แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน EEC…

EEC City Plan

ราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนพิเศษ 301 ง ลงวันที่ 9 ธันวาคม 2562 เป็นประกาศคณะกรรมการนโยบายเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก เรื่อง แผนผังการใช้ประโยชน์ในที่ดิน และแผนผังการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภค เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2562… หรือจะเรียกว่าผังเมือง EEC ก็ได้

ซึ่งหนึ่งในสาระสำคัญของผังเมือง EEC คือ การปรับโซนสีผังเมืองเพื่อใช้ประโยชน์ที่ดินในเชิงเศรษฐกิจได้มากขึ้น โดย 3 จังหวัด EEC มีพื้นที่รวมกันอยู่ที่เกือบ 8.3 ล้านไร่ สามารถจะใช้เป็นพื้นที่อุตสาหกรรมเพิ่มขึ้น 1.7 แสนไร่ และพื้นที่พัฒนาเมืองเพิ่มขึ้น 2.8 แสนไร่ เช่น ขยายพื้นที่ศูนย์กลางพาณิชยกรรมในบริเวณศรีราชามากขึ้น จากปัจจุบันแออัดอยู่ในพัทยาเป็นส่วนใหญ่ และขยายพื้นที่ชุมชนเมืองในบริเวณใกล้ถนนมอเตอร์เวย์แถบอำเภอเมืองชลบุรีและอำเภอศรีราชามากขึ้น ทำให้สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่เกิน 30,000 ตารางเมตรได้

ผังเมือง EEC เป็นหนึ่งในปัจจัยเสริมความเชื่อมั่นของนักลงทุนที่เข้ามาลงทุนใน EEC มากขึ้น จากปัจจุบันที่ยอดขอรับการส่งเสริมจาก BOI ช่วงปี 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 ใน 3 จังหวัด EEC ขยายตัวเฉลี่ยราว 65% ต่อปี… เทียบกับพื้นที่อื่นของประเทศที่หดตัวราว 7% ต่อปี… ทำให้จำนวนแรงงานและประชากรในพื้นที่ EEC มีโอกาสเพิ่มขึ้น

โดยภาครัฐคาดว่า… ประชากรใน 3 จังหวัด EEC อาจเพิ่มขึ้นปีละ 1.8% ในช่วงปี 2561-2580 จากที่เพิ่มขึ้นปีละ 1.5% ต่อปี… ในขณะที่แรงงานต่างชาติและนักลงทุนต่างชาติ หรือ EXPAT ก็เติบโตเร่งขึ้นในช่วง 2560 ถึงหกเดือนแรกปี 2562 เฉลี่ยอยู่ที่ 2.7% ต่อปี… เพิ่มขึ้นจาก 1.3% ในช่วง 3 ปีก่อนหน้ามีโครงการ EEC

นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์มองว่า… ผลด้านบวกโดยรวมต่ออุปสงค์ที่อยู่อาศัยอาจมีไม่มาก โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีข้างหน้า เนื่องจาก 

1. การลงทุนใหม่ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มใช้ทุนเข้มข้น เช่น ปิโตรเคมี ขณะที่หลายอุตสาหกรรมเป็นการขยายกำลังการผลิตเดิม เช่น อิเล็กทรอนิกส์ และยานยนต์ ทำให้จำนวนแรงงานในพื้นที่ที่เพิ่มขึ้นอาจไม่มากเมื่อเทียบกับเม็ดเงินลงทุน

2. แรงงานบางส่วนอาจยังเลือกที่จะเช่าอะพาร์ตเมนต์ทดแทนการซื้อ โดยเฉพาะในช่วง 1-2 ปีที่ผู้ซื้อบ้านยังต้องปรับตัวกับเกณฑ์ LTV ที่ลดทอนความสามารถในการซื้อบ้าน

3. กำลังซื้อคอนโดมิเนียมของต่างชาติ ทั้ง EXPAT และ Investment Demand ยังเผชิญความเสี่ยงจากภาวะเศรษฐกิจโลกและภาคท่องเที่ยวอ่อนแอ ท่ามกลางการเข้ามาแข่งขันของ Services Residences ที่มีมากขึ้น สะท้อนจากข้อมูลใบอนุญาตก่อสร้างอาคารอยู่อาศัยเพื่อเช่าของ 3 จังหวัด EEC เพิ่มขึ้น 76% เปรียบเทียบปีต่อปี หรือ YoY ในครึ่งปีแรก 2562… เพิ่มขึ้นจากที่เคยหดตัวต่อเนื่องมาสองปี ซึ่งมาจากการเร่งตัวของชลบุรีเป็นสำคัญ

4. ภาครัฐไทยยังไม่สามารถจูงใจกลุ่มแรงงานมีทักษะจากต่างประเทศเข้ามาทำงานในพื้นที่ EEC ได้เท่าที่ควร

นักวิเคราะห์จาก EIC ธนาคารไทยพาณิชย์จึงสรุปบทวิเคราะห์ไว้ว่า… แนวโน้มอุปสงค์ที่อยู่อาศัยใน 3 จังหวัด EEC ช่วง 1-2 ปีข้างหน้า หรือ 2563-2564 จะยังอ่อนแอ จากความเสี่ยงอุปทานส่วนเกินใน EEC ยังคงเพิ่มขึ้นจากสิ้นปี 2561 ที่หน่วยเหลือขายสะสมกลับมาเพิ่มขึ้น 10% เมื่อเปรียบเทียบกับปีก่อนหน้า อยู่ที่ 5.4 หมื่นหน่วย… โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมที่กระจุกตัวในชลบุรีเป็นส่วนใหญ่…

การกลับมาเร่งเปิดตัวโครงการในระยะอันใกล้อาจต้องทำอย่างระมัดระวัง และรอติดตามการฟื้นตัวของกำลังซื้อในพื้นที่อย่างใกล้ชิด

ส่วนรายละเอียดผังสีที่ดินใน EEC คลิกที่นี่ครับ

อ้างอิง

http://www.ratchakitcha.soc.go.th
https://www.prachachat.net
https://www.scbeic.com

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

ร้านอาหาร… 2020

ระบบนิเวศน์อาหารพร้อมรับประทาน มีอยู่หลายโมเดลที่เมืองไทยได้ชื่อว่า… เป็นประเทศที่หาของกินได้ 24 ชั่วโมงมานาน… บ้านเรามี Streets Foods, Food Court, Restaurant, Pub, Bar รวมทั้งอาหารไมโครเวฟที่ 7-11… ทุกที่มีอาหารขายหมด

บังคับดาวน์ 20% และภาษีที่ดินในมือ สนช.

จากการที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาตรการบังคับจ่ายเงินดาวน์ 20% สำหรับสินเชื่อบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป มีผลบังคับใช้วันที่ 1 มกราคม 2562 และกฎหมายภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือภาษีทรัพย์สิน หรือ property tax ที่เคยตั้งธงไว้ที่ 1 มกราคม 2562 เช่นกัน แต่ก็ชัดเจนว่าจะเลื่อนประกาศใช้ไปอีกหนึ่งปี …ทั้งมาตรการบังคับดาวน์และกฏหมายภาษีทรัพย์สินใหม่ สร้างแรงกระเพื่อมให้วงการอสังหาริมทรัพย์ไทยไม่น้อยเลย

ที่ดินเปล่า! การลงทุนที่ไปได้ไกลเท่าจินตนการ

การลงทุนที่ดินเปล่าแบบซื้อแล้วถือยาว รอราคาสูงขึ้นจนพอใจ และขายออกทำกำไรจากการเติบโตของสินทรัพย์ เป็นรูปแบบการลงทุนที่แสนคลาสสิค ในช่วงสิบปีมานี้ ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ถีบตัวสูงขึ้นทุกพื้นที่ ลามออกไปถึงปริมณฑล

EEC ชง 73 โปรเจ็กต์แสนล้าน รับ ครม. สัญจรเมืองระยอง

ความเคลื่อนไหวของตัวแทนหน่วยงานภาครัฐและเอกชน ในกลุ่มจังหวัด EEC ได้แก่ ระยอง ชลบุรี และฉะเชิงเทรา ที่เตรียมประชุมหารือร่วมกันเพื่อจัดเตรียมวาระเสนอให้ที่ประชุม ครม. ไปตั้งแต่สัปดาห์ก่อน ก็ได้โครงการเสนอ ครม. พิจารณามากถึง 73 โครงการ มูลค่ารวมกว่าแสนล้านบาท