การถือครองอสังหาริมทรัพย์ของชาวต่างชาติ

ประเทศไทยมีนักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจเข้ามาซื้อและลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนมาก ในฐานะที่ Properea จะเป็นศูนย์กลางการแลกเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ ผมคิดว่าผมควรทำเนื้อหาเรื่องการซื้อขายและถือครองอสังหาริมทรัพย์สำหรับชาวต่างชาติ แบ่งปันเอาไว้ตรงนี้ด้วยครับ

สำหรับอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ถึงแม้ว่าจะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติมากเพียงใด แต่ประเทศไทยก็ไม่ได้อนุญาตให้ชาวต่างชาติ เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างเสรี โดยมีการออกกฎหมายขึ้นมาเพื่อจำกัดสิทธิการถือครอง ไม่ว่าจะเป็นการถือครองที่ดิน อาคารชุด หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์

  1. การถือครองที่ดินของชาวต่างชาติ ประมวลกฏหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ ตั้งแต่วันที่ 19 มกราคม 2545 “กำหนดให้คนต่างด้าวสามารถซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยในประเทศไทยได้ไม่เกิน 1 ไร่” โดยต้องมีเงื่อนไขคือ
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาทและต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
    • ต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
    • ต้องนำเงินมาลงทุนในธุรกิจหรือกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งดังนี้
      • การซื้อพันธบัตรรัฐบาลไทย พันธบัตรธนาคารแห่งประเทศไทย พันธบัตรรัฐวิสาหกิจ หรือพันธบัตรที่กระทรวงการคลังค้ำประกันเงินต้นหรือดอกเบี้ย
      • การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ เพื่อแก้ปัญหาในระบบสถาบันการเงินที่จัดตั้งขึ้นตามกฏหมายว่าด้วยหลักทรัพย์และตลาดทรัพย์
      • การลงทุนในทุนเรือนหุ้นของนิติบุคคลที่ได้รับการส่งเสริมการลงทุนตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
      • การลงทุนในกิจการที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนได้ประกาศให้เป็นกิจการที่สามารถขอรับการส่งเสริมการลงทุนได้ตามกฏหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
    • การได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินโดยการรับมรดก คนต่างด้าวสามารถรับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยชอบธรรมได้ โดยการรับมรดกนั้นจะต้องได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทยและที่ดินที่รับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินที่มีอยู่แล้วจะต้องไม่เกินจำนวนที่กฏหมายกำหนดไว้ สิทธิการรับมรดกเมื่อรวมกับที่ดินเดิมแล้วจะต้องไม่เกินสิทธิจะพึงมีได้ ดังนี้
      • ที่อยู่อาศัย ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อพาณิชยกรรม ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่ออุตสาหกรรม ไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อเกษตรกรรม ครอบครัวละไม่เกิน 10 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการศาสนา ไม่เกิน 1 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการกุศลสาธารณ ไม่เกิน 5 ไร่
      • ที่ใช้เพื่อการสุสาน ตระกูลละไม่เกิน 1/2 ไร่
    • การซื้อผ่านคู่สมรสชาวไทย โดยว่า เงินที่บุคคลสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นทรัพย์สินส่วนบุคคลของของคนสัญชาติไทยแต่เพียงผู้เดียว มิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่หามาได้ร่วมกัน
    • การถือครองของนิติบุคคลต่างด้าว ซึ่งเป็นบริษัทจำกัดหรือบริษัทมหาชนจำกัดที่จดทะเบียนแล้วที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน รวมถึง ห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญ , สมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิก และ มูลนิธิ ซึ่งมีการถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่า 49% ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน
  2. การถือครองอาคารชุดของคนต่างด้าว อาคารชุดหรือคอนโดมิเนียมนับว่าเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับความนิยมจากชาวต่างชาติเป็นอันดับต้นๆ เนื่องจากกฎหมายของประเทศไทยเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถมีกรรมสิทธิ์ได้ แต่มีการกำหนดกรรมสิทธิ์ให้ถือครองได้ในจำนวนจำกัดพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ.2551 มาตรา 19 ทวิ บัญญัติไว้ว่า อาคารชุดแต่ละอาคารชุดจะมีคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลตามที่ระบุไว้ในมาตรา 19 ถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เมื่อรวมกันแล้วต้องไม่เกินอัตราร้อยละสี่สิบเก้าของเนื้อที่ของห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดนั้นในขณะที่ขอจดทะเบียนอาคารชุดตามมาตรา 6หมายความว่า คนต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดแต่ละแห่งได้ไม่เกิน 49% ของพื้นที่ทั้งหมดในอาคารชุดนั้นๆ  ยกตัวอย่างเช่น อาคารชุดมีห้องชุด 100 ห้อง แต่ละห้องชุดมีเนื้อที่ 100 ตารางเมตร รวมพื้นที่ห้องชุดทั้งหมด 10,000 ตารางเมตร ชาวต่างชาติสามารถถือครองกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้เท่ากับ 4,900 ตารางเมตร โดยไม่คำนึงถึงราคาของห้องชุด
  3. การเช่าอสังหาริมทรัพย์ของคนต่างด้าว
    1. การเช่าระยะสั้น  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะสั้นคือการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปีเช่น เช่าอพาร์ทเม้นท์ หอพัก การเช่าในรูปแบบนี้เป็นการเช่าที่ไม่ต้องมีการจดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มีเพียงสัญญาเช่าระหว่าง “ผู้เช่า” และ “ผู้ให้เช่า” เท่านั้น
    2. การเช่าระยะยาว  ตามประมวลกฏหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 538 กล่าวว่า การเช่าระยะยาวคือการเช่าที่มีกำหนดมากกว่า 3 ปีเป็นต้นไป โดยการเช่าระยะยาวนอกเหนือจากสัญญาเช่าแล้วจะต้องไป “จดทะเบียนการเช่า” ณ สำนักงานที่ดินที่อสังหาริมทรัพย์นั้นตั้งอยู่ด้วย เพราะตามกฏหมายแล้วสัญญาเช่าจะมีผลแค่ 3 ปีเท่านั้น โดยตาม พ.ร.บ เช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดระยะเวลาไว้ว่าสามารถเช่าได้ไม่เกิน 30 ปี และเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลงสามารถต่อสัญญาได้อีกไม่เกิน 30 ปีนับแต่วันต่อสัญญา

ถึงตรงนี้… ต้องบอกว่ารายละเอียดปลีกย่อยยังมีอีกมากมาย… หลายประเด็นผมก็จงใจข้ามไป เพราะต้องการเพียงปูพื้นความเข้าใจภาพกว้างๆ ในประเด็นทุนต่างชาติถือครองอสังหาริมทรัพย์ในบ้านเราเท่านั้น ซึ่งผมเชื่อว่า ถ้าคุณคือตัวจริงในเครือข่าย Properea อันทรงพลังของเรา วันหนึ่ง… คุณอาจจะเจอทุนต่างชาติยืนอยู่ต่อหน้าก็เป็นได้

… ส่วนเทคนิควิธีการ จะสายขาว สายเทาหรือสายดำ ก็ยินดีแลกเปลี่ยนพูดคุยกับทุกท่านครับ DM ไปที่ line: @properea ได้ตลอดครับ!

Share this post

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

Cannabis Farm

แนวทางการปลูกกัญชงกัญชาเป็นพืชเศรษฐกิจ

กฎหมายไม่อนุญาตให้ประชาชนทั่วไปปลูกกัญชาได้… ผู้สนใจต้องรวมกลุ่มเป็นวิสาหกิจชุมชน… วิสาหกิจเพื่อสังคม หรือ สหกรณ์การเกษตร โดยร่วมมือกับหน่วยงานของรัฐ เพื่อขออนุญาตปลูกกัญชา… กรณีกัญชง สามารถยื่นขออนุญาตปลูก ณ สถานที่ปลูกตั้งอยู่… หากอยู่ที่กรุงเทพมหานคร ให้ยื่นที่สำนักงานคณะกรรมการอาหารและยา หรือ อย. หากอยู่ต่างจังหวัดให้ยื่นที่สำนักงานสาธารณสุขจังหวัด หรือ สสจ. ส่วนการนำเข้าเมล็ดกัญชงให้นำเข้ามาเพื่อใช้ในการปลูกเท่านั้น

Graphene Batteries…

Graphene หรือ กราฟีนเป็นโครงสร้างอะตอมคาร์บอนแบบสองมิติด้วยโครงสร้างชั้นคาร์บอนที่มีการเรียงตัวเชื่อมต่อกันเป็นรูปหกเหลี่ยมด้วยพันธะโคเวเลนต์ที่มีความแข็งแรง มีลักษณะโครงสร้างคล้ายกับรังผึ้ง โดยหากนำกราฟีนมาวางซ้อนกันหลายๆ ชั้นก็จะได้แกรไฟต์หรือที่เรารู้จักกันดีในรูปของไส้ดินสอ… กราฟีนจึงไม่ใช่นวัตกรรมใหม่มากมาย เพียงแต่การประยุกต์ใช้เป็นเซลล์พลังงานแบตตเตอรรี่ยังถือว่าใหม่และท้าทายอย่างมาก และ มีความพยายามมานาน เพราะการสร้างชั้นโครงสร้างอะตอมให้กราไฟท์เป็นหนึ่งใน Nanotechnology ที่ยังพัฒนาได้ค่อนข้างช้า

5 ข้อบ่งชี้ว่าคุณคือคนในวงการอสังหาริมทรัพย์

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ทั้ง ที่ดิน คอนโด บ้าน ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ อาคารสำนักงาน และอื่นๆ อีกมากมาย ไม่ว่าจะเมื่อไหร่ ก็ยังมีเสน่ห์สำหรับนักลงทุนทั้งมือเก่าและมือใหม่ อาจเป็นเพราะการลงทุนอสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เป็นกอบเป็นกำให้ทุกคนที่จริงจัง

การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดให้คนต่างชาติทั่วประเทศ Q4/2021

สถานการณ์การโอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดของคนต่างชาติได้ผ่านพ้นจุดต่ำสุดในไตรมาส 3 ปี 2021 มาแล้ว แต่ในไตรมาส 4 ปี 2022 ยังคงชะลอตัวเมื่อเทียบกับไตรมาสเดียวกันของปีก่อนหน้า เนื่องจากมีการแพร่ระบาดของโควิดสายพันธุ์ Omicron ซึ่งส่งผลให้รัฐบาลจีน ซึ่งเป็นสัญชาติที่เป็นกำลังซื้อหลักของตลาดห้องชุดในประเทศไทยในช่วงหลายปีที่ผ่านมา มีการจำกัดการออกหนังสือเดินทาง โดยจะออกให้กับผู้ที่มีความจำเป็นที่ต้องเดินทางไปต่างประเทศ ด้วยวัตถุประสงค์เพื่อการศึกษา การทำงาน และ การทำธุรกิจ เท่านั้น และ ยังระงับการออกหนังสือเดินทาง สำหรับการเดินทางที่ไม่มีความจำเป็น เนื่องจากสถานการณ์การแพร่ระบาดโรคโควิดในต่างประเทศ ยังคงรุนแรง ซึ่งการเดินทางข้ามพรมแดนก่อให้เกิดความเสี่ยงสูง เนื่องจาก รัฐบาลจีนยังคงยึดมั่นในแนวทาง “ผู้ติดเชื้อโควิดเป็นศูนย์”