Automated Valuation Models… ตัวแปรขับเคลื่อนข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

Real Estate Big Data

การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์หรือการตีราคาบ้านที่ดิน ถือเป็นเรื่องละเอียดอ่อนแต่สำคัญมาช้านานในเศรษฐกิจทุนนิยม โดยหลักการและแนวทางการประเมินราคาอสังหาริมทรัพย์ทั่วโลก ต่างก็ค้นหาและพัฒนารูปแบบแนวทางมาตลอด ตามพัฒนาการของการอยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ที่ดิน อันถือเป็นทรัพย์ที่มีลักษณะเฉพาะ ตามกฏหมายที่แต่ละประเทศกำหนดขึ้น

อย่างไรก็ตาม อสังหาริมทรัพย์ถือเป็นของมีราคา ซึ่งระดับราคานี้เองที่เป็นกลไกสำคัญทำให้อสังหาริมทรัพย์ กลายเป็นเครื่องมือทางเศรษฐกิจ ที่คนส่วนใหญ่สัมผัสได้ทั้งคุณค่าและราคา

ประเด็นเป็นแบบนี้ครับ การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินมีวิธีการประเมินมากมาย โดยเฉพาะการกำหนดมูลค่าให้ได้เท่ากับหรือใกล้เคียง “มูลค่าทางการตลาด หรือ Market Value” ซึ่งวิธีการประเมินหลักๆ ที่มีการเรียนการสอนและแนะนำอ้างอิงใช้กันเป็นหลัก ประกอบด้วย

  1. Cost Approach หรือ วิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน
  2. Market Comparable Approach หรือ วิธีเปรียบเทียบตลาด
  3. Income Approach หรือ แปลงรายได้เป็นมูลค่า
  4. Discounted Cash Flow Analysis หรือ วิเคราะห์หักลดจากกระแสเงินสด
  5. Residual Approach หรือ สมมุติฐานเมื่อเสร็จสิ้นการพัฒนา
  6. Modelling for Mass Appraisal หรือ สร้างแบบจำลองทางสถิติ

ผมขอข้ามรายละเอียดแต่ละเทคนิค ที่ใช้ในการกำหนดหรือประเมินราคาทรัพย์ไปก่อนครับ เพราะที่ยกมาทั้งหมด เพื่อจะให้ทุกท่านเห็น Keyword หรือ คำสำคัญ ที่ฝังใส่ชื่อหลักการและแนวทางประเมินและกำหนดราคาทรัพย์ อย่างคำว่า…  วิเคราะห์… เปรียบเทียบ… แปลง… กระแส… สมมุติฐาน และ แบบจำลอง

ซึ่ง Keyword เหล่านี้ถือเป็นกระบวนการที่ต้องใช้ “ข้อมูล” เข้ามาเกี่ยวข้อง โดยเฉพาะการดึงข้อมูลเข้ามาใส่ในสูตรการคำนวณหา Market Value ให้ทรัพย์นั่นเอง และเมื่อวิวัฒนาการของข้อมูลมาถึงยุคที่สามารถใช้ข้อมูลจริงที่เป็นปัจจุบัน หรือ Realtime Data โดยรวบรวมจากการบันทึกสะสมโดยฐานข้อมูลขนาดใหญ่ หรือ Big Data ที่เกี่ยวข้องกับกลไกราคาของทรัพย์ที่สะสมไว้จนถึงปัจจุบัน มากำหนดค่าๆ หนึ่งขึ้น เพื่อใช้เป็นตัวเลขอ้างอิงมูลค่าของทรัพย์ ที่จะนำไปใช้ประโยชน์ทางเศรษฐกิจต่อไป

แต่เดิมนั้น… การกำหนดราคาเป็นหน้าที่ของผู้เชี่ยวชาญ ที่ต้องเรียนหรือฝึกอบรมมาอย่างดี และยังมีการตรวจสอบราคาหรือมูลค่าที่กำหนดขึ้นกันหลายชั้น ซึ่งก่อนหน้าที่จะกำหนดราคา ส่วนใหญ่ก็จะมีการจัดเตรียมข้อมูลด้านต่างๆ เพื่อประเมินหาราคาทรัพย์นั้น… และทั้งหมดกำลังจะถูกแทนที่ด้วย Big Data กับ AI

การกำหนดราคาอสังหาริมทรัพย์หรือการตีราคาบ้านที่ดินนับจากนี้ จึงมีคำว่า Automated Valuation Models อยู่ในวงการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นเทคโนโลยีปัญญาประดิษฐ์ หรือ AI และ Big Data เพื่อทำการประมวลผลข้อมูล ในรูปแบบวิเคราะห์ เปรียบเทียบ รวมถึงสร้างแบบจำลองขึ้นบนสมมุติฐานต่างๆ เชื่อมโยงกับข้อมูลอื่นๆ มากมายจนได้ “ราคาประมาณของมูลค่าทรัพย์สินเบื้องต้น”

แน่นอนว่าในปัจจุบันยังไม่มีใครยอมรับและเชื่อถือตัวเลขที่ AI วัยละอ่อนเหล่านี้สรุปให้แน่นอน แต่ในอนาคตระดับ 50–100 ปีข้างหน้า… ก็ไม่มีใครกล้าเถียงเหมือนกันว่า โมเดลการประเมินราคาและมูลค่าทรัพย์ในอนาคต ในอีก 1–2 ช่วงอายุคน จะไม่กลายเป็นตัวเลขอัตโนมัติ หรือ ค่าปริยาย… ซึ่งอาจจะมีกฏหมายบางประเทศรับรองใช้แล้วในตอนนั้น… หรือไม่ก็เกิดขึ้นเหมือนการเกิดของ Bitcoin ที่กลายเป็นสากลแบบกระจายศูนย์เกินกว่าที่ใครจะควบคุมได้

แต่ที่แน่ๆ ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่กำลัง Digitized ตั้งแต่ข้อมูลกรรมสิทธ์ไปจนถึงข้อมูลการลงทุน ข้อมูลการก่อสร้าง ข้อมูลการใช้ประโยชน์ ข้อมูลธุรกรรมและกิจกรรมทางเศรษฐกิจแวดล้อมและในพื้นที่ใกล้กัน หรือแม้แต่ข้อมูลทางธรรมชาติหรือภัยพิบัติ และข้อมูลหยุมหยิมอีกมาก… กำลังถูกบันทึกไว้ต่อๆ กันไปเป็นข้อมูลอ้างอิงสำคัญ เหมือนรายการเดินบัญชีธนาคาร ที่สามารถสะสมไว้ได้ไม่จำกัด และ AI จะดึงมาใช้ได้ทั้งหมดเมื่อต้องการ

โดยส่วนตัวผมสนุกกับเทคโนโลยีใหม่ๆ หลายมิติ และโชคดีที่มีประสบการณ์กับข้อมูลและเทคโนโลยีคอมพิวเตอร์มาตลอดช่วงที่วิทยาการด้านนี้เติบโต จนมีบทบาทสำคัญในทุกๆ ด้าน… เรียนทุกท่านตรงนี้เลยว่า Automated Valuation Models ของวงการอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบัน มีการใช้กันแล้วอย่างกว้างขวาง เพียงแต่ยังจำกัดอยู่กับผู้เล่นรายใหญ่ในวงการ หรือไม่ก็คนที่คลั่งไคล้เทคโนโลยีที่อยากรู้อยากลอง ซึ่งกรณีการใช้งานจริงที่ผมได้สัมผัส ก็ไม่ต่างจากการซื้อข้อมูลแม่นๆ จากสำนักวิจัยชื่อดังที่เชื่อถือได้มาใช้นั่นเอง… และปัจจุบันยังใช้เป็นเพียงข้อมูลเพิ่มเติมร่วมกับการประเมินที่จัดทำและวิเคราะห์โดยผู้เชี่ยวชาญตัวเป็นๆ อยู่เท่านั้น

อย่าถามเลยครับว่าต่อไปจะเกิดอะไรขึ้น… เกินปัญญาที่ผมจะทำนาย และยังคิดว่าไม่มีประโยชน์ที่จะทำนายอีกด้วยครับ เพราะผมเชื่อว่าสิ่งที่กำลังจะเกิดขึ้น… คือการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องหลายซับหลายซ้อนที่ต้องเกาะติดและ Update กันให้ทัน และตามดูกันเป็นรายปีก็ถือว่าเป็นการทำนายระยะยาวมากแล้ว

References…

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Global Food Crisis… วิกฤตอาหารโลก

ข้อมูลจาก FAO หรือ Food And Agriculture Organization Of The United Nations หรือ องค์การอาหารและเกษตรแห่งสหประชาชาติ ได้เปิดเผยข้อมูลแวดล้อมในวิกฤตราคาอาหารแพงทั่วโลก ที่ส่งสัญญาณหลายอย่างให้เห็นแนวโน้มราคาอาหารที่กำลังเป็นปัญหาใหญ่ และ นำไปสู่การขาดแคลนอาหารอย่างชัดเจน

9 NSTDA Startup : Deep-Tech Startup โดย สวทช.

เมื่อวันที่ 22 มิถุนายน 2022 ณ ห้องแถลงข่าว อว. ในกระทรวงการอุดมศึกษา วิทยาศาสตร์ วิจัยและนวัตกรรม ถนนพระรามที่ 6 กรุงเทพมหานคร… สำนักงานพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งชาติ หรือ สวทช. โดย ดร.ณรงค์ ศิริเลิศวรกุล ผู้อำนวยการสำนักงานพัฒนาวิทยาศาสตร์และเทคโนโลยีแห่งชาติ และ  ดร.ฐิตาภา สมิตินนท์ รองผู้อำนวยการ สวทช. ในฐานะผู้อำนวยการศูนย์บริหารจัดการเทคโนโลยี สวทช. ร่วมงานแถลงข่าวการขยายงานวิจัยสู่โมเดลธุรกิจใหม่ของ สวทช. ในโครงการ “9 ดีปเทคสตาร์ทอัป หรือ 9 Deep-tech Startup” โดยเปิดตัวแผนงาน 9 NSTDA Startup : Deep-tech Startup เพื่อขยายงานวิจัยสู่โมเดลธุรกิจใหม่ สู่การพัฒนาคุณภาพชีวิตของประชาชนและยกระดับเศรษฐกิจด้วยงานวิจัยและนวัตกรรม

Lido Finance…

Lido Finance เป็นแพลตฟอร์ม Decentralized Finance แบบ Liquidity For Staked Assets ที่เปิดให้ผู้ใช้งานสามารถ Staking เหรียญ ETH โดยไม่ถูกยึดสภาพคล่องในระหว่างล็อคเหรียญวาง Stake เหมือนแพลตฟอร์ม Liquidity Pool ที่มีอยู่ดาษดื่นทั้งหมดในตลาด… แถมยังไม่มีการจำกัดจำนวนเหรียญ ETH ขั้นต่ำในการฝาก… ซึ่งการทำธุรกรรมบน Liquidity Pool ของ Lido Finance ด้วย ETH จำนวนเท่าใดก็ตาม ผู้ใช้ หรือ นักลงทุนจะได้รับโทเคน stETH ซึ่งเป็น Yield-Bearing Token ในอัตราส่วน 1:1 คล้ายการ PEG Ratio 1:1 ของพวก StableCoin… ซึ่ง stETH ซึ่งเป็น Yield-Bearing Token ในอัตราส่วน 1:1 คล้ายการ PEG Ratio 1:1 ของพวก StableCoin… ซึ่งมีนโยบายที่จะทำให้ stETH มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกวันด้วย Yield Rewards ที่ได้รับจากการนำ ETH ที่ผู้ใช้ฝากไว้ไปฝากต่อ… โดยอาจจะถูกหักค่า Slashing หรือ ค่าปรับในกรณีที่ Validator Node ที่ Lido นำไปฝาก Stake ต่อ ถูกปรับตามกติกาของ Ethereum Beacon Chain

Cryptocurrency กับอสังหาริมทรัพย์

ถือว่าเป็นตอนต่อของเมื่อวานก็แล้วกันน๊ะครับ… ไหนๆ ก็แตะ Libra coin แบบอดใจไม่ไหวไปแล้ว… พอดีผมเจอบทความบน meduim.com ที่ขึ้นพาดหัวว่า “The Risks and Benefits of Cryptocurrency in Real Estate Transactions” ที่ผมคิดว่า… นี่เป็นตัวอย่างหนึ่งของความตื่นตัวเพื่อปรับตัวในยุคดิจิตอล ที่ความเร็วในการปรับเปลี่ยนตั้งแต่สิ่งที่คิดจนถึงสิ่งที่ทำ มีความหมายกับการอยู่รอดและเติบโตในธุรกิจอย่างเห็นได้ชัด