ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2562 เป็นประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562… หรือจะเรียกว่าผังเมือง EEC ก็ได้
ซึ่งหนึ่งในสาระสำคัญของผังเมือง EEC คือ การปรับโซนสีผังเมืองเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินในเชิงเศรษฐกิจได้มากขึ้น โดย 3 จังหวัด EEC มีพื้นที่รวมกันอยู่ที่เกือบ 8.3 ล้านไร่ สามารถจะใช้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1.7 แสนไร่ และพื้นที่พัฒนาเมืองเพิ่มขึ้น 2.8 แสนไร่ เช่น ขยายพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมในบริเวณศรีราชามากขึ้น จากปัจจุบันแออัดอยู่ในพัทยาเป็นส่วนใหญ่ และขยายพื้นที่ชุมชนเมืองในบริเวณใกล้ถนนมอเตอร์เวย์แถบอำเภอเมืองชลบุรีและอำเภอศรีราชามากขึ้น ทำให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตารางเมตรได้
ผังเมือง EEC เป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนใน EEC มากขึ้น จากปัจจุบันที่ยอดขอรับการส่งเสริมจาก BOI ช่วงปี 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 ใน 3 จังหวัด EEC ขยายตัวเฉลี่ยราว 65% ต่อปี… เทียบกับพื้นที่อื่นของประเทศที่หดตัวราว 7% ต่อปี… ทำให้จำนวนแรงงานและประชากรในพื้นที่ EEC มีโอกาสเพิ่มขึ้น
โดยภาครัฐคาดว่า… ประชากรใน 3 จังหวัด EEC อาจเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ในช่วงปี 2561-2580 จากที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.5% ต่อปี… ในขณะที่แรงงานต่างชาติและนักลงทุนต่างชาติ หรือ EXPAT ก็เติบโตเร่งขึ้นในช่วง 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% ต่อปี… เพิ่มขึ้นจาก 1.3% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้ามีโครงการ EEC
นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์มองว่า… ผลด้านบวกโดยรวมต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยอาจมีไม่มาก โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจาก
1. การลงทุนใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใช้ทุนเข้มข้น เช่น ปิโตรเคมี ขณะที่หลายอุตสาหกรรมเป็นการขยายกำลังการผลิตเดิม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ ทำให้จำนวนแรงงานในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอาจไม่มากเมื่อเทียบกับเม็ดเงินลงทุน
2. แรงงานบางส่วนอาจยังเลือกที่จะเช่าอะพาร์ตเมนต์ทดแทนการซื้อ โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผู้ซื้อบ้านยังต้องปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ที่ลดทอนความสามารถในการซื้อบ้าน
3. กำลังซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติ ทั้ง EXPAT และ Investment Demand ยังเผชิญความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภาคท่องเที่ยวอ่อนแอ ท่ามกลางการเข้ามาแข่งขันของ Services Residences ที่มีมากขึ้น สะท้อนจากข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยเพื่อเช่าของ 3 จังหวัด EEC เพิ่มขึ้น 76% เปรียบเทียบปีต่อปี หรือ YoY ในครึ่งปีแรก 2562… เพิ่มขึ้นจากที่เคยหดตัวต่อเนื่องมาสองปี ซึ่งมาจากการเร่งตัวของชลบุรีเป็นสำคัญ
4. ภาครัฐไทยยังไม่สามารถจูงใจกลุ่มแรงงานมีทักษะจากต่างประเทศเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ได้เท่าที่ควร
นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์จึงสรุปบทวิเคราะห์ไว้ว่า… แนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ช่วง 1-2 ปีข้างหน้า หรือ 2563-2564 จะยังอ่อนแอ จากความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินใน EEC ยังคงเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2561 ที่หน่วยเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า อยู่ที่ 5.4 หมื่นหน่วย… โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่กระจุกตัวในชลบุรีเป็นส่วนใหญ่…
การกลับมาเร่งเปิดตัวโครงการในระยะอันใกล้อาจต้องทำอย่างระมัดระวัง และรอติดตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่อย่างใกล้ชิด
ส่วนรายละเอียดผังสีที่ดินใน EEC คลิกที่นี่ครับ
อ้างอิง
http://www.ratchakitcha.soc.go.th
https://www.prachachat.net
https://www.scbeic.com
