การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ก็เหมือนการลงทุนรูปแบบอื่นๆ ที่นักลงทุนมองหาผลตอบแทนคุ้มค่า ที่หมายถึงความเสี่ยงรับไหวกำไรพองามและพิสูจน์ได้ด้วยคณิตศาสตร์พื้นฐาน ไม่ซับซ้อนคลุมเครือจนเข้าใจยากเกินไป…
ประเด็นก็คือ… นักลงทุนฝั่งอสังหาริมทรัพย์นิยมซื้อลงทุนเพื่อเพิ่มกระแสเงินสดให้พอร์ตลงทุนเป็นส่วนใหญ่ ซึ่งสูตรการคำนวณผลตอบแทนการลงทุนจึงต้องเอาตัวเลขค่าเช่ามาใช้พิจารณาประกอบการตัดสินใจลงทุนด้วยเสมอ… เครื่องมือหรือสูตรคำนวณผลตอลแทนที่นิยมใช้กันก็คือ สูตรการหาผลตอบแทนค่าเช่าในรูปเงินสด หรือ Cash-on-Cash Rental Yield ซึ่งบางครั้งก็นิยมเรียกว่า Equity Dividend Rate หรืออัตราตอบแทนการลงทุนนั่นเอง
สูตรการคำนวณอัตราตอบแทนการลงทุน หรือกระแสเงินสดตอนแทนในรูปค่าเช่า จะหาได้จาก..
สูตรด้านบนนี้เป็นสูตรที่เผยแพร่แบ่งปันในหมู่นักลงทุน โดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่ที่สนใจอสังหาริมทรัพย์ทั้งหลาย และเป็นพอร์ตลงทุนส่วนตัวของมนุษย์เงินเดือน และนักลงทุนเงินผ่อน… ซึ่งสองสามปีที่ผ่านมาก่อสัญญาณฟองสบู่อสังหาจนแบงค์ชาติลุยออกมาตรการ LTV ทำให้แวดวงอสังหาริมทรัพย์ปีที่ผ่านมา ออกอาการทรงกับทรุดให้ได้ลุ้นกันข้ามปี จนมาชนพี่ COVID-19 ขาใหญ่ตัวจริงซ้ำเข้าไปอีก จนอึ้งกันไปหมด
เรื่องของเรื่องก็คือว่า… กำลังซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนยังมีอยู่ ซึ่งนักลงทุนกลุ่มนี้ยังมีสินทรัพย์เท่าเดิม รวมทั้งรายได้และโครงสร้างรายได้ไม่ได้หายไปไหนมากนัก แม้หลายคนจะทำเงินหายไปกับราคาหุ้น แต่ก็ไม่มีใครเจ็บปวดเหมือนวิกฤตต้มยำกุ้งที่คนรวยกลายเป็นคนเคยรวยแค่ข้ามคืน
แต่ปัญหาคือแรงจูงใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนมากกว่าที่หดหาย ไม่ใช่สภาพคล่องในระบบที่ถึงกลางเดือนเมษายนปีนี้… ส่วนตัวผมค่อนข้างแน่ใจแล้วว่า รัฐบาลมุ่งบริหารสภาพคล่องด้วยแนวคิดและนโยบายที่ไกลออกมาจากแนวคิดอนุรักษ์นิยม…
ที่จะบอกก็คือ… แรงซื้อน่าจะค่อยๆ ฟื้นกลับมาได้ไม่ยากหากบวกลบคูณหารแล้วได้ Equity Dividend Rate ออกมาสูงกว่าอัตราดอกเบี้ยที่ยังมืดมนอยู่ในแดนทศนิยมอีกนาน แต่การบ้านสำคัญก็ยังมีอยู่โดยเฉพาะ “ค่าเช่ารับ” ที่หา “คนเช่า” ได้ยากกว่าช่วงเวลาอื่นๆ…
แต่เชื่อเถอะครับว่า… หลังพ้นช่วงควบคุมในภาวะฉุกเฉินปุ๊บ เราน่าจะได้เห็นโปรโมชั่นที่เล่นกับ “ค่าเช่ารับต่อปี” หรือไม่ก็ค่าผ่อนรายปีช่วงเวลาหนึ่งเพื่อเจาะลูกค้าบางกลุ่ม หรือคนบางอาชีพ… จนตัดสินใจไม่ยาก
เตรียมตัวกันได้เลยครับ ทั้งคนขายและคนซื้อ… โดยเฉพาะคนซื้อ ปีนี้ตลาดเป็นของผู้ซื้อแน่นอนแล้ว… ถ้าไม่เชื่อท่านลองนัดชมโครงการพร้อมอยู่ได้ตั้งแต่ช่วงนี้เลยครับ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม… รับรองเงื่อนไขราคาและของแถม จุใจจนคนซื้อไปก่อนหน้าเคืองมากแน่นอน
