แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน EEC…

EEC City Plan

ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2562 เป็นประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562… หรือจะเรียกว่าผังเมือง EEC ก็ได้

ซึ่งหนึ่งในสาระสำคัญของผังเมือง EEC คือ การปรับโซนสีผังเมืองเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินในเชิงเศรษฐกิจได้มากขึ้น โดย 3 จังหวัด EEC มีพื้นที่รวมกันอยู่ที่เกือบ 8.3 ล้านไร่ สามารถจะใช้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1.7 แสนไร่ และพื้นที่พัฒนาเมืองเพิ่มขึ้น 2.8 แสนไร่ เช่น ขยายพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมในบริเวณศรีราชามากขึ้น จากปัจจุบันแออัดอยู่ในพัทยาเป็นส่วนใหญ่ และขยายพื้นที่ชุมชนเมืองในบริเวณใกล้ถนนมอเตอร์เวย์แถบอำเภอเมืองชลบุรีและอำเภอศรีราชามากขึ้น ทำให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตารางเมตรได้

ผังเมือง EEC เป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนใน EEC มากขึ้น จากปัจจุบันที่ยอดขอรับการส่งเสริมจาก BOI ช่วงปี 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 ใน 3 จังหวัด EEC ขยายตัวเฉลี่ยราว 65% ต่อปี… เทียบกับพื้นที่อื่นของประเทศที่หดตัวราว 7% ต่อปี… ทำให้จำนวนแรงงานและประชากรในพื้นที่ EEC มีโอกาสเพิ่มขึ้น

โดยภาครัฐคาดว่า… ประชากรใน 3 จังหวัด EEC อาจเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ในช่วงปี 2561-2580 จากที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.5% ต่อปี… ในขณะที่แรงงานต่างชาติและนักลงทุนต่างชาติ หรือ EXPAT ก็เติบโตเร่งขึ้นในช่วง 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% ต่อปี… เพิ่มขึ้นจาก 1.3% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้ามีโครงการ EEC

นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์มองว่า… ผลด้านบวกโดยรวมต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยอาจมีไม่มาก โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจาก 

1. การลงทุนใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใช้ทุนเข้มข้น เช่น ปิโตรเคมี ขณะที่หลายอุตสาหกรรมเป็นการขยายกำลังการผลิตเดิม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ ทำให้จำนวนแรงงานในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอาจไม่มากเมื่อเทียบกับเม็ดเงินลงทุน

2. แรงงานบางส่วนอาจยังเลือกที่จะเช่าอะพาร์ตเมนต์ทดแทนการซื้อ โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผู้ซื้อบ้านยังต้องปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ที่ลดทอนความสามารถในการซื้อบ้าน

3. กำลังซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติ ทั้ง EXPAT และ Investment Demand ยังเผชิญความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภาคท่องเที่ยวอ่อนแอ ท่ามกลางการเข้ามาแข่งขันของ Services Residences ที่มีมากขึ้น สะท้อนจากข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยเพื่อเช่าของ 3 จังหวัด EEC เพิ่มขึ้น 76% เปรียบเทียบปีต่อปี หรือ YoY ในครึ่งปีแรก 2562… เพิ่มขึ้นจากที่เคยหดตัวต่อเนื่องมาสองปี ซึ่งมาจากการเร่งตัวของชลบุรีเป็นสำคัญ

4. ภาครัฐไทยยังไม่สามารถจูงใจกลุ่มแรงงานมีทักษะจากต่างประเทศเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ได้เท่าที่ควร

นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์จึงสรุปบทวิเคราะห์ไว้ว่า… แนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ช่วง 1-2 ปีข้างหน้า หรือ 2563-2564 จะยังอ่อนแอ จากความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินใน EEC ยังคงเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2561 ที่หน่วยเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า อยู่ที่ 5.4 หมื่นหน่วย… โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่กระจุกตัวในชลบุรีเป็นส่วนใหญ่…

การกลับมาเร่งเปิดตัวโครงการในระยะอันใกล้อาจต้องทำอย่างระมัดระวัง และรอติดตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่อย่างใกล้ชิด

ส่วนรายละเอียดผังสีที่ดินใน EEC คลิกที่นี่ครับ

อ้างอิง

http://www.ratchakitcha.soc.go.th
https://www.prachachat.net
https://www.scbeic.com

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Binance Smart Chain

Binance Smart Chain และ Decentralized Application

การพัฒนาโมเดลธุรกิจที่ต้องการใช้ DApp หรือ Decentralized Application ซึ่งต้องใช้โครงสร้างพื้นฐานของ Blockchain ในการขับเคลื่อนนั้น… การใช้งาน Blockchain ไม่ได้มีแต่การใช้ทำ Token เพื่อระดมทุนอย่างเดียว แต่ยังสามารถสร้างระบบนิเวศน์เพื่อขับเคลื่อนโมเดลธุรกิจรูปแบบอื่นๆ ได้อีกมาก… กรณีการใช้งาน Blockchain เพื่อสร้าง DeFi หรือ Decentralized Finance Platform เพื่อให้บริการฝากถอนกู้ยืม… กรณีการใช้งาน Blockchain เพื่อทำโฉนดที่ดินดิจิทัลแบบของรัฐบาลประเทศสวีเดน หรือ กรณีการใช้งาน Blockchain เพื่อทำหนังสือรับรองวุฒิการศึกษาและใบประกาศของบางมหาวิทยาลัยในบางประเทศที่กำลังดำเนินการอยู่ เป็นต้น

Ethereum 2.0

ETH 2.0 และ Proof-of-Steke… ในมิติของการลงทุน

การลงทุนด้วยการก่อตั้งหรือเข้าร่วม PoS Pool หรือ Proof of Stake Pool หรือการรวมกลุ่มหรือลงทุนเป็นแม่ข่ายทำหน้าที่ผู้ตรวจสอบ หรือ Validator Pool ให้ธุรกรรมบนเครือข่าย Ethereum 2.0 ขึ้นไป ก็เหมือนการลงทุนก่อตั้ง Pool เพื่อขุดบิทคอยน์ ที่เกิดขึ้นเงียบๆ ในช่วงที่บิทคอยน์เกิดขึ้นใหม่ๆ ระหว่างปี 2009–2013 จนกลายเป็นธุรกิจใหญ่โตและสร้างเศรษฐีใหม่ในหลายประเทศ

permaculture design

Edible Ecosystems… ดินน้ำอากาศแร่ธาตุและผู้คน

ประเด็นก็คือ… PermaCulture เป็นแนวคิดการทำฟาร์มออร์แกนิคอีกแนวทางหนึ่ง สำหรับ Farmer ที่เชื่อว่า “รากพืชต้องลงดินจึงกินได้” ที่ผมรู้จักหลายๆ ท่านที่ไม่ปลื้มผักไฮโดรโปนิคส์ ที่ปลูกและโตบนน้ำ

Smog Free Tower

Ionic Wind Tower… แนวคิดและสมมุติฐานที่หนึ่งเพื่อลมหายใจทุกคน

ประเด็นก็คือ… ฝุ่นพิษปนเปื้อนในเมืองใหญ่มาจากเครื่องยนต์เป็นปฐมเหตุ การพยายามจัดการกับอากาศปนเปื้อนควรโฟกัสอยู่ที่รถยนต์กับถนนในขั้นแรก… โลกใบนี้คงใช้เวลาอีกหลายสิบปีกว่าจะทำให้เครื่องยนต์ดีเซลและเบนซินหายไปจากท้องถนนและชีวิตประจำวันได้เกือบหมด… หยุดอุดหนุนราคาน้ำมันดีเซลและขึ้นภาษีก่อนมั๊ยครับ ขึ้นภาษีเอามาทำหอฟอกอากาศให้โรงเรียนและโรงพยาบาลในพื้นที่วิกฤติ… ถึงห่วงโซ่นี้กระทบหลายอย่างที่อาจซ้ำเติมผู้คนไปทั่ว… แต่ลมหายใจที่สะอาด น่าจะคุ้มค่าที่ต้องจ่ายไม่ใช่หรือ