สถิติราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพมหานคร เพิ่มขึ้นร้อยละ 0.6

ไตรมาส 3 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียงร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.6

ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำการติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส

ในการศึกษาจะใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน โดยจะคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่าไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะต้องบันทึกค่าใช้จ่ายหรือรายได้ให้ถูกต้องเพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี

การคำนวณค่าดัชนีฯ ใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyresโดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณคือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล
ตั้งแต่ปี 2555-2559โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ 1) ทำเลที่ตั้งของที่ดิน 2) แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน 3) เส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน

ในไตรมาส 3 ปี 2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 219.2 จุด ปรับเพิ่มขึ้นเล็กน้อยเพียงร้อยละ 0.6 เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด และปรับเพิ่มขึ้นร้อยละ 31.6 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 166.5 จุด ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่าที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า โดยเฉพาะแนวเส้นรถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) ซึ่งมีการปรับเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องมาตั้งแต่ไตรมาส 1 ปี 2561

สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุดใน
ไตรมาส 3 ปี 2561 เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อนได้แก่

  1. เขตพระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 49.5
  2. เขตจังหวัดนครปฐมมีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 45.0
  3. เขตจังหวัดสมุทรสาคร มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 44.5
  4. เขตราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 40.8 และ
  5. เขตอำเภอเมืองสมุทรปราการ-พระประแดง-พระสมุทรเจดีย์ มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.9

สะท้อนให้เห็นแนวโน้มความต้องการที่ดินเพื่อการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยในพื้นที่ชานเมืองที่มีมากขึ้น

ในช่วงไตรมาส 3 ปี 2561 ศูนย์ข้อมูลฯ ได้วิเคราะห์เปรียบเทียบความแตกต่างระหว่างที่ดินเปล่าในการใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมที่มีราคาต่ำสุดกับราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินประเภทอื่น พบว่า พื้นที่พาณิชยกรรม มีราคาสูงกว่าพื้นที่เกษตรกรรม ร้อยละ 125.9 ส่วนพื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มีราคาสูงกว่าร้อยละ 116.7 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มีราคาสูงกว่าร้อยละ 96.5 พื้นที่ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย มีราคาสูงกว่าร้อยละ 75.3 พื้นที่ที่อยู่อาศัยชุมชน (ทำเลในจังหวัดปทุมธานี นครปฐม และสมุทรสาคร) มีราคาสูงกว่าร้อยละ 68.2 และพื้นที่อุตสาหกรรม มีราคาสูงกว่าร้อยละ 8.0 ตามลำดับ

นอกจากนี้ ศูนย์ข้อมูลฯ ยังได้วิเคราะห์เปรียบเทียบราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในแต่ละทำเลที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่านกับราคาที่ดินในทำเลที่ไม่มีโครงการรถไฟฟ้าผ่าน พบว่า ทำเลที่มีแผนการลงทุนโครงการลงรถไฟฟ้าในอนาคต มีราคาสูงกว่าร้อยละ 66.7 เนื่องจากราคาที่ดินปรับเพิ่มจากฐานราคาเดิมที่ยังไม่สูงมากนัก ซึ่งส่วนใหญ่อยู่แถบชานเมือง ส่วนทำเลที่อยู่ระหว่างการก่อสร้างโครงการรถไฟฟ้า จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 51.6 ในขณะที่ทำเลที่มีโครงการรถไฟฟ้าเปิดให้บริการแล้ว จะมีราคาสูงกว่าร้อยละ 28.8

แต่เมื่อแยกตามทำเลเฉพาะที่มีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านแล้วจะพบว่า 5 อันดับแรกที่มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นสูงสุด ได้แก่

  1. BTS สายสุขุมวิท มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุดร้อยละ 27.6
  2. สายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรม-มีนบุรี) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 25.1;
  3. สายสีเขียว (ช่วงสมุทรปราการ-บางปู)มีปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.9;
  4. สายสีเขียว (ช่วงแบริ่ง-สมุทรปราการ) มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.8 และ
  5. สายสีแดงเข้ม (ช่วงหัวลำโพง-มหาชัย)มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นร้อยละ 23.8

 

 

ข้อมูลจาก ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ธนาคารอาคารสงเคราะห์  | กรุงเทพธุรกิจ

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Free Independent Traveler

เทรนด์การท่องเที่ยวแบบ FIT แนวทางและโอกาส

ยังถือว่าอยู่ในช่วงสัปดาห์ของการท่องเที่ยว วันนี้ก็เลยจะพาทุกท่านโฟกัสเทรนด์การท่องเที่ยวต่ออีกหนึ่งวัน โดยเฉพาะแนวโน้มหรือเทรนด์ที่เรียกว่า Free Independent Traveler หรือ FIT ที่หมายถึงนักท่องเที่ยวที่เดินทางด้วยตนเองโดยอิสระ และไม่ผ่านบริษัทนำเที่ยวหรือโปรแกรมท่องเที่ยวแบบเป็นหมู่คณะ

trading-background

Chart Patterns… พื้นฐานการวิเคราะห์ตีความจากทรงกราฟ

ศาสตร์ที่ว่าด้วยการอ่าน และ วิเคราะห์เส้นกราฟราคาสินทรัพย์ลงทุน จึงเป็นศาสตร์แขนงใหญ่มานานนับตั้งแต่เกิดตลาดทุนขึ้นบนโลก ถึงแม้ในทางเทคนิคจะเป็นเพียง “การทำนายด้วยข้อมูลย้อนหลัง” ซึ่งมีโอกาสทำนาย “ทิศทางของแนวโน้มหลัก” ได้ถูกต้อง 50% อยู่แล้ว… เพราะไม่ว่าจะอย่างไร ทิศทางราคาก็มีเพียง “ขึ้นกับลง” เท่านั้นที่เป็นไปได้ ส่วนจะขึ้นสูงถึงไหน หรือ ลงลึกไปเท่าไหร่… อันนั้นก็อีกเรื่องหนึ่ง

Thailand Elite Card

Elite Flexible Program…

โมเดลชดเชยรายได้จากการท่องเที่ยวที่หายไป 100% ก็ว่าได้ ตั้งแต่วิกฤต COVID19 ลุกลามออกนอกแผ่นดินจีนช่วงต้นปี 2020 จนถึงปลายปี 2020 ก็ยังมีรายงานตัวเลขผู้ติดเชื้อให้น่ากังวลอยู่ทั่วโลก… การท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย โดยคุณยุทธศักดิ์ สุภสร ผู้ว่าการการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทย ซึ่งเคลื่อนไหวหารือกับศูนย์บริหารสถานการเศรษฐกิจที่ได้รับผลกระทบจากโควิด-19 หรือ ศบศ. เรื่อง เตรียมผลักดันโครงการชื่อ Elite Flexible Program

สินเชื่อ 3D จาก SME D Bank

ธนาคารพัฒนาวิสาหกิจขนาดกลางและขนาดย่อมแห่งประเทศไทย หรือ ธพว. หรือ  SME D Bank ได้นำเสนอสินเชื่อเพื่อ SMEs ไทยแบบผ่อนหลักเกณฑ์กับ “สินเชื่อ 3D” ด้วยวงเงิน 19,000 ล้านบาท ที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 4.5% ต่อปี โดยเสนอให้คงอัตราดอกเบี้ยสูงสุด 2 ปีแรก และ ผ่อนได้นานสูงสุด 10 ปี ช่วยบริหารต้นทุนธุรกิจ เสริมสภาพคล่อง  ลดภาระทางการเงิน คว้าโอกาสเดินหน้าธุรกิจได้เต็มศักยภาพ รองรับการฟื้นตัวของเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวช่วงปลายปี พ.ศ. 2565