Acquisitions Deals… เกมส์เศรษฐีของจริง

architectural-design

ความเคลื่อนไหวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หรือกองรีท ที่เริ่มส่งสัญญาณพร้อมสะสมอสังหาริมทรัพย์เข้าพอร์ต ในห้วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ ขาดปัจจัยหนุนจนราคาไหลลงต่ำและเร่งรีบ แม้แต่แลนด์ลอร์ดพร้อมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ถึงกับเปิดหน้าบอกขายโรงแรมขนาดใหญ่ หรือตึกเช่ากลางกรุงกันตรงๆ ทั้งที่ในอดีตมักจะพึ่งคนกลางติดต่อเจรจาส่วนตัวกันเงียบๆ มากกว่า

ธุรกิจนายหน้ารายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ด้าน M&A หรือ Mergers and Acquisitions ช่วงนี้เลยงานล้นมือกันเป็นแถว โดยเฉพาะรายที่มีโรงแรมสวยๆ ทำเลดีๆ ในมือ ที่เจ้าของเดิมเจออัตราการเข้าพักเป็นศูนย์จนถอดใจ ในขณะที่กองอสังหาประสบการณ์สูงที่รอจังหวะแบบนี้อยู่ ก็เริ่มเดินคุยหาของถูกเตรียมสินทรัพย์รอ New Wave ที่นักลงทุนสายช้อน รู้จักธรรมชาติของ New Wave เป็นอย่างดี

ว่ากันว่า… นี่คือช่วงเวลาของการเล่นเกมส์เศรษฐีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผลลัพธ์มีแต่รวยมากกับรวยน้อยเท่านั้นเอง ขอแค่รู้จังหวะและโอกาสที่สามารถทำผ่าน Acquisition Deal และ Takeover แบบถูกที่ถูกเวลา… ซึ่งบ่อยครั้งที่ปิดดีลด้วยกำไรหลายสิบเปอร์เซนต์ทันทีเพราะเจ้าของเก่า “เทได้เททันที” เช่นกัน

การซื้อกิจการ หรือ Acquisition Deal จะหมายถึงบริษัทหนึ่งเข้าไปซื้อกิจการของอีกบริษัทหนึ่งทั้งในรูปของการซื้อสินทรัพย์ หรือ Asset Acquisition และอีกรูปแบบหนึ่งคือการซื้อหุ้นทั้งหมดหรือการทำ Share Acquisition หรือการ Takeover… ส่วนจะ Takeover แบบเป็นมิตรหรือไม่เป็นมิตรอย่างไร ทั้งหมดคงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ซื้อขายที่ต่างฝ่ายต่างก็มีเทคนิควิธีการ “ทำดีล” ตามสไตล์ใครมัน

ประเด็นสำคัญในการซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์ลงทุนสำเร็จรูป มีตัวแปรมากมายที่นักลงทุนต้องพิจารณา “ก่อนการตัดสินใจแสดงความสนใจ”  ซึ่งแต่ละเคสแต่ละกรณีก็ว่ากันไปตามตัวแปรข้อเท็จจริง แต่ก็มีตัวเลขชุดหนึ่งที่ใช้เป็นแกนในการกำหนดเงื่อนไขและราคาในการเจรจาก็คือ ตัวเลข EBITDA หรือ Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization หรือรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย, ภาษี, ค่าเสื่อมและค่าตัดจ่าย… ที่สินทรัพย์กองนั้น มีความสามารถในการทำเงินให้นักลงทุนแค่ไหนอย่างไร

ประเด็นก็คือ การซื้อสินทรัพย์ลงทุนโดยนักลงทุนอสังหามืออาชีพ จะมองศักยภาพของสินทรัพย์และธุรกิจ ผ่านตัวเลข EBITDA ที่คนขายต้องมีข้อมูลใกล้เคียงกับคนซื้อเท่านั้นจึงจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ… เพราะระหว่างการเจรจาของทั้งสองฝ่าย การปิดดีลจำเป็นต้องคุยกันด้วยภาพเริ่มคุยที่ใกล้เคียงกันก่อน ซึ่งหลายกรณีจึงต้องใช้คนกลางที่ทั้งสองฝ่ายเชื่อถือ ช่วยทำข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจา มาใช้อ้างอิงเพื่อเลี่ยงกรณีคนขายอยากได้แพง คนซื้ออยากได้ถูกจนจบไม่ลง

ส่วนกลยุทธ์และชั้นเชิงในการต่อรองเจรจา ทั้งราคาและเงื่อนไขต่างๆ ขอไม่เล่าเป็นลายลักษณ์อักษรน๊ะครับ เพราะขึ้นชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเจรจาซื้อขาย จะถามหาแนวทางขาวหรือดำในเทคนิควิธีการหรือกลยุทธ์การเจรจาคงไม่ได้… แต่คนในวงการต่างทราบดีว่า “เทาในวงการอสังหามีหลายเฉด” ซึ่งโดยปกติ ก็ไม่ค่อยมีใครอยากพูดถึงการทำ Acquisition Deal กันนักหรอก เพราะสูตรสำเร็จและรูปแบบทั้งเรื่อง Mergers and Acquisitions ถือเป็นศิลปะการลงทุนของรายใหญ่ หรือจะเรียกว่าเกมส์เศรษฐีก็ได้ คนที่มีประสบการณ์ตรง ไม่มีทางจะเอารายละเอียดมาเล่าให้ใครฟังหรอกครับ… ส่วนนายหน้าหรือผู้ที่ใกล้ชิดดีลสำคัญแบบนี้ ต่างก็เป็นมืออาชีพเรื่องความลับและความเป็นส่วนตัวในทุกกรณี… มีเพียงสิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้ก็คือ คนที่เกี่ยวข้องกับดีลแบบนี้ จะมีความสามารถในการทำโจทย์หนึ่งบวกหนึ่งได้มากกว่าสอง… ทุกคนครับ

อ้างอิง

Share this post

Share on facebook
Share on twitter
Share on linkedin
Share on pinterest
Share on print
Share on email
Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

Harmonized Marketing for Restaurant… ภัตตาคารกับบริการไร้รอยต่อ

เมนูของร้านและระบบออเดอร์ รวมทั้งระบบการจ่ายเงินค่าอาหารจะเก็บไว้บน Cloud แล้วเชื่อมมาที่จอทัชสกรีนบนโต๊ะให้ลูกค้าสั่งและจ่ายค่าอาหารแล้วรอที่โต๊ะ สำหรับลูกค้ากินที่ร้าน… ในขณะที่ลูกค้า Take Home สามารถสั่งอาหารผ่านแอพแชทยอดนิยมอย่าง Line ด้วยการเชื่อมเมนูและระบบออเดอร์จาก Cloud เข้าไปเป็นเพื่อนกับลูกค้าในไลน์แอพพลิเคชั่นผ่าน Line API และแจ้งเวลามารับอาหารที่สั่งไว้… ในขณะที่ลูกค้ากลุ่มสั่งส่งก็สามารถเข้าร่วมกับ Ride Sharing ได้เลยไม่ต้องทำอะไรมากแล้ว

experts construction

แรงงานเกษตรและก่อสร้างขาดแคลน

แรงงานก่อสร้างขาดแคลน… แรงงานภาคเกษตรฤดูเพาะปลูกก็ขาดแคลน ซึ่งศูนย์บริหารสถานการณ์การแพร่ระบาดของโรคติดเชื้อไวรัสโคโรนา 2019 หรือ ศบค. มีมติเห็นชอบดำเนินมาตรการผ่อนปรนระยะที่ 6 โดยจะอนุญาตให้แรงงานต่างด้าวกลับเข้ามาทำงานในประเทศได้ กว่า 100,000 คน 

หลอดไฟอัจฉริยะ… Smart Home IoT สำหรับการเริ่มต้น

อันเนื่องมาจากบทความส่งท้ายปีว่าด้วย Smart Home และ IoT ของผมเมื่อปลายปีที่ผ่านมา เพื่อนที่เพิ่ม @properea เป็นเพื่อนก็ทักทายสอบถามกันเข้ามาว่า จากความไม่รู้และไม่มีความรู้ทางไอที แถมอยู่บ้านหลังเก่าที่สวิทไฟฟ้ายังเป็นแบบโบราณผ่านมาสิบกว่าปี อยากสมาร์โฮมบ้าง ต้องรื้อบ้านทำใหม่หรือเปล่า แล้วเบี้ยน้อยงบจำกัดจะมีของเล่นไฮเทคบ้างได้มั๊ย …ได้ครับ บ้านไม่ต้องรื้อ ราคาก็ไม่ต้องจ่ายแพงมากมาย ก็ Smart Home ได้

Gwynne Shotwell

If You’re Not Looking Toward The Future, You’ll Be Left Behind ~ Gwynne Shotwell

Gwynne Shotwell คือบุคคลที่มีวิสัยทัศน์ที่ชัดเจนและมองไปข้างหน้าไกลมากๆ ไม่ต่างจากวิสัยทัศน์ของนายจ้างผู้เชื่อมั่นและหนุนหลังเธอมาตลอดอย่าง Elon Musk… แต่ทั้งหมดเกิดขึ้นเป็นจริงได้เพราะมี Gwynne Shotwell ยืนเป็นแม่งานนำวิสัยทัศน์ไปลงแผนและดำเนินการอย่างเต็มกำลัง…