ค่าเงินบาท… กับทุนอสังหาข้ามชาติ

สถานการณ์ค่าเงินช่วงนี้ถือว่าทะลุเข้าเขตน่ากังวลถึงผลกระทบอย่างยิ่ง… แม้อัตราแลกเปลี่ยนจะยืนเหนือตัวเลข 30 บาทนิดๆ ได้อยู่… แต่ความเชื่อมั่นของหลายๆ ฝ่ายเริ่มไม่มั่นใจอะไรแล้ว

ค่าเงินบาทแข็ง อะไรๆ ที่ต้องใช้เงินสกุลอื่นมาแลกเป็นเงินบาทก่อนซื้อ… ก็ย่อมแพงขึ้นเฉยๆ เพราะตัวคูณและตัวหารที่ใช้คำนวณต้องปรับ

หลายปีมานี้… ภาคอสังหาริมทรัพย์ก็พึ่งพายอดขายจากนักลงทุนต่างชาติไม่น้อย โดยเฉพาะคอนโดมีเนียมและนิคมอุตสาหกรรม ที่ชั่วโมงนี้ต้องถือว่าแพงขึ้นดื้อๆ… ซ้ำเติมภาวะซบเซาที่เป็นอยู่ ให้ซึมและทรุดกว่าเดิมเข้าไปอีก

สองสามสัปดาห์ก่อนผมนึกถึงเกณฑ์ถือครองกรรมสิทธ์ของนักลงทุนต่างชาติในเขต EEC ที่ผ่อนผันและบังคับใช้มาตั้งแต่ราวๆ กลางปี 2561

ซึ่งพื้นที่ EEC สามจังหวัดภาคตะวันออก ใช้พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ที่ประกาศใช้ตั้งแต่ 15 พ.ค. 2561เป็นต้นมา ให้สิทธิ์คนต่างด้าวและนิติบุคคลต่างด้าวในพื้นที่ 3 จังหวัด EEC ได้สิทธิพิเศษเกี่ยวกับที่ดินและอสังหาริมทรัพย์คือ

  1. ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมเศรษฐกิจพิเศษ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินภายในเขตส่งเสริมฯ เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับอนุญาตได้ โดยไม่ต้องได้รับอนุญาตตามประมวลกฎหมายที่ดิน…
  2. ให้ผู้ประกอบกิจการในเขตส่งเสริมฯ ซึ่งเป็นนิติบุคคลและเป็นคนต่างด้าวตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด มีสิทธิถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุด โดยได้รับการยกเว้นจากการจำกัดสิทธิตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด

เดิมนั้นกฏหมายที่ดินให้สิทธิ์ต่างด้าว ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ ภายใต้ใบอนุญาตที่กำกับดูแลจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย และต้องนำเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท…  ส่วนการถือกรรมสิทธิ์ห้องชุด กฎหมายให้คนต่างด้าวถือครองห้องชุดได้ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดในอาคารชุดที่จดทะเบียน

ประเด็นก็คือ… นักลงทุนในพื้นที่ EEC ฝั่งอสังหาริมทรัพย์ต่างขยับลงทุนล่วงหน้าไปก่อนที่ พระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 จะประกาศใช้แบบเสือปืนไวกันเยอะพอดู… พอกฏหมายประกาศใช้… ค่าเงินบาทก็ตึงตัวและแข็งค่าต่อเนื่อง พร้อมๆ กับมรสุมหลายเรื่องที่รุมเร้าเศรษฐกิจโลกและกระทบไทยในที่สุด… กำลังซื้อจากต่างชาติที่เก็งกันไว้… จึงลอยหายไปจากความหวัง

ถ้าไปสอบถามพูดคุยกับที่ปรึกษาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติหลายๆ ค่าย… คำตอบก็คงคล้ายกันที่ขณะนี้จำเป็นต้องแนะนำลูกค้าให้ Wait and See ไปก่อน

ข้อมูลเท่าที่ผมมีตอนนี้… ที่จริงก็ถือว่ายังสบสนและขาดหลักฐานเชิงประจักษ์หลายประเด็นที่จะชี้ชัด แต่ที่บอกได้คือ… เงินบาทแข็งเป็นปัจจัยสำคัญที่เม็ดเงินลงทุนต่างชาติ ยังรอดูสถานการณ์และไม่ตัดสินใจในระยะสั้นนี้

ท่านที่เล็งกำลังซื้อต่างชาติ… ที่ส่วนใหญ่ยังโฟกัสญี่ปุ่นและจีนช่วงนี้ก็คงโหวงๆ กว่าที่คาดเหมือนกัน ผมพูดคุยกับคนในวงที่ปรึกษาการลงทุนใน EEC… บางท่านกำลังมองกำลังซื้อจากรัสเซียที่หลายท่านอาจจะยังไม่สนใจ… แต่ภาพข่าวที่ ท่านดมิทรี เมดเวเดฟ นายกรัฐมนตรีรัสเซีย เข้าพบพลเอกประยุทธ์ จันทร์โอชาก่อนเข้าร่วม การประชุมสุดยอดอาเซียนที่กรุงเทพรอบนี้ก็เชื่อว่า… เม็ดเงินจากรัสเซียกับอสังหาริมทรัพย์ใน EEC คงพอมีหนทางอีกสายจากทุนหมีขาว ที่พวกเรายังไม่คุ้นเคยนัก… แต่สถิติชาวต่างชาติในพัทยาและพื้นที่ตะวันออกโซนเดียว มีตัวเลขชาวรัสเซียอยู่ไม่น้อยเลย…

ยิ่งเห็นภาพบรรยากาศพูดคุยของทีมไทยกับทีมรัสเซีย ในภาพข่าวจากคมชัดลึกที่แทรกมาให้ทุกท่านดด้วยแล้ว… คิดว่าการบ้านผมช่วงนี้เรื่องหนึ่งคงจะเป็นเคสหมีขาวใน EEC นี่แหละครับ

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

ลุ่มน้ำห้วยหลวง…

ผมพยายามจะช่วยสมาชิก Properea ขายที่ดินสองแปลงที่อุดรธานีให้ได้ แปลงหนึ่งเนื้อที่ 16 ไร่เศษ อีกแปลงเนื้อที่เกือบ 20 ไร่ครับ… ผมจึงมีโอกาสได้พูดคุยทั้งกับนายหน้าและนักลงทุนในพื้นที่และจากส่วนกลางที่โฟกัสอุดรธานีหลายท่านอยู่ หลายเสียงพูดตรงกันว่า “อุดรธานีมีดีเกือบทุกอย่างในแง่โครงสร้างพื้นฐาน… จะด้อยก็แต่แหล่งน้ำที่ฤดูฝนน้ำท่วม ฤดูแล้งก็น้ำขาดแคลน”

MA

Simple Moving Average และ Exponential Moving Average

ส่วนประโยชน์สูงสุดของการตรวจราคา และ แนวโน้มราคาด้วย Moving Average ก็คือการเอาความผันผวนของราคาใน Timeframe หรือ TF ที่ต้องการรู้ มาตัดส่วนที่แพงมากและถูกมาก ซึ่งถือว่าเป็นสัญญาณรบกวน หรือ Noise ออกไปให้เห็น “ต้นทุนเฉลี่ย” ของนักลงทุนทั้งหมดที่ตกลงซื้อขายกันมาก่อนหน้านั้น…

รายงานการท่องเที่ยวในประเทศเพิ่มขึ้น 278% ในปี 2022

รายงานเกี่ยวกับการท่องเที่ยวของไทยส่งท้ายปี 2022 จากหลายแหล่งที่มาล้วนเป็นบวก และ เป็นความหวังในการฟื้นเศรษฐกิจอย่างยิ่ง โดยเฉพาะสถานการณ์การท่องเที่ยวไทยเที่ยวไทย ที่กลับมาคึกคักอีกครั้งช่วงท้ายปี โดยศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดปีนี้ จะมีคนไทยเที่ยวในประเทศ 150.8 ล้านคน–ครั้ง ขณะที่รายได้ท่องเที่ยวน่าจะอยู่ที่ประมาณ 6.3 แสนล้านบาท… ซึ่งข้อมูลในช่วง 10 เดือนแรกของปี 2022 คนไทยเดินทางท่องเที่ยวเติบโต 278.2% หรือ มีจำนวน 118.9 ล้านคน–ครั้ง และคาดว่าในช่วงที่เหลือของปี ซึ่งเป็นฤดูกาลท่องเที่ยวของคนไทย น่าจะมีความคึกคักมากขึ้น

Data Science: R Basics จาก Harvard

ภาษา R เป็นภาษาคอมพิวเตอร์ที่พัฒนาขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการใช้งานทางสถิติ… ภาษา R จึงได้ชื่อว่าเป็น Statistical Programming Language ซึ่ง Ross Ihaka และ Robert Gentleman ได้พัฒนาต่อยอดมาจากภาษา S ในช่วงปี 1990 โดยมุ่งหวังจะใช้เป็นเครื่องมือสอนวิชาสถิติให้กับนักศึกษาในประเทศนิวซีแลนด์… ความโดดเด่นของภาษา R อันเป็นภาษาสคริปต์ที่สามารถเขียนคำสั่งเสร็จก็รันได้ทันที และ สามารถทำงานกับข้อมูลได้อย่างยืดยุ่น… ภาษา R จึงได้รับความนิยมอย่างรวดเร็ว และ แพร่หลายในหมู่นักสถิติ… Data Miners และ นักวิชาการที่เครื่องมือสถิติสำเร็จรูปไม่ยืดหยุ่นพอที่จะใช้วิเคราะห์ข้อมูล