Acquisitions Deals… เกมส์เศรษฐีของจริง

architectural-design

ความเคลื่อนไหวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หรือกองรีท ที่เริ่มส่งสัญญาณพร้อมสะสมอสังหาริมทรัพย์เข้าพอร์ต ในห้วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ ขาดปัจจัยหนุนจนราคาไหลลงต่ำและเร่งรีบ แม้แต่แลนด์ลอร์ดพร้อมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ถึงกับเปิดหน้าบอกขายโรงแรมขนาดใหญ่ หรือตึกเช่ากลางกรุงกันตรงๆ ทั้งที่ในอดีตมักจะพึ่งคนกลางติดต่อเจรจาส่วนตัวกันเงียบๆ มากกว่า

ธุรกิจนายหน้ารายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ด้าน M&A หรือ Mergers and Acquisitions ช่วงนี้เลยงานล้นมือกันเป็นแถว โดยเฉพาะรายที่มีโรงแรมสวยๆ ทำเลดีๆ ในมือ ที่เจ้าของเดิมเจออัตราการเข้าพักเป็นศูนย์จนถอดใจ ในขณะที่กองอสังหาประสบการณ์สูงที่รอจังหวะแบบนี้อยู่ ก็เริ่มเดินคุยหาของถูกเตรียมสินทรัพย์รอ New Wave ที่นักลงทุนสายช้อน รู้จักธรรมชาติของ New Wave เป็นอย่างดี

ว่ากันว่า… นี่คือช่วงเวลาของการเล่นเกมส์เศรษฐีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผลลัพธ์มีแต่รวยมากกับรวยน้อยเท่านั้นเอง ขอแค่รู้จังหวะและโอกาสที่สามารถทำผ่าน Acquisition Deal และ Takeover แบบถูกที่ถูกเวลา… ซึ่งบ่อยครั้งที่ปิดดีลด้วยกำไรหลายสิบเปอร์เซนต์ทันทีเพราะเจ้าของเก่า “เทได้เททันที” เช่นกัน

การซื้อกิจการ หรือ Acquisition Deal จะหมายถึงบริษัทหนึ่งเข้าไปซื้อกิจการของอีกบริษัทหนึ่งทั้งในรูปของการซื้อสินทรัพย์ หรือ Asset Acquisition และอีกรูปแบบหนึ่งคือการซื้อหุ้นทั้งหมดหรือการทำ Share Acquisition หรือการ Takeover… ส่วนจะ Takeover แบบเป็นมิตรหรือไม่เป็นมิตรอย่างไร ทั้งหมดคงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ซื้อขายที่ต่างฝ่ายต่างก็มีเทคนิควิธีการ “ทำดีล” ตามสไตล์ใครมัน

ประเด็นสำคัญในการซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์ลงทุนสำเร็จรูป มีตัวแปรมากมายที่นักลงทุนต้องพิจารณา “ก่อนการตัดสินใจแสดงความสนใจ”  ซึ่งแต่ละเคสแต่ละกรณีก็ว่ากันไปตามตัวแปรข้อเท็จจริง แต่ก็มีตัวเลขชุดหนึ่งที่ใช้เป็นแกนในการกำหนดเงื่อนไขและราคาในการเจรจาก็คือ ตัวเลข EBITDA หรือ Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization หรือรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย, ภาษี, ค่าเสื่อมและค่าตัดจ่าย… ที่สินทรัพย์กองนั้น มีความสามารถในการทำเงินให้นักลงทุนแค่ไหนอย่างไร

ประเด็นก็คือ การซื้อสินทรัพย์ลงทุนโดยนักลงทุนอสังหามืออาชีพ จะมองศักยภาพของสินทรัพย์และธุรกิจ ผ่านตัวเลข EBITDA ที่คนขายต้องมีข้อมูลใกล้เคียงกับคนซื้อเท่านั้นจึงจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ… เพราะระหว่างการเจรจาของทั้งสองฝ่าย การปิดดีลจำเป็นต้องคุยกันด้วยภาพเริ่มคุยที่ใกล้เคียงกันก่อน ซึ่งหลายกรณีจึงต้องใช้คนกลางที่ทั้งสองฝ่ายเชื่อถือ ช่วยทำข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจา มาใช้อ้างอิงเพื่อเลี่ยงกรณีคนขายอยากได้แพง คนซื้ออยากได้ถูกจนจบไม่ลง

ส่วนกลยุทธ์และชั้นเชิงในการต่อรองเจรจา ทั้งราคาและเงื่อนไขต่างๆ ขอไม่เล่าเป็นลายลักษณ์อักษรน๊ะครับ เพราะขึ้นชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเจรจาซื้อขาย จะถามหาแนวทางขาวหรือดำในเทคนิควิธีการหรือกลยุทธ์การเจรจาคงไม่ได้… แต่คนในวงการต่างทราบดีว่า “เทาในวงการอสังหามีหลายเฉด” ซึ่งโดยปกติ ก็ไม่ค่อยมีใครอยากพูดถึงการทำ Acquisition Deal กันนักหรอก เพราะสูตรสำเร็จและรูปแบบทั้งเรื่อง Mergers and Acquisitions ถือเป็นศิลปะการลงทุนของรายใหญ่ หรือจะเรียกว่าเกมส์เศรษฐีก็ได้ คนที่มีประสบการณ์ตรง ไม่มีทางจะเอารายละเอียดมาเล่าให้ใครฟังหรอกครับ… ส่วนนายหน้าหรือผู้ที่ใกล้ชิดดีลสำคัญแบบนี้ ต่างก็เป็นมืออาชีพเรื่องความลับและความเป็นส่วนตัวในทุกกรณี… มีเพียงสิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้ก็คือ คนที่เกี่ยวข้องกับดีลแบบนี้ จะมีความสามารถในการทำโจทย์หนึ่งบวกหนึ่งได้มากกว่าสอง… ทุกคนครับ

อ้างอิง

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

ดอกเบี้ยเงินฝาก… ความหวังถัดมาของวงการอสังหาริมทรัพย์ 

ตลาดเงินตลาดทุนช่วงนี้ถือว่า… ปั่นป่วนในมุมมองของผมมาก เพื่อนฝูงหลายท่านที่ทำงานประจำ กำลังวุ่นวายกับกองทุนที่ปีนี้น่าจะเป็นปีสุดท้าย ที่คนมีเงินเย็นจะต้องคิดหนักเรื่องหาที่พักเงิน ถ้า… สุดท้ายแล้ว การซื้อกองทุนเพื่อใช้ลดภาษีจะไม่มีอีกแล้วในปีถัดไป

Domino

SET ในวิกฤติ COVID-19… กับภาพเปลือยเศรษฐกิจไทยที่ไร้โครงสร้าง

โครงสร้างเศรษฐกิจไทยที่พึ่งพาต่างชาติทั้งระบบ โดยที่การใช้จ่ายและลงทุนในชาติเองก็มีแต่เปลือกที่พึ่งตัวเองไม่ได้… SME ไทยที่ปากกัดตีนถีบ กู้เงินมาลงทุนและเสียภาษีเต็มเม็ดไม่เล็ดลอด…. เมื่อเจอวิกฤติกับความช่วยเหลือแบบนายทุนเงินกู้ที่หลายๆ ความช่วยเหลือที่เสนอตัวผ่านโฆษณา… ที่ไม่เคยรับความเสี่ยงใดๆ และปล่อยให้ความเสี่ยงทั้งมวลตกใส่บ่าผู้ประการที่เหลือรอดได้ต้องเก่งจริงๆ เท่านั้น… มาตรการอย่างพักหนี้ลดดอกเบี้ย ที่ฟังดูก็เคลิ้มดีหรอก แต่จะมีประโยชน์อะไรถ้าช่องทางทำมาหากินค้าขายตีบตันหมด… และหนี้ยังไม่ได้หายไปไหน… กลายเป็นว่า การพักหนี้ลดดอกเบี้ยให้ผู้ประกอบการที่ได้รับผลกระทบ แท้จริงแล้วเป็นนโยบายเพื่อให้เจ้าหนี้เองยืดเวลารอให้ลูกหนี้มีปัญญาใช้หนี้ต่อ จะได้ไม่ต้องวุ่นวายอะไรมากกว่านี้ เพราะเห็นอยู่ชัดๆ ว่าลูกหนี้ผู้ประกอบการเหล่านี้ไม่น่าจะรอดไปได้ในช่วงนี้

งานสถาปนิค ’62… กรีน อยู่ ดี

งานสถาปนิค ’62 เป็นงานประจำปีโดย สมาคมสถาปนิคสยามในพระบรมราชูปถัมภ์ปีนี้ข่าวว่าจะจัดงานใหญ่เต็มพื้นที่ ชาเลนเจอร์ฮอลล์ 1-3 ศูนย์แสดงสินค้าอิมแพ็ค เมืองทองธานี ระหว่างวันอังคารที่ 30 เมษายน – วันอาทิตย์ที่ 5 พฤษภาคม 2562 นี้

Construction Marketing

Construction Marketing Strategies

รับเหมาก่อสร้างในวันที่ธุรกิจการค้าเกือบทั้งหมด ล้วนขึ้นไปอยู่บนอินเตอร์เน็ต และใช้อินเตอร์เน็ตเป็นช่องทางในการทำมาค้าขาย… ธุรกิจรับเหมาก่อสร้าง แม้จะมีลักษณะเฉพาะหลายอย่างต่างไปจากการประกอบกิจการซื้อขายหรือใช้บริการกันทั่วไป ก็หลีกไม่พ้นที่จะต้องพากิจการเข้าสู่อินเตอร์เน็ต ให้ทัดเทียมและเท่าทันลูกค้าที่ช่างหาช่างค้นข้อมูลจากอินเตอร์เน็ตช่วยตัดสินใจ