รายงานการวิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ กลุ่มที่อยู่อาศัยแนวราบเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล โดยคุณเชษฐวัฒก์ ทรงประเสริฐ จาก SCB EIC เผยแพร่ไว้วันที่ 27 สิงหาคม ปี 2021… ซึ่งเป็นการวิเคราะห์ดูกลยุทธ์ของผู้ประกอบการที่อยู่อาศัยแนวราบ ท่ามกลางความท้าทายจากวิกฤติ COVID19
ความรุนแรงของการแพร่ระบาดของ COVID19 ระลอกใหม่… ส่งผลให้ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่เริ่มมีสัญญาณฟื้นตัวในช่วงครึ่งแรกของปี 2021 ต้องกลับมาชะลอลงไปอีกครั้ง โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ซึ่งส่วนใหญ่เป็นกลุ่มตลาดระดับกลางถึงล่าง ที่ได้รับผลกระทบจากการชะลอตัวทางเศรษฐกิจค่อนข้างสูง… ส่งผลให้ผู้ประกอบการยังคงต้องเน้นทำโปรโมชั่นต่อเนื่อง เพื่อดึงดูด Real-Demand ที่ยังเหลืออยู่ แม้จะมีปัจจัยเสริมจากมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง แต่ยังถูกจำกัดเฉพาะที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ซึ่งอาจช่วยกระตุ้นตลาดได้บางส่วน ทำให้โดยภาพรวม… ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีทิศทางชะลอตัวจากครึ่งแรกของปี ที่มีเริ่มสัญญาณการฟื้นตัว โดยคาดว่าหน่วยขายได้ของที่อยู่อาศัยแนวราบในกรุงเทพมหานคร และ ปริมณฑลในปี 2021 ตามความเห็นของ EIC… จะอยู่ที่ระดับประมาณ 35,000 หน่วย หรือ ปรับตัวลดลงจากปีที่แล้วที่ -1% ถึง -3% YoY หรือ Year–on–Year ซึ่งยังคงเป็นระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิด COVID-19
สำหรับด้านอุปทาน… ผู้ประกอบการยังคงระมัดระวัง หรือ ชะลอการเปิดโครงการใหม่ในช่วงที่เหลือของปี 2021… โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ เนื่องจากการระบาดของ COVID-19 ระลอกใหม่ส่งผลกระทบต่อการฟื้นตัวของกำลังซื้อในกลุ่มระดับปานกลางถึงล่าง… ประกอบกับหน่วยเหลือขายสะสมมีแนวโน้มเพิ่มสูงขึ้น ขณะที่การเปิดโครงการบ้านเดี่ยว มีแนวโน้มเติบโตช้าลงจากข้อจำกัดด้านที่ดิน ส่งผลให้ภาพรวมหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบตามความเห็นของ EIC ในปี 2021 จะปรับตัวลดลงราว -36% ถึง -39%YoY อยู่ที่เพียง 29,000-30,000 หน่วย ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของหน่วยเปิดตัวใหม่ที่อยู่อาศัยแนวราบในช่วงปี 2017-2019 หรือ ช่วงก่อนเกิด COVID-19 ซึ่งอยู่ที่ราว 50,000 หน่วยต่อปี
ในช่วง 2-3 ปีข้างหน้าหลังจากสถานการณ์การแพร่ระบาดเริ่มคลี่คลายลง… คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังมีโอกาสค่อยๆ ฟื้นตัวดีขึ้นด้วยปัจจัยสนับสนุนดังนี้ คือ
- รูปแบบการดำเนินชีวิตวิถีใหม่ ส่งผลให้ที่อยู่อาศัยแนวราบตอบโจทย์ผู้บริโภคในยุคปัจจุบันได้ดียิ่งขึ้น โดยเฉพาะบ้านแฝดที่มีแนวโน้มได้รับความนิยมมากขึ้น จากกลุ่มกำลังซื้อระดับปานกลาง-บน เนื่องจากมีความคุ้มค่าทั้งในด้านราคา ฟังก์ชัน และพื้นที่ใช้สอย
- การขยายเส้นทางรถไฟฟ้าจะส่งผลให้โครงการที่อยู่อาศัยแนวราบในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้ามีความน่าสนใจ
อย่างไรก็ดี… ตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบยังเผชิญความท้าทายสำคัญหลายด้านจาก
- อุปทานส่วนเกิน โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์ ที่แม้มีการเปิดโครงการใหม่ลดลง แต่กำลังซื้อที่กลับมาชะลอตัว ทำให้การดูดซับทาวน์เฮาส์ออกจากตลาดยังต้องใช้ระยะเวลานาน รวมถึงการเปิดโครงการในบริเวณแนวเส้นทางและปลายสายรถไฟฟ้าสายใหม่ๆ อาจส่งผลให้การแข่งขันในบริเวณดังกล่าวรุนแรงยิ่งขึ้น
- การแข่งขันจัดโปรโมชั่นที่รุนแรงขึ้น ส่งผลให้การปรับขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยบางกลุ่มยังเป็นไปอย่างจำกัด โดยเฉพาะทาวน์เฮาส์
- ต้นทุนการพัฒนาโครงการที่ยังคงปรับตัวสูงขึ้น จากราคาที่ดิน ทั้งกรุงเทพชั้นกลาง และ พื้นที่รอบนอก รวมถึงต้นทุนการก่อสร้าง จากราคาวัสดุก่อสร้างบางประเภทที่ปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะราคาเหล็กที่เพิ่มสูงขึ้นมาก
ในสภาวะตลาดที่ยังฟื้นตัวได้ไม่มากนัก ผู้ประกอบการยังเน้นกลยุทธ์การปรับตัว ได้แก่
- เน้นพัฒนาโครงการที่มีขนาดเล็กลง ทั้งลดจำนวนหน่วยขายต่อโครงการ ทยอยเปิดโครงการทีละเฟส และ พัฒนาโครงการที่มีมูลค่ารวมไม่สูงมากนัก แต่เน้นความคุ้มค่า
- พัฒนาโครงการตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ของผู้บริโภคที่เปลี่ยนแปลงไป ทั้ง Work From Home และ ให้ความสำคัญกับเรื่องความสะอาด และ สุขอนามัย
- ขยายธุรกิจอื่นๆ และ สร้างรายได้ Recurring Income หรือ แหล่งรายได้ที่เข้ามาต่อเนื่องมากขึ้น เช่น ให้เช่าโรงแรม นิคมอุตสาหกรรม โรงพยาบาล บริการด้านวิศวกรรม ผลิตกระแสไฟฟ้า ขนส่งและ คลังสินค้า เป็นต้น
References…
