Acquisitions Deals… เกมส์เศรษฐีของจริง

architectural-design

ความเคลื่อนไหวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หรือกองรีท ที่เริ่มส่งสัญญาณพร้อมสะสมอสังหาริมทรัพย์เข้าพอร์ต ในห้วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ ขาดปัจจัยหนุนจนราคาไหลลงต่ำและเร่งรีบ แม้แต่แลนด์ลอร์ดพร้อมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ถึงกับเปิดหน้าบอกขายโรงแรมขนาดใหญ่ หรือตึกเช่ากลางกรุงกันตรงๆ ทั้งที่ในอดีตมักจะพึ่งคนกลางติดต่อเจรจาส่วนตัวกันเงียบๆ มากกว่า

ธุรกิจนายหน้ารายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ด้าน M&A หรือ Mergers and Acquisitions ช่วงนี้เลยงานล้นมือกันเป็นแถว โดยเฉพาะรายที่มีโรงแรมสวยๆ ทำเลดีๆ ในมือ ที่เจ้าของเดิมเจออัตราการเข้าพักเป็นศูนย์จนถอดใจ ในขณะที่กองอสังหาประสบการณ์สูงที่รอจังหวะแบบนี้อยู่ ก็เริ่มเดินคุยหาของถูกเตรียมสินทรัพย์รอ New Wave ที่นักลงทุนสายช้อน รู้จักธรรมชาติของ New Wave เป็นอย่างดี

ว่ากันว่า… นี่คือช่วงเวลาของการเล่นเกมส์เศรษฐีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผลลัพธ์มีแต่รวยมากกับรวยน้อยเท่านั้นเอง ขอแค่รู้จังหวะและโอกาสที่สามารถทำผ่าน Acquisition Deal และ Takeover แบบถูกที่ถูกเวลา… ซึ่งบ่อยครั้งที่ปิดดีลด้วยกำไรหลายสิบเปอร์เซนต์ทันทีเพราะเจ้าของเก่า “เทได้เททันที” เช่นกัน

การซื้อกิจการ หรือ Acquisition Deal จะหมายถึงบริษัทหนึ่งเข้าไปซื้อกิจการของอีกบริษัทหนึ่งทั้งในรูปของการซื้อสินทรัพย์ หรือ Asset Acquisition และอีกรูปแบบหนึ่งคือการซื้อหุ้นทั้งหมดหรือการทำ Share Acquisition หรือการ Takeover… ส่วนจะ Takeover แบบเป็นมิตรหรือไม่เป็นมิตรอย่างไร ทั้งหมดคงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ซื้อขายที่ต่างฝ่ายต่างก็มีเทคนิควิธีการ “ทำดีล” ตามสไตล์ใครมัน

ประเด็นสำคัญในการซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์ลงทุนสำเร็จรูป มีตัวแปรมากมายที่นักลงทุนต้องพิจารณา “ก่อนการตัดสินใจแสดงความสนใจ”  ซึ่งแต่ละเคสแต่ละกรณีก็ว่ากันไปตามตัวแปรข้อเท็จจริง แต่ก็มีตัวเลขชุดหนึ่งที่ใช้เป็นแกนในการกำหนดเงื่อนไขและราคาในการเจรจาก็คือ ตัวเลข EBITDA หรือ Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization หรือรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย, ภาษี, ค่าเสื่อมและค่าตัดจ่าย… ที่สินทรัพย์กองนั้น มีความสามารถในการทำเงินให้นักลงทุนแค่ไหนอย่างไร

ประเด็นก็คือ การซื้อสินทรัพย์ลงทุนโดยนักลงทุนอสังหามืออาชีพ จะมองศักยภาพของสินทรัพย์และธุรกิจ ผ่านตัวเลข EBITDA ที่คนขายต้องมีข้อมูลใกล้เคียงกับคนซื้อเท่านั้นจึงจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ… เพราะระหว่างการเจรจาของทั้งสองฝ่าย การปิดดีลจำเป็นต้องคุยกันด้วยภาพเริ่มคุยที่ใกล้เคียงกันก่อน ซึ่งหลายกรณีจึงต้องใช้คนกลางที่ทั้งสองฝ่ายเชื่อถือ ช่วยทำข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจา มาใช้อ้างอิงเพื่อเลี่ยงกรณีคนขายอยากได้แพง คนซื้ออยากได้ถูกจนจบไม่ลง

ส่วนกลยุทธ์และชั้นเชิงในการต่อรองเจรจา ทั้งราคาและเงื่อนไขต่างๆ ขอไม่เล่าเป็นลายลักษณ์อักษรน๊ะครับ เพราะขึ้นชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเจรจาซื้อขาย จะถามหาแนวทางขาวหรือดำในเทคนิควิธีการหรือกลยุทธ์การเจรจาคงไม่ได้… แต่คนในวงการต่างทราบดีว่า “เทาในวงการอสังหามีหลายเฉด” ซึ่งโดยปกติ ก็ไม่ค่อยมีใครอยากพูดถึงการทำ Acquisition Deal กันนักหรอก เพราะสูตรสำเร็จและรูปแบบทั้งเรื่อง Mergers and Acquisitions ถือเป็นศิลปะการลงทุนของรายใหญ่ หรือจะเรียกว่าเกมส์เศรษฐีก็ได้ คนที่มีประสบการณ์ตรง ไม่มีทางจะเอารายละเอียดมาเล่าให้ใครฟังหรอกครับ… ส่วนนายหน้าหรือผู้ที่ใกล้ชิดดีลสำคัญแบบนี้ ต่างก็เป็นมืออาชีพเรื่องความลับและความเป็นส่วนตัวในทุกกรณี… มีเพียงสิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้ก็คือ คนที่เกี่ยวข้องกับดีลแบบนี้ จะมีความสามารถในการทำโจทย์หนึ่งบวกหนึ่งได้มากกว่าสอง… ทุกคนครับ

อ้างอิง

Share this post

Share on facebook
Share on google
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

Kaishan

BeiDou… จีพีเอสโครงข่ายใหม่ของโลกตรามังกร

โครงข่าย 北斗卫星导航系统 หรือ BeiDou Navigation Satellite System หรือ BDS หรือระบบดาวเทียมนำร่องเป่ยโต่วของจีน ถูกพัฒนามาตั้งแต่การยิงดาวเทียม 3 ดวงในโครงการ BeiDou-1 โดยยิงดาวเทียมดวงแรกขึ้นวงโคจรตั้งแต่วันที่ 31 ตุลาคมปี 2000…

Thai real estate land and house tax

คลังลดภาษีที่ดินและเลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินใหม่

กรมธนารักษ์ประกาศเลื่อนใช้ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่อีก 1 ปี ให้ใช้ฐานเดิมในการประเมิน พร้อมพิจารณาลดภาระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในปีนี้อีก 1 ปี เพื่อบรรเทาผลกระทบโควิด19 ต่อประชาชน

ITB ASIA 2019 และแนวโน้มการท่องเที่ยว ปี 2020

เช้าวันปิยะมหาราช 23 ตุลาคมของทุกปีสำหรับผม เป็นสัญญาณการเริ่มต้นของฤดูท่องเที่ยว อากาศช่วงปลายฝนต้นหนาวทางเหนือและอิสานจะสบายๆ ในยามเช้า… ไม่ชื้นแฉะ ไม่อบอ้าว… บรรยากาศยามเช้าช่วงปลายฝนต้นหนาวจึงเป็นช่วงผ่อนคลายและโรแมนติกเสมอ

CHULA HOME dot TEC…

ภาพข่าวการจับมือระหว่าง ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ตรวจการธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ กับ รองศาสตราจารย์ ดร.สุพจน์  เตชวรสินสกุล คณบดีคณะวิศวกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และคุณบริสุทธิ์ กาสินพิลา CEO ของ HOME dot TECH ในเครือ Home Buyers Group… เพื่อนำวงการอสังหาริมทรัพย์ของไทยเข้าสู่ Big