใจภาพกว้างๆ ในประเด็นทุนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราเท่านั้น ซึ่งผมเชื่อว่า ถ้าคุณคือตัวจริงในเครือข่าย Properea อันทรงพลังของเรา วันหนึ่ง… คุณอาจจะเจอทุนต่างชาติยืนอยู่ต่อหน้าก็เป็นได้

… ส่วนเทคนิควิธีการ จะสายขาว สายเทาหรือสายดำ ก็ยินดีแลกเปลี่ยนพูดคุยกับทุกท่านครับ DM ไปที่ line: @properea ได้ตลอดครับ!

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Shotcrete

Spray Concrete

เทคนิคก่อสร้างด้วยการพ่นคอนกรีตทั้ง Shotcrete หรือ Gunite ยังถือว่าแตกต่างกันตามการจดสิทธิบัตร ซึ่งชื่อเรียกทั้งสองถือเป็นเทคนิค Sprayed Concrete หรือ การพ่นคอนกรีตเหมือนกัน ซึ่งกำลังได้รับการประยุกต์ใช้ในงานก่อสร้างประกอบหุ่นยนต์และแขนกล เพื่อข้ามขีดจำกัดในการหล่อแบบคอนกรีตที่ต้องพึ่งพาเทคนิคงานหล่อที่ซับซ้อน และเป็นไปไม่ได้ในงานหลายๆ ลักษณะ

Henry Ford

Anyone Who Stops Learning Is Old ~ Henry Ford

ปี 1891 Henry Ford ได้งานเป็นวิศวกรของ บริษัท Edison Illuminating of Detroit และได้เลื่อนตำแหน่งเป็นหัวหน้าวิศวกรในปี 1893… Henry Ford จึงมีเวลาและเงินทุนในการประดิษฐ์เครื่องยนต์เบนซินสันดาปภายใน… ปี 1896 Henry Ford ก็พารถยนต์คันแรกที่สร้างด้วยตัวเองทั้งหมดออกวิ่งบนถนนและตั้งชื่อว่า Ford Quadricycle

แบงก์ชาติเลื่อนบังคับใช้เกณฑ์คุมสินเชื่อบ้านเป็น เมษายน 2562…

แบงก์ชาติเลื่อนบังคับใช้เกณฑ์คุมสินเชื่อบ้านเป็น เมษายน 2562 โดยผ่อนปรนบ้านหลัง 2 แต่เข้มบ้านหลัง 3 วางดาวน์ 30% ชี้ผลกระทบในภาพรวมมีจำกัด หลังจากที่มีการเปิดรับฟังความเห็นเกี่ยวกับการปรับปรุงหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และ มีผู้ให้ความเห็นจำนวนมาก นายจาตุรงค์ จันทรังษี ผู้ช่วยผู้ว่าการสายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า ธปท.ได้สรุปหลักเกณฑ์การกำกับดูแล คือ การวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ หรืออัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) สำหรับสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรก

WeWork… หรือมันจะไม่เวิร์ค

WeWork เป็นสตาร์ทอัพสายอสังหาริมทรัพย์หรือ PropTech ที่ร้อนแรงและเซ็กซี่ตั้งแต่ Adam Neumann, CEO ของ WeWork เปิดตัวแพล็ตฟอร์มขึ้นราวๆ กุมภาพันธ์ ปี 2010 และกลายเป็นกระแส Co-Working Office ที่บูมไปทั่วโลก… กระทั่งงบดุลปี 2018 ของ WeWork สะท้อนตัวเลขขาดทุน 1.6 พันล้านดอลลาร์ ออกมาช่วงต้นปีที่ผ่านมา