Acquisitions Deals… เกมส์เศรษฐีของจริง

architectural-design

ความเคลื่อนไหวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หรือกองรีท ที่เริ่มส่งสัญญาณพร้อมสะสมอสังหาริมทรัพย์เข้าพอร์ต ในห้วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ ขาดปัจจัยหนุนจนราคาไหลลงต่ำและเร่งรีบ แม้แต่แลนด์ลอร์ดพร้อมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ถึงกับเปิดหน้าบอกขายโรงแรมขนาดใหญ่ หรือตึกเช่ากลางกรุงกันตรงๆ ทั้งที่ในอดีตมักจะพึ่งคนกลางติดต่อเจรจาส่วนตัวกันเงียบๆ มากกว่า

ธุรกิจนายหน้ารายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ด้าน M&A หรือ Mergers and Acquisitions ช่วงนี้เลยงานล้นมือกันเป็นแถว โดยเฉพาะรายที่มีโรงแรมสวยๆ ทำเลดีๆ ในมือ ที่เจ้าของเดิมเจออัตราการเข้าพักเป็นศูนย์จนถอดใจ ในขณะที่กองอสังหาประสบการณ์สูงที่รอจังหวะแบบนี้อยู่ ก็เริ่มเดินคุยหาของถูกเตรียมสินทรัพย์รอ New Wave ที่นักลงทุนสายช้อน รู้จักธรรมชาติของ New Wave เป็นอย่างดี

ว่ากันว่า… นี่คือช่วงเวลาของการเล่นเกมส์เศรษฐีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผลลัพธ์มีแต่รวยมากกับรวยน้อยเท่านั้นเอง ขอแค่รู้จังหวะและโอกาสที่สามารถทำผ่าน Acquisition Deal และ Takeover แบบถูกที่ถูกเวลา… ซึ่งบ่อยครั้งที่ปิดดีลด้วยกำไรหลายสิบเปอร์เซนต์ทันทีเพราะเจ้าของเก่า “เทได้เททันที” เช่นกัน

การซื้อกิจการ หรือ Acquisition Deal จะหมายถึงบริษัทหนึ่งเข้าไปซื้อกิจการของอีกบริษัทหนึ่งทั้งในรูปของการซื้อสินทรัพย์ หรือ Asset Acquisition และอีกรูปแบบหนึ่งคือการซื้อหุ้นทั้งหมดหรือการทำ Share Acquisition หรือการ Takeover… ส่วนจะ Takeover แบบเป็นมิตรหรือไม่เป็นมิตรอย่างไร ทั้งหมดคงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ซื้อขายที่ต่างฝ่ายต่างก็มีเทคนิควิธีการ “ทำดีล” ตามสไตล์ใครมัน

ประเด็นสำคัญในการซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์ลงทุนสำเร็จรูป มีตัวแปรมากมายที่นักลงทุนต้องพิจารณา “ก่อนการตัดสินใจแสดงความสนใจ”  ซึ่งแต่ละเคสแต่ละกรณีก็ว่ากันไปตามตัวแปรข้อเท็จจริง แต่ก็มีตัวเลขชุดหนึ่งที่ใช้เป็นแกนในการกำหนดเงื่อนไขและราคาในการเจรจาก็คือ ตัวเลข EBITDA หรือ Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization หรือรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย, ภาษี, ค่าเสื่อมและค่าตัดจ่าย… ที่สินทรัพย์กองนั้น มีความสามารถในการทำเงินให้นักลงทุนแค่ไหนอย่างไร

ประเด็นก็คือ การซื้อสินทรัพย์ลงทุนโดยนักลงทุนอสังหามืออาชีพ จะมองศักยภาพของสินทรัพย์และธุรกิจ ผ่านตัวเลข EBITDA ที่คนขายต้องมีข้อมูลใกล้เคียงกับคนซื้อเท่านั้นจึงจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ… เพราะระหว่างการเจรจาของทั้งสองฝ่าย การปิดดีลจำเป็นต้องคุยกันด้วยภาพเริ่มคุยที่ใกล้เคียงกันก่อน ซึ่งหลายกรณีจึงต้องใช้คนกลางที่ทั้งสองฝ่ายเชื่อถือ ช่วยทำข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจา มาใช้อ้างอิงเพื่อเลี่ยงกรณีคนขายอยากได้แพง คนซื้ออยากได้ถูกจนจบไม่ลง

ส่วนกลยุทธ์และชั้นเชิงในการต่อรองเจรจา ทั้งราคาและเงื่อนไขต่างๆ ขอไม่เล่าเป็นลายลักษณ์อักษรน๊ะครับ เพราะขึ้นชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเจรจาซื้อขาย จะถามหาแนวทางขาวหรือดำในเทคนิควิธีการหรือกลยุทธ์การเจรจาคงไม่ได้… แต่คนในวงการต่างทราบดีว่า “เทาในวงการอสังหามีหลายเฉด” ซึ่งโดยปกติ ก็ไม่ค่อยมีใครอยากพูดถึงการทำ Acquisition Deal กันนักหรอก เพราะสูตรสำเร็จและรูปแบบทั้งเรื่อง Mergers and Acquisitions ถือเป็นศิลปะการลงทุนของรายใหญ่ หรือจะเรียกว่าเกมส์เศรษฐีก็ได้ คนที่มีประสบการณ์ตรง ไม่มีทางจะเอารายละเอียดมาเล่าให้ใครฟังหรอกครับ… ส่วนนายหน้าหรือผู้ที่ใกล้ชิดดีลสำคัญแบบนี้ ต่างก็เป็นมืออาชีพเรื่องความลับและความเป็นส่วนตัวในทุกกรณี… มีเพียงสิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้ก็คือ คนที่เกี่ยวข้องกับดีลแบบนี้ จะมีความสามารถในการทำโจทย์หนึ่งบวกหนึ่งได้มากกว่าสอง… ทุกคนครับ

อ้างอิง

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Recent Posts

Related Post

เมืองอัจฉริยะ… การปฏิรูปโครงสร้างพื้นฐานของโลกยุค Urbanization

Urbanization หรือความเป็นเมือง ได้แทรกเข้ามาในชีวิตประจำวันของพวกเราแบบกลืนวิถีชีวิตแบบเดิม ไปสู่วิถีชีวิตของคนเมืองใหญ่และมหานครตลอดเวลา… ถ้าคุณย้อนชีวิตตัวเองกลับไป 10 ปี นึกออกมั๊ยครับว่า คุณซื้อแปรงสีฟันจากที่ไหนใช้เมื่อสิบปีที่แล้ว แล้วปัจจุบันคุณซื้อที่ไหน

Filecoin

Filecoin และ Proof-of-Spacetime

Filecoin ก่อตั้งโดยนักวิทยาศาสตร์คอมพิวเตอร์ชาวอเมริกัน ชื่อ Juan Benet ผู้คิดค้นเทคโนโลยีการจัดเก็บไฟล์ IPFS หรือ InterPlanetary File System โดยประยุกต์มาจากเทคนิดการกระจายและจัดเก็บไฟล์แบบ Peer-to-Peer ของ BitTorrent

VR Virtual Reality

VR in Construction… เห็นเหมือนจริงก่อนสร้างและต่อเติม

VR สร้างภาพมาจากพื้นฐาน CAD และ BIM หรือ Building Information Modeling ซึ่งเป็นซอฟท์แวร์ออกแบบสิ่งก่อสร้าง ทั้ง CAD และ BIM ในปัจจุบันสามารถจำลองภาพขึ้นมาจากข้อมูลการออกแบบที่สัมพันธ์กัน ของทุกๆ มิติที่สร้างเป็นภาพขึ้นมาดูก่อนการตัดสินใจ… ซึ่งแต่เดิมภาพจำลองที่ได้ในมุมมองสามมิติ ก็สามารถที่จะเคลื่อนมุมมองและปรับหมุนดูภาพจำลองที่สร้างขึ้นนั้นได้อยู่แล้ว และเมื่อนำภาพจำลองนั้นมาใช้งานร่วมกับเทคโนโลยี VR… ก็จะได้มุมมองเหมือนเราไปยืนมองด้วยตนเองอยู่ในภาพจำลองนั้น

Tram Phitsanulok

Tram พิษณุโลก… ความคืบหน้า

และเมื่อวันที่ 23 มิถุนายน พ.ศ. 2563 ราชกิจจานุเบกษา ได้ประกาศพระราชกฤษฎีกา กำหนดจังหวัดให้กับ การรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) ดำเนินกิจการรถไฟฟ้า (ฉบับที่ 2) พ.ศ. 2563 โดยประกาศให้ รฟม. ดำเนินกิจการรถไฟฟ้าในจังหวัดพิษณุโลกได้ โดยอาศัยอำนาจตามความในมาตรา 175 ของรัฐธรรมนูญแห่งราชอาณาจักรไทย และมาตรา 7 (1) แห่งพระราชบัญญัติการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2543