Properea

ประเทศไทยมีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ในฐานะที่ Properea จะเป็นศูนย์กลางการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ ผมคิดว่าผมควรทำเนื้อหาเรื่องการซื้อขายและถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ แบ่งปันเอาไว้ตรงนี้ด้วยครับ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถึงแม้ว่าจะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมากเพียงใด แต่ประเทศไทยก็ไม่ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติ เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี โดยมีการออกกฎหมายขึ้นมาเพื่อจำกัดสิทธิการถือครอง ไม่ว่าจะเป็นการถือครองที่ดิน อาคารชุด หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์

  1. การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขคือ
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
    • ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้
      • การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
      • การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์
      • การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
      • การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
    • การได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยการรับมรดก คนต่างด้าวสามารถรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยชอบธรรมได้ โดยการรับมรดกนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและที่ดินที่รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฏหมายกำหนดไว้ สิทธิการรับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินเดิมแล้วจะต้องไม่เกินสิทธิจะพึงมีได้ ดังนี้
      • ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่
    • การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
    • การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ , สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน
  2. การถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าว อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัดพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6หมายความว่า คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ  ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด
  3. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว
    1. การเช่าระยะสั้น  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะสั้นคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น
    2. การเช่าระยะยาว  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะยาวคือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีเป็นต้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฏหมายแล้วสัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

ถึงตรงนี้… ต้องบอกว่ารายละเอียดปลีกย่อยยังมีอีกมากมาย… หลายประเด็นผมก็จงใจข้ามไป เพราะต้องการเพียงปูพื้นความเข้าใจภาพกว้างๆ ในประเด็นทุนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราเท่านั้น ซึ่งผมเชื่อว่า ถ้าคุณคือตัวจริงในเครือข่าย Properea อันทรงพลังของเรา วันหนึ่ง… คุณอาจจะเจอทุนต่างชาติยืนอยู่ต่อหน้าก็เป็นได้

… ส่วนเทคนิควิธีการ จะสายขาว สายเทาหรือสายดำ ก็ยินดีแลกเปลี่ยนพูดคุยกับทุกท่านครับ DM ไปที่ line: @properea ได้ตลอดครับ!