Acquisitions Deals… เกมส์เศรษฐีของจริง

architectural-design

ความเคลื่อนไหวของกองทุนอสังหาริมทรัพย์ หรือ Property Fund และทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIT หรือกองรีท ที่เริ่มส่งสัญญาณพร้อมสะสมอสังหาริมทรัพย์เข้าพอร์ต ในห้วงเวลาที่ราคาสินทรัพย์ ขาดปัจจัยหนุนจนราคาไหลลงต่ำและเร่งรีบ แม้แต่แลนด์ลอร์ดพร้อมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์บางส่วน ถึงกับเปิดหน้าบอกขายโรงแรมขนาดใหญ่ หรือตึกเช่ากลางกรุงกันตรงๆ ทั้งที่ในอดีตมักจะพึ่งคนกลางติดต่อเจรจาส่วนตัวกันเงียบๆ มากกว่า

ธุรกิจนายหน้ารายใหญ่ ที่มีประสบการณ์ด้าน M&A หรือ Mergers and Acquisitions ช่วงนี้เลยงานล้นมือกันเป็นแถว โดยเฉพาะรายที่มีโรงแรมสวยๆ ทำเลดีๆ ในมือ ที่เจ้าของเดิมเจออัตราการเข้าพักเป็นศูนย์จนถอดใจ ในขณะที่กองอสังหาประสบการณ์สูงที่รอจังหวะแบบนี้อยู่ ก็เริ่มเดินคุยหาของถูกเตรียมสินทรัพย์รอ New Wave ที่นักลงทุนสายช้อน รู้จักธรรมชาติของ New Wave เป็นอย่างดี

ว่ากันว่า… นี่คือช่วงเวลาของการเล่นเกมส์เศรษฐีในวงการอสังหาริมทรัพย์ ที่ผลลัพธ์มีแต่รวยมากกับรวยน้อยเท่านั้นเอง ขอแค่รู้จังหวะและโอกาสที่สามารถทำผ่าน Acquisition Deal และ Takeover แบบถูกที่ถูกเวลา… ซึ่งบ่อยครั้งที่ปิดดีลด้วยกำไรหลายสิบเปอร์เซนต์ทันทีเพราะเจ้าของเก่า “เทได้เททันที” เช่นกัน

การซื้อกิจการ หรือ Acquisition Deal จะหมายถึงบริษัทหนึ่งเข้าไปซื้อกิจการของอีกบริษัทหนึ่งทั้งในรูปของการซื้อสินทรัพย์ หรือ Asset Acquisition และอีกรูปแบบหนึ่งคือการซื้อหุ้นทั้งหมดหรือการทำ Share Acquisition หรือการ Takeover… ส่วนจะ Takeover แบบเป็นมิตรหรือไม่เป็นมิตรอย่างไร ทั้งหมดคงขึ้นอยู่กับกลยุทธ์ซื้อขายที่ต่างฝ่ายต่างก็มีเทคนิควิธีการ “ทำดีล” ตามสไตล์ใครมัน

ประเด็นสำคัญในการซื้อกิจการหรือซื้อสินทรัพย์ลงทุนสำเร็จรูป มีตัวแปรมากมายที่นักลงทุนต้องพิจารณา “ก่อนการตัดสินใจแสดงความสนใจ”  ซึ่งแต่ละเคสแต่ละกรณีก็ว่ากันไปตามตัวแปรข้อเท็จจริง แต่ก็มีตัวเลขชุดหนึ่งที่ใช้เป็นแกนในการกำหนดเงื่อนไขและราคาในการเจรจาก็คือ ตัวเลข EBITDA หรือ Earnings Before Interest, Taxes, Depreciation, and Amortization หรือรายได้ก่อนหักดอกเบี้ย, ภาษี, ค่าเสื่อมและค่าตัดจ่าย… ที่สินทรัพย์กองนั้น มีความสามารถในการทำเงินให้นักลงทุนแค่ไหนอย่างไร

ประเด็นก็คือ การซื้อสินทรัพย์ลงทุนโดยนักลงทุนอสังหามืออาชีพ จะมองศักยภาพของสินทรัพย์และธุรกิจ ผ่านตัวเลข EBITDA ที่คนขายต้องมีข้อมูลใกล้เคียงกับคนซื้อเท่านั้นจึงจะปิดดีลการขายได้สำเร็จ… เพราะระหว่างการเจรจาของทั้งสองฝ่าย การปิดดีลจำเป็นต้องคุยกันด้วยภาพเริ่มคุยที่ใกล้เคียงกันก่อน ซึ่งหลายกรณีจึงต้องใช้คนกลางที่ทั้งสองฝ่ายเชื่อถือ ช่วยทำข้อมูลที่จำเป็นต่อการเจรจา มาใช้อ้างอิงเพื่อเลี่ยงกรณีคนขายอยากได้แพง คนซื้ออยากได้ถูกจนจบไม่ลง

ส่วนกลยุทธ์และชั้นเชิงในการต่อรองเจรจา ทั้งราคาและเงื่อนไขต่างๆ ขอไม่เล่าเป็นลายลักษณ์อักษรน๊ะครับ เพราะขึ้นชื่อว่าอสังหาริมทรัพย์แบบเจรจาซื้อขาย จะถามหาแนวทางขาวหรือดำในเทคนิควิธีการหรือกลยุทธ์การเจรจาคงไม่ได้… แต่คนในวงการต่างทราบดีว่า “เทาในวงการอสังหามีหลายเฉด” ซึ่งโดยปกติ ก็ไม่ค่อยมีใครอยากพูดถึงการทำ Acquisition Deal กันนักหรอก เพราะสูตรสำเร็จและรูปแบบทั้งเรื่อง Mergers and Acquisitions ถือเป็นศิลปะการลงทุนของรายใหญ่ หรือจะเรียกว่าเกมส์เศรษฐีก็ได้ คนที่มีประสบการณ์ตรง ไม่มีทางจะเอารายละเอียดมาเล่าให้ใครฟังหรอกครับ… ส่วนนายหน้าหรือผู้ที่ใกล้ชิดดีลสำคัญแบบนี้ ต่างก็เป็นมืออาชีพเรื่องความลับและความเป็นส่วนตัวในทุกกรณี… มีเพียงสิ่งเดียวที่ผมยืนยันได้ก็คือ คนที่เกี่ยวข้องกับดีลแบบนี้ จะมีความสามารถในการทำโจทย์หนึ่งบวกหนึ่งได้มากกว่าสอง… ทุกคนครับ

อ้างอิง

Share this post

Add Properea's Friend

เพิ่ม Properea.com เป็นเพื่อนทาง Line
ท่านจะได้ Link บทความใหม่ส่งตรงให้อย่างสม่ำเสมอโดยรบกวนแต่น้อย

Related Post

แนวคิดเกี่ยวกับการจัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อผู้สูงอายุ

เมื่อช่วงกลางปีที่ผ่านมา ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดแผนการลงทุนโครงการชุมชนอยู่อาศัยสำหรับผู้สูงอายุหรือ Retirement Community ขนาดใหญ่ น่าจะส่งผลให้มูลค่าการลงทุน ระหว่างปี 2561-2563 คิดเป็น 6,000 ล้านบาท และหนุนให้มูลค่าการลงทุนโครงการ Retirement Community สะสมในประเทศไทยสามารถแตะระดับ 27,000 ล้านบาทได้ในปี 2563 จากในปัจจุบันที่อยู่ที่ 21,000 ล้านบาท …ประเด็นก็คือ ใครทำอะไรที่ไหนอย่างไร???

FDR - Franklin D. Roosevelt

Real estate cannot be lost or stolen… Franklin D. Roosevelt

Franklin Delano Roosevelt กลับสู่การเมืองอย่างยิ่งใหญ่ด้วยการได้รับชัยชนะในการเลือกตั้งรับตำแหน่งผู้ว่าการรัฐนิวยอร์กในปี ค.ศ. 1928 และดำรงตำแหน่ง ตั้งแต่ปี 1929-1933… ต่อด้วยเข้าชิงตำแหน่งประธานาธิบดี ในสมัยเลือกตั้งปี 1932 และเอาชนะประธานาธิบดี Herbert Hoover ของพรรคริพับลิกันด้วยคะแนนท่วมท้น

bullish bearish

Wyckoff Price Cycle… วงจรราคาของวิคคอฟฟ์

Richard Wyckoff กำหนดให้ช่วงราคาตกต่ำ แล้วมีการเคลื่อนไหวของราคาในกรอบแคบๆ เป็น Accumulation Phase หรือ ระยะสะสม… และกำหนดให้ช่วงราคาที่ปรับตัวขึ้นมาสูง แล้วเคลื่อนไหวในกรอบแคบๆ เป็น Distribution Phase หรือ ระยะแบ่งขาย… โดยมี “ช่วงราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง” เรียกว่า Markup เชื่อมเป็นเส้นกราฟชันขึ้นจากระยะสะสม ไปชนจุดเริ่มต้นระยะแบ่งขาย เพื่อจบแนวโน้มขาขึ้น หรือ Bullish Trend… และ มี “ช่วงราคาลดลงอย่างต่อเนื่อง” เรียกว่า Markdown ดิ่งลงจากระยะแบ่งขาย ไปชนจุดเริ่มต้นระยะสะสม เพื่อจบแนวโน้มขาลง หรือ Bearish และ ครบวงจร “ขึ้น–ลง” ในหนึ่งรอบ