ตอนต่อของผังเมือง EEC ที่ไม่ว่าจะอย่างไรก็คงยังมีประเด็นให้วิพากษ์วิจารณ์แง่มุมต่างๆ เต็มไปหมด โดยเฉพาะประเด็นผังสีม่วงที่มีน้อยเกินไปก็ผลักดันอุตสาหกรรมลำบาก… ในขณะที่เพิ่มให้มากเกินไปก็น่ากังวลหลายเรื่องตั้งแต่ประเด็นสิ่งแวดล้อมไปจนถึงความขัดแย้งในสังคมที่อาจจะลุกลามบานปลายได้ทุกเมื่อ
ประเด็นก็คือ… ผังเมือง EEC เปลี่ยนสีเป็นม่วง ได้แค่ 10 นิคมอุตสาหกรรม ในขณะที่อีก 8 นิคมอุตสาหกรรมต้องหาพื้นที่ใหม่… โดยเฉพาะพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา
คุณสมจิณณ์ พิลึก ผู้ว่าการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย เปิดเผยว่า หลังจากที่กรมโยธาธิการและผังเมือง กระทรวงมหาดไทย ประกาศการใช้ผังเมืองใหม่ในพื้นที่เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก หรือ EEC เมื่อวันที่ 9 ธันวาคม 2562… ส่งผลให้เอกชนที่ได้ยื่นขอจัดตั้งเป็นเขตอุตสาหกรรม และนิคมอุตสาหกรรม 18 นิคมอุตสาหกรรม พื้นที่ 35,450 ไร่ ที่เคยติดผังเมืองก่อนหน้านี้สามารถจัดตั้งโครงการที่เคยยื่นขอมาได้ เนื่องจากถูกปรับจากพื้นที่สีต่างๆ ให้เป็นสีม่วง
แต่เมื่อพิจารณาผังเมืองโดยละเอียดจะพบว่า… การปรับสีพื้นที่แบ่งออกเป็น 3 ส่วน คือ
1.ปรับเป็นสีม่วงทั้งหมด 100% มี 6 โครงการ ขนาด 10,444 ไร่ สามารถจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรมได้ เช่น นิคมอุตสาหกรม WHA, นิคมอุตสาหกรรมปิ่นทอง 6 และนิคมอุตสาหกรรมหลักชัย
2.เปลี่ยนสีผังเมืองเป็นสีม่วงได้ 80% มี 4 โครงการ ขนาด 8,317 ไร่ ตั้งนิคมอุตสาหกรรมขึ้นได้ เช่น นิคมอุตสาหกรรมโรจนะหนองใหญ่ และนิคมอุตสาหกรรมบลูเทคซิตี้ เป็นต้น
3.เปลี่ยนสีผังเมืองเป็นม่วงไม่ได้ ขนาดพื้นที่ 17,205 ไร่ เนื่องจากพื้นที่ส่วนใหญ่ใน จังหวัดฉะเชิงเทรา ติดริมฝั่งแม่น้ำ ผังเมืองจะต้องคงสีเดิมไว้ ส่งผลให้เอกชนที่ยื่นขอจัดตั้งนิคมอุตสาหกรรม 8 แห่ง ไม่สามารถดำเนินการจัดตั้งโครงการได้ และหนึ่งในนั้นคาดว่าจะเป็นโครงการของนิคมอุตสาหกรรม ดับบลิวเอชเอ จังหวัดชลบุรี ขนาดพื้นที่ 403 ไร่…โครงการสวนอุตสาหกรรม 304 อินดัสเตรียลปาร์ค 2 จังหวัดฉะเชิงเทรา ขนาด พื้นที่ 3,000 ไร่… และโครงการบางจาก จังหวัดฉะเชิงเทรา ขนาดพื้นที่ 5,800 ไร่ ต้องสะดุดทันที
คุณสมจิณณ์ พิลึก ยืนยันว่า… “รายที่ยังติดผังเมืองก็ไม่สามารถทำอะไรได้ ก็ต้องไปหาพื้นที่ใหม่ เพราะอย่างที่ฉะเชิงเทราส่วนใหญ่ติดริมน้ำซึ่งทางกรมโยธาธิการและผังเมือง เขาไม่ยอมเปลี่ยนสีให้แน่นอน เขากลัวจะกระทบเรื่องของสิ่งแวดล้อม การปล่อยน้ำเสียลงแม่น้ำ ต่อให้มีแนวกำแพงกั้นเขาก็ไม่ยอม”
แต่ฝั่งคุณจรีพร จารุกรสกุล CEO บริษัท ดับบลิวเอชเอ คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) หรือ WHA ยืนยันว่า… ผังเมืองรอบนี้ก็ไม่ได้กระทบแผนของธุรกิจมากมาย ที่ยื่นปรับผังสีรอบนี้ไม่ได้ก็ปรับแผนการใช้ที่ดินไปทำอย่างอื่น… แล้วค่อยรวบรวมที่ดินแปลงใหม่ยื่นขอเปลี่ยนสีผังรอบการแก้ไขผังเมืองรอบใหม่ก็ได้
ประเด็นที่ยกมาบอกเล่าก็คือ… ผังเมืองมีพลวัตรของการปรับเปลี่ยนสีผังได้เรื่อยๆ ประเด็นหนึ่ง… ส่วนพื้นที่ติดแม่น้ำและชุมชนก็ยื่นเปลี่ยนเป็นผังสีม่วงได้ยาก… ซึ่งการรวบรวมที่ดินตั้งนิคมอุตสาหกรรมถือเป็นศิลปะทางธุรกิจที่ผมมองว่า ต้องการวิสัยทัศน์กว่าการพัฒนาที่ดินแนวอื่นๆ มากมาย
ประเด็นเรื่องผังสีม่วง ทั้งรหัส อ.1, อ.2, อ.3 สามารถสร้างที่อยู่อาศัยได้ทั้ง บ้านเดี่ยว หอพัก หรือคอนโดมิเนียมขนาดเล็ก รวมถึงสร้างร้านค้าได้ แต่ไม่สามารถสร้างอาคารสูงกับอาคารชุดขนาดใหญ่ได้ โดยที่ดินรหัส อ.1 สำหรับการประกอบกิจการที่มีมลพิษน้อย… อ.2 เน้นอุตสาหกรรมการผลิต… ส่วน อ.3 กำหนดให้เป็นสีเม็ดมะปราง ใช้เป็นพื้นที่คลังสินค้า… ซึ่งในทางเทคนิคนับจากนี้ การใช้ประโยชน์ในที่ดินผิดเงื่อนไขผังเมืองจะไม่ใช่เรื่องเรื่องเล็กน้อย รวมทั้งการรวบรวมที่ดินเพื่อขอปรับสีผังก็ต้องรอบคอบและเข้าใจเกณฑ์การกำหนดโซนสีที่ชัดเจน… ซึ่งคาถาสำคัญของคนอสังหาอย่าง “รอบคอบและรอบรู้” ยังคงเป็นแนวทางที่สำคัญที่ต้องยึดถืออยู่เสมอ
ขอบคุณภาพประกอบจาก: รายงานการศึกษาความเป็นไปได้ โครงการนิคมอุตสาหกรรมอมตะนคร 2
อ้างอิง
